U C H W A Ł A Nr 277

RADY MIASTA K O N I N A

z dnia 28 k w i e t n i a 2004 roku

w sprawie uchwalenia programu gospodarowania

mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004-2008.

Na podstawie art.18 ust 2 pkt. 15, art. 40 ust. 1 i art. 42 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm. ) oraz art.21 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 21 czerwca o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego ( Dz. U. z 2001r. Nr 71 poz. 733 z późn. zm.) - Rada Miasta Konina u c h w a l a, co następuje:

§ 1.

Uchwala się wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004 - 2008 stanowiący załącznik nr 1 do niniejszej uchwały.

§ 2.

Wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta Konina.

§ 3.

Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego.

Przewodniczący

Rady Miasta Konina

Tadeusz Wojdyński

U Z A S A D N I E N I E

Ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U Nr 71 poz. 733 z późn. zm.) nałożyła na gminy obowiązek opracowania wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Zgodnie z art. 21 ustawy program ten uchwala Rada Miasta.

Przedkładany program dotyczy programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004 - 2008.

Program ten obejmuje :

¨ planowaną sprzedaż mieszkań,

¨ stan techniczny zasobu mieszkaniowego Miasta Konina oraz prognoza dotycząca wielkości tego zasobu,

¨ analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych w ujęciu finansowym i rzeczowym,

¨ zasady polityki czynszowej,

¨ wysokość wydatków związanych z gospodarowaniem mieszkaniowym zasobem komunalnym Miasta Konina oraz źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,

¨ sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Konina oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania tymi zasobami w kolejnych latach.

Zatwierdzenie i uchwalenie programu przez Radę Miasta daje Prezydentowi Miasta Konina możliwość racjonalnego gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy.

														Tabela nr 1
WYKAZ ZASOBÓW MIASTA KONINA
wg stanu na dzień 31.12.2003r.
Administrator	Budynki Wspólnot Mieszkaniowych					Budynki Komunalne					OGÓŁEM
	Liczba budy nków	Liczba lokali		Powierzchnia lokali (m2)		Liczba budy nków	Liczba lokali		Powierzchnia lokali (m2)		Liczba budy nków	Liczba lokali		Powierzchnia lokali (m2)
		miesz-kalnych	użytko-wych	mieszkalnych	użytkowych		miesz-kalnych	użytko-wych	mieszkalnych	użytkowych		miesz-kalnych	użytko-wych	mieszkalnych	użytkowych
1.	2.	3.	4.	5.	6.	7.	8.	9.	10.	11.	12.	13.	14.	15.	16.
1. SM ZATORZE bud. mieszkalne	5	127		6 605,40							5	127		6 605,40
2. Sp. INREM bud.mieszkalne	15	92		4 876,53		5	45		1 890,90		20	137		6 767,43
3. P.Jóźwiak bud. mieszkalne	1	17		729,69							1	17		729,69
4. KSM bud. mieszkalne	49	767		31 489,21							49	767		31 489,21
5. MTBS						23	72	12	3 131,30	208,82	23	72	12	3 131,30	208,82
bud. mieszkalne						22	72		3 131,30		22	72		3 131,30
bud. użytkowe						1		12		208,82	1		12	0,00	208,82
6. AS PAK	14	55	2	2 397,03	269,40	8	91	1	4 140,49	8,80	22	146	3	6 537,52	278,20
bud. mieszkalne	14	55	2	2 397,03	269,40	8	91	1	4 140,49	8,80	22	146	3	6 537,52	278,20
bud. użytkowe											0		0	0,00	0,00
7. PGK i M	54	1 309	33	59 171,42	1 381,89	110	875	75	35 960,99	7 450,66	164	2 184	108	95 132,41	8 832,55
bud. mieszkalne	54	1 309	33	59 171,42	1 381,89	91	875	20	35 960,99	1 468,65	145	2 184	53	95 132,41	2 850,54
bud. użytkowe						19		55		5 982,01	19		55	0,00	5 982,01
z pozycji 7 przypada:
bud. OSM						5	40	2	1 676,72	144,75	5	40	2	1 676,72	144,75
bud. Aluminium Konin-Impexmetal S.A.						1	1		55,20		1	1		55,20
OGÓŁEM	138	2 367	35	105 269,28	1 651,29	146	1 083	88	45 123,68	7 668,28	284	3 450	123	150 392,96	9 319,57
w tym:
bud. mieszkalnych	138	2 367	35	105 269,28	1 651,29	126	1 083	21	45 123,68	1 477,45	264	3 450	56	150 392,96	3 128,74
bud. użytkowych	0	0	0	0	0	20	0	67	0,00	6 190,83	20	0	67	0	6 190,83
Własnościowe prawo do lokalu:
Wyszyńskiego 40/55							1		42,16
Dworcowa 9/6							1		36,02

Tabela nr 2
WYKAZ BUDYNKÓW SOCJALNYCH
Lp.	Adres budynków	Powierzchnia użytkowa lokali	Liczba lokali
1.	Dąbrowskiego 9	266,76	6
2.	Dąbrowskiej 8a	56,00	2
3.	Dąbrowskiej 8b	56,00	2
4.	Dąbrowskiej 8c	112,00	4
5.	Kaliska 7	322,61	7
6.	Kanałowa 8	314,58	11
7.	Kolska 23	189,27	5
8.	Kolska 25	57,32	2
9.	Kolska 27	128,55	4
10.	Kolska 35	260,94	7
11.	Kościuszki 14	204,90	7
12.	Kleczewska 59	133,84	3
13.	M.Dąbrowskiej 16a	27,80	1
14.	M.Dąbrowskiej 16b	27,80	1
15.	Mickiewicza 20	245,68	6
16.	Nadrzeczna 13	445,02	13
17.	Nadrzeczna 15	531,58	16
18.	Nowa 1	58,90	1
19.	Nowa 2	54,92	2
20.	Nowa 3	59,82	1
21.	Nowa 4	59,74	2
22.	Nowa 5	44,02	1
23.	Nowa 6	57,44	1
24.	PCK 2 oficyna	183,26	6
25.	PCK 10	217,03	7
26.	Podgórna 19	239,40	4
27.	Szpitalna 60	280,40	16
28.	Szeroka 4	227,22	6
29.	Szeroka 6	252,95	6
30.	Szeroka 8a	86,83	2
31.	Szkolna 23	150,52	4
32.	Ślesińska 38	137,00	4
33.	Ślesińska 40	334,85	7
34.	Wodna 7a	150,94	4
35.	Wodna 17	265,60	8
36.	Wojska Polskiego 4	585,31	14
37.	Wojska Polskiego 6	529,01	12
38.	Z. Urbanowskiej 10	621,37	16
	RAZEM	7 977,18	221

			TABELA NR 3
WYKAZ BUDYNKÓW KOMUNALNYCH
które docelowo będą stanowić zasób lokali socjalnych
Lp.	Adres	Administrator	Powierzchnia lokali mieszkalnych	Liczba lokali mieszkalnych
1.	2.	3.	4.	5.
1.	Bema 7	PGKiM	394,20	12
2.	Bema 9	INREM	406,05	10
3.	Bema 11	INREM	416,80	11
4.	Bema 15	PGKiM	395,63	11
5.	Kaliska 20	PGKiM	975,96	20
6.	Kanałowa 6	AS PAK	380,70	6
7.	Kanałowa 7	AS PAK	335,98	6
8.	Kanałowa 11	AS PAK	274,30	6
9.	Kilińskiego 7	PGKiM	202,05	4
10.	Kleczewska 59A	PGKiM	124,06	3
11.	Kościuszki 40	PGKiM	728,83	19
12.	Kościuszki 40a	PGKiM	70,26	2
13.	M.Dąbrowskiej 12	MTBS	55,60	2
14.	M.Dąbrowskiej 14	MTBS	55,60	2
15.	M.Dąbrowskiej 16b	MTBS	27,80	1
16.	M.Dąbrowskiej 18	MTBS	55,60	2
17.	M.Dąbrowskiej 20	MTBS	55,60	2
18.	M.Dąbrowskiej 22	MTBS	41,30	1
19.	M.Dąbrowskiej 24	MTBS	41,30	1
20.	M.Dąbrowskiej 26a	MTBS	27,80	1
21.	M.Dąbrowskiej 28	MTBS	48,00	1
22.	M.Dąbrowskiej 30	MTBS	48,00	1
23.	M.Dąbrowskiej 32	MTBS	41,30	1
24.	M.Dąbrowskiej 34	MTBS	41,30	1
25.	M.Dąbrowskiej 36	MTBS	41,30	1
26.	M.Dąbrowskiej 38	MTBS	41,30	1
27.	M.Dąbrowskiej 40	MTBS	41,30	1
28.	M.Dąbrowskiej 42	MTBS	41,30	1
29.	M.Dąbrowskiej 44	MTBS	41,30	1
30.	M.Dąbrowskiej 46	MTBS	48,00	1
31.	M.Dąbrowskiej 48	MTBS	48,00	1
32.	3 Maja 31	PGKiM	378,28	8
33.	3 Maja 34	PGKiM	257,44	7
34.	Nadrzeczna 21	PGKiM	426,20	18
35.	Nadrzeczna 56	PGKiM	96,80	2
36.	Nowiny 6	INREM	434,70	10
37.	Nowiny 8	INREM	434,70	10
38.	Ogrodowa 2	PGKiM	216,56	8
39.	PCK 16	PGKiM	260,44	4
40.	Pl.Zamkowy 7	PGKiM	189,50	4
41.	Pl.Zamkowy 8	PGKiM	426,89	10
42.	Przemysłowa 5	PGKiM	2 625,53	97
43.	Słowackiego 5	PGKiM	366,82	9
44.	Wiosny Ludów 1	PGKiM	755,96	12
45.	Wiosny Ludów 7	PGKiM	333,62	7
46.	Wiosny Ludów 11	PGKiM	99,90	2
47.	Wiosny Ludów 13	PGKiM	200,54	3
48.	Wiosny Ludów 15	PGKiM	235,80	6
49.	Woj.Polskiego 9	PGKiM	190,30	4
50.	Woj.Polskiego 17	PGKiM	406,65	9
51.	Z.Urbanowskiej 4	PGKiM	445,25	8
	Razem		14 328,40	371

Tabela nr 4 Wykaz niektórych potrzeb remontowych (o dużym zakresie) i lata planowanej realizacji
Lp.	ADRES BUDYNKU	Planowane remonty w zakresie:
		Wymiana, naprawa pokrycia dachu	Termo- modernizacje, ocieplenie szczytów	Malowanie klatek schodowych	Doprowadzenie lub modern. inst. co/cw
		Rok planowanej realizacji
1.	2.	3.	4.	5.	6.
1.	Bema 7				2008
2.	Bema 9				2007
3.	Bema 11				2006
4.	Bema 15				2005
5.	Chopina 12	2006		2008
6.	Dąbrowskiego 9	2004		2008
7.	Gosławicka 36		2004	2005
8.	Gotycka 8		2004	2006
9.	Gotycka 9			2007
10.	Jędrzejewskiego 38	2005
11.	Kaliska 7	2004
12.	Kaliska 20			2005
13.	Kanałowa 11	2005		2007
14.	Kanałowa 6	2006
15.	Kanałowa 7	2007
16.	Kilińskiego 2	2005		2006
17.	Kilińskiego 4	2004	2008	2006	2007
18.	Kilińskiego 7	2005	2007		2008
19.	Kleczewska 43	2006
20.	Kolska 27
21.	Kolska 35	2006
22.	Kościuszki 11			2007
23.	Kościuszki 14	2004		2005
24.	Kościuszki 40	2004			2008
25.	3 Maja 1/3	2005		2007
26.	3 Maja 28		2007	2004
27.	3 Maja 31				2005
28.	3 Maja 34	2008
29.	3 Maja 41	2005		2006
30.	3 Maja 43	2004		2005
31.	3 Maja 51	2005		2004
32.	Mickiewicza 20			2005
33.	Nadrzeczna 11			2005	2008
34.	Nadrzeczna 13	2006
35.	Nadrzeczna 17	2004		2005
36.	Nadrzeczna 21				2008
37.	Nadrzeczna 56	2007
38.	Nowiny 6	2004	2007	2006
39.	Nowiny 8	2005	2008	2006
40.	PCK 2	2004
41.	PCK 10	2005
42.	Pl.Zamkowy 8	2006
43.	Poznańska 118	2006
44.	Poznańska 49	2005		2007
45.	Poznańska 51c	2005		2006
46.	Przemysłowa 160	2004		2008
47.	Sadowa 9	2004		2007
48.	Słowackiego 4		2005	2006	2006
49.	Słowackiego 6	2005	2006	2006	2007
50.	Słowackiego 8	2006	2007		2008
51.	Szeroka 4	2006
52.	Szeroka 6	2005
53.	Ślesińska 38	2006
54.	Ślesińska 40	2005
55.	Wiosny Ludów 1		2008	2006	2007
56.	Wiosny Ludów 13	2004		2006
57.	Wiosny Ludów 11
58.	Wiosny Ludów 15	2005		2007	2008
59.	Wodna 17	2006
60.	Wodna 7a	2005
61.	Woj.Polskiego 4	2005
62.	Woj.Polskiego 6	2005
63.	Woj.Polskiego 9	2006		2006
64.	Woj.Polskiego 17				2007
65.	Wyszyńskiego 5			2005	2005
66.	Z.Urbanowskiej 4				2008

										Tabela nr 5
		TABELA OCZYNSZOWANIA LOKALI MIESZKALNYCH I SOCJALNYCH
			aktualnie obowiązująca
GRUPA	STAN WYPOSAŻENIA LOKALU	Wyszczególnienie	Stawka czynszu podstawowego ( bazowa )	ZMNIEJSZENIA I ZWIĘKSZENIA STAWKI PODSTAWOWEJ
				POŁOŻENIE		STAN TECHNICZNY BUDYNKU			USYTUOWANIE LOKALU W BUDYNKU
				STREFA CENTRALNA	STREFA PERYFERYJNA	DOBRY	ŚREDNI	ZŁY	KORZYSTNE		NIEKORZYSTNE
1.	2.	3.	4.	5.	6.	7.	8.	9.	10.		11.
I.	Mieszkania wyposażone we wszystkie instalacje, tj.: elektryczną, wod.-kan.,co., cw., gazową oraz posiadające łazienkę i wc.	stawka czynszu	2.10
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	5%	0%	-5%	5%		-5%
		kwota zmn. i zw. st.podst.		0,11	-0,11	0,11	0,00	-0,11	0,11		-0,11
II.	Mieszkania wyposażone jak w pkt. IV , oraz posiadające instalację co i cw ale bez instalacji gazowej	stawka czynszu	1,95
		% zmn. i zw.st.podst.		5%	-5%	5%	0%	-5%	5%		-5%
		kwota zmn. i zw. st.podst.		0,10	-0,10	0,10	0,00	-0,10	0,10		-0,10
III	Mieszkania wyposażone we wszystkie instalacje i urządzenia jak w pkt IV, oraz posiadające instalację co ale bez cw	stawka czynszu	1,80
		% zmn. i zw. st. podst.		5%	-5%	5%	0%	-5%	5%		-5%
		kwota zmn. i zw. st.podst.		0,09	-0,09	0,09	0,00	-0,09	0,09		-0,09
IV.	Mieszkania wyposażone w inst. elektr. i wod-kan oraz posiadające wc lub łazienkę	stawka czynszu	1,65
		% zmn. i zw. st. podst.		5%	-5%	5%	0%	-5%	5%		-5%
		kwota zmn. i zw. st.podst.		0,08	-0,08	0,08	0,00	-0,08	0,08		-0,08
V.	Mieszkania wyposażone w instalację elektryczną i wod.-kan. lecz nie posiadające wc lub łazienki	stawka czynszu	1,50
		% zmn. i zw. st. podst.		5%	-5%	5%	0%	-5%	5%		-5%
		kwota zmn. i zw. st.podst.		0,07	-0,07	0,07	0,00	-0,07	0,07		-0,07
VI.	Mieszkania wyposażone tylko w instalację elektryczną	stawka czynszu	1,35
		% zmn. i zw. st. podst.		5%	-5%	5%	0%	-5%	5%		-5%
		kwota zmn. i zw. st.podst.		0,06	-0,06	0,06	0,00	-0,06	0,06		-0,06
VII.	Lokale socjalne	stawka czynszu	1,00
		% zmn. i zw. st. podst.		0%	0%	0%	0%	0%	0%		0%
		kwota zmn. i zw. st.podst.		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00		0,00
	OGÓŁEM	średnia wpływ z czynszu	1,97
		minimalna stawka czynszu	1,17
		maksymalna stawka czynszu	2,43
	Objaśnienia określeń:
	Strefa peryferyjna - ul.ul. Nowiny, Jędrzejewskiego, Maliniecka, Podgórna, Szkolna, Szpitalna, Szeroka,Ślesińska.
	Strefa centralna - budynki pozostałe
	Stan techniczny (określa komisja powołana przez administratora z udziałem Gminy):
	dobry - budynki zadbane w dobrym stanie technicznym
	średni - budynki stare mniej zadbane w średnim stanie technicznym
	zły - budynki o dużym stopniu zniszczenia
	Usytuowanie lokalu w budynku:
	korzystne - mieszkania usytuowane na 1 lub 2 piętrze w budynkach bez windy, w budynkach z windą wszystkie
	niekorzystne - mieszkania na parterach lub 3 i wyższym pietrze w budynkach bez windy
	Lokal socjalny - lokale o najniższym standardzie

										Tabela nr 6
		TABELA OCZYNSZOWANIA LOKALI MIESZKALNYCH I SOCJALNYCH
	wg propozycji (wzrost stawki bazowej o 10 gr. oraz zwiększenie o 5% zmniejszeń i zwiększeń za stan techn. budynku)
GRUPA	STAN WYPOSAŻENIA LOKALU	Wyszczególnienie	Stawka czynszu podstawowego ( bazowa )	ZMNIEJSZENIA I ZWIĘKSZENIA STAWKI PODSTAWOWEJ
				POŁOŻENIE		STAN TECHNICZNY BUDYNKU			USYTUOWANIE LOKALU W BUDYNKU
				STREFA CENTRALNA	STREFA PERYFERYJNA	DOBRY	ŚREDNI	ZŁY	KORZYSTNE	NIEKORZYSTNE
1.	2.	3.	4.	5.	6.	7.	8.	9.	10.	11.
I.	Mieszkania wyposażone we wszystkie instalacje, tj.: elektryczną, wod.-kan.,co., cw., gazową oraz posiadające łazienkę i wc.	stawka czynszu	2,20
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,11	-0,11	0,22	0,00	-0,22	0,11	-0,11
II.	Mieszkania wyposażone jak w pkt. IV , oraz posiadające instalację co i cw ale bez instalacji gazowej	stawka czynszu	2,05
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,10	-0,10	0,20	0,00	-0,20	0,10	-0,10
III	Mieszkania wyposażone we wszystkie instalacje i urządzenia jak w pkt IV, oraz posiadające instalację co ale bez cw	stawka czynszu	1,90
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,10	-0,10	0,19	0,00	-0,19	0,10	-0,10
IV.	Mieszkania wyposażone w inst. elektr. i wod-kan oraz posiadające wc lub łazienkę	stawka czynszu	1,75
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,09	-0,09	0,17	0,00	-0,17	0,09	-0,09
V.	Mieszkania wyposażone w instalację elektryczną i wod.-kan. lecz nie posiadające wc lub łazienki	stawka czynszu	1,60
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,08	-0,08	0,16	0,00	-0,16	0,08	-0,08
VI.	Mieszkania wyposażone tylko w instalację elektryczną	stawka czynszu	1,45
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,07	-0,07	0,14	0,00	-0,14	0,07	-0,07
VII.	Lokale socjalne	stawka czynszu	0,58
		% zmn.i zw.st.podst.		0%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	OGÓŁEM	średni wpływ z czynszu	2,09
		minimalna stawka czynszu	1,17
		maksymalna stawka czynszu	2,64
	Objaśnienia określeń:
	Strefa peryferyjna - ul.ul. Nowiny, Jędrzejewskiego, Maliniecka, Podgórna, Szkolna, Szpitalna, Szeroka,Ślesińska.
	Strefa centralna - budynki pozostałe
	Stan techniczny (określa komisja powołana przez administratora z udziałem Gminy):
	dobry - budynki zadbane w dobrym stanie technicznym
	średni - budynki stare mniej zadbane w średnim stanie technicznym
	zły - budynki o dużym stopniu zniszczenia
	Usytuowanie lokalu w budynku:
	korzystne - mieszkania usytuowane na 1 lub 2 piętrze w budynkach bez windy, w budynkach z windą wszystkie
	niekorzystne - mieszkania na parterach lub 3 i wyższym pietrze w budynkach bez windy
	Lokal socjalny - lokale o najniższym standardzie

Załącznik nr 1 do

Uchwały Rady Miasta Nr 277

z dnia 28 kwietnia 2004 roku

PROGRAM

GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM

ZASOBEM

MIASTA KONINA

NA LATA 2004-2008

KONIN 2004

SPIS TREŚCI

I. ANALIZA STANU FAKTYCZNEGO.

1. Stan prawny w mieszkalnictwie

2. Charakterystyka gminy

3. Struktura zasobów mieszkaniowych miasta Konina

4. Popyt mieszkaniowy na mieszkania komunalne

II. ROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM KOMUNALNYM GMINY – MIASTA KONINA

WSTĘP

1. Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach

2. Stan techniczny zasobu mieszkaniowego Miasta Konina oraz prognoza dotycząca wielkości tego zasobu

3. Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych Miasta Konina w ujęciu rzeczowym i finansowym

4. Zasady polityki czynszowej

5. Wysokość wydatków związanych z gospodarowaniem mieszkaniowym zasobem komunalnym Miasta Konina oraz źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach

6. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Konina oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania tymi zasobami w kolejnych latach

PODSUMOWANIE

I. ANALIZA STANU FAKTYCZNEGO

1. STAN PRAWNY W MIESZKALNICTWIE.

Podstawą całego ustawodawstwa mieszkaniowego jest zapis art. 75 ust. 1 Konstytucji. Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997r. (Dz. U. nr 78, poz.483) „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”.

Gmina - Miasto Konin jest jednostką samorządu terytorialnego działającą na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990r o samorządzie gminnym. Ustawa ta, nakłada na gminy obowiązek zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkańców wspólnot terytorialnych w zakresie komunalnego budownictwa mieszkaniowego oraz utrzymania gminnych obiektów, urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych. W art. 1 tej ustawy czytamy „Mieszkańcy gminy tworzą z mocy prawa wspólnotę samorządową”.

Do dnia 10 lipca 2001r. podstawowym aktem prawnym regulującym najem lokali mieszkalnych była ustawa z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, która weszła w życie w listopadzie 1994r. Ustawa ta zastąpiła obowiązujące do tego czasu przepisy Prawa lokalowego.

Z dniem 10 lipca 2001r. ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych w zasadniczej części została uchylona i zastąpiona dwoma nowymi ustawami tj.:

- ustawą z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U. nr 71, poz. 733 ),

- ustawą z dnia 11 lipca 2001r. o dodatkach mieszkaniowych ( Dz. U. nr 71, poz. 734 )

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w sposób szczególny zajmuje się ochroną lokatorów wynikającą z warunków zawieranych umów najmu, zapobieganiu nadmiernym podwyżkom czynszu, ograniczeniu uprawnień właścicieli do rozwiązywania umów najmu z lokatorami, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji materialnej oraz nałożeniu na Sąd obowiązku orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego.

Ustawa ta chroni lokatorów poprzez określenie podstawowych elementów umów zawieranych z właścicielami o odpłatne używanie lokalu lub o najem oraz zasady ustalania czynszu i pobierania innych opłat za mieszkanie, wypowiadanie umów najmu lokali mieszkalnych, eksmisji.

Zgodnie z zapisem art. 4 ust. 1 tej ustawy, do zadań własnych gminy należy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.

W celu realizacji tych zadań gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy. Gmina na zasadach określonych w tej ustawie zapewnia lokale socjalne i zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

W skład mieszkaniowego zasobu gminy wchodzą lokale stanowiące własność gminy albo komunalnych osób prawnych oraz spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów (art. 20 ust. 1 ustawy).

Z zasobu mieszkaniowego gmina ma obowiązek wydzielić część lokali socjalnych wynajmowanych na czas oznaczony. Jeżeli gmina nie dostarcza lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego na mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy.

W art. 7 tej ustawy czytamy „.W lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy ... właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową...” Wraz z wejściem w życie ustawy, pojęcie „czynszu regulowanego” stosowane dotychczas dla zasobów mieszkaniowych gminy zostaje zastąpione pojęciem „czynsz”.

Zasady polityki czynszowej zasobów mieszkaniowych gminy uchwala Rada Miasta a w oparciu o nią Prezydent Miasta ustala stawki czynszu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w art. 21 nakłada na Radę Miasta obowiązek uchwalania:

1) wieloletnich planów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, oraz

2) zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Pozostałe akty prawne związane z tematyką gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy to m.in.:

- ustawa z dnia 23.04.1964 – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.),

- ustawa z dnia 07.07. 1994r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2000r. Nr 106, poz. 1126) ,

- ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),

- ustawa z dnia 26.10.1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz.1070 z późn. zm.),

- ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543),

- ustawa z dnia 20.12.1996r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 1997r. Nr 9, poz 43 z późn. zm.),

- ustawa z dnia 26.11,1998r. o finansach publicznych (Dz.U. Nr 155, poz 1014 z późn. zm.)

2. CHARAKTERYSTYKA GMINY

Od dnia 01.01. 1999r. Konin jest gminą - Miastem na prawach powiatu ( zgodnie z art.91 ust. 1 ustawy z dnia 05. 06.1998r. o samorządzie powiatowym - Dz.U. nr 91 poz. 578 z późn. zm.). Zasięg administracyjny gminy obejmuje teren miasta Konina.

Ogólna powierzchnia Miasta Konina na dzień 31.12.2003r. wynosi 81,7 km².

Według stanu na dzień 31.12.2003r. Konin liczy 82.851 mieszkańców.

Podstawowe zasady działalności Miasta Konin reguluje Statut Miasta Konina zatwierdzony uchwałą Rady Miasta Konina nr 207 z dnia 26.11.2003r.

Zgodnie z art. 7 ust.1 ustawy z dnia 8 marca 1990r o samorządzie gminnym ( Dz.U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. Do zadań tych ustawodawca zaliczył m.in. sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego. Jednocześnie ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nakłada na gminy obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstwom domowym o niskich dochodach, zapewnienie lokali socjalnych i zamiennych.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej w gminie realizowane jest poprzez:

- zapewnienie terenów pod budownictwo mieszkaniowe w gminnych planach zagospodarowania przestrzennego,

- wyznaczanie działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne,

- prowadzenie prac w zakresie uzbrajania terenów w podstawowe urządzenia, sieci i drogi,

- stwarzanie dogodnych warunków nabywania gruntów budowlanych,

- wspieranie budownictwa spółdzielczego (na terenie Konina działa 8 Spółdzielni Mieszkaniowych),

- wspieranie budownictwa Towarzystw Budownictwa Społecznego (na terenie Konina działają dwa takie podmioty: Konińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w których 100% udziałów należy do właścicieli prywatnych oraz Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z o.o. w którym 100 % udziałów posiada Gmina Konin),

- budownictwo komunalne i socjalne realizowane przez gminę.

3. STRUKTURA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH MIASTA KONINA

Miasto Konin położony jest na obu brzegach rzeki Warty przepływającej przez miasto. To specyficzne położenie ma odzwierciedlenie w zabudowie miasta. Rzeka dzieli je na „starą” i „nową” część miasta. Konin lewobrzeżny to część miasta, w której znajduje się „starówka”. Zasoby mieszkaniowe zwłaszcza mieszkaniowe zasoby gminy zlokalizowane są tu w starym budownictwie, a stan tych zasobów pod względem technicznym jest często w bardzo złym stanie. Natomiast prawobrzeżny Konin to nowa część miasta, w której zasoby mieszkaniowe są już w większości w nowym budownictwie i ich stan techniczny jest w dużo lepszym stanie. Należy zauważyć, że budynki mieszkalne na terenie miasta Konina w dużej części, nie spełniają obecnych wymogów w zakresie obowiązujących norm.

Budynki mieszkalne na terenie miasta Konina to budynki stanowiące własność :

- Gminy – Miasta Konina

- Skarbu Państwa

- Wspólnot Mieszkaniowych

- Konińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

- Spółdzielni Mieszkaniowej „Zatorze”

- Spółdzielni Mieszkaniowej „Związkowiec”

- Spółdzielni Mieszkaniowej „Gwarek”

- Spółdzielni Mieszkaniowej im. gen. Sikorskiego ,

- Spółdzielni Mieszkaniowej im. gen. Bema

- Spółdzielni Mieszkaniowej „Jedynka”,

- Spółdzielni Mieszkaniowej „Starówka”

- Towarzystw Budownictwa Społecznego,

- zakładów pracy i innych podmiotów,

- osób fizycznych.

Wg danych statystycznych w zakresie wielkości dotyczących wszystkich zasobów mieszkaniowych na terenie miasta Konina (wg stanu na dzień 31.12.2002r.) liczba mieszkań w Koninie wyniosła ogółem 26,3 tys. mieszkań. Ich łączna powierzchnia użytkowa wyniosła 1.591,6 tys. m² a liczba izb 96,0 tys. Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania wyniosła 60,7 m², średnia liczba izb 3,7, natomiast przeciętna liczba osób na 1 mieszkanie to 3,12 osoby.

W analogicznym okresie (na dzień 31.12.2002r.) mieszkaniowy zasób Miasta Konina wynosił 154.333,39 m² powierzchni użytkowej, na którą składało się 3.548 lokali z ogólną liczbą 8.514 izb w tych lokalach.

Natomiast przeciętna powierzchnia 1 mieszkania komunalnego wyniosła 43,5 m^2, przy średniej liczbie 2,4 izb.

Porównując mieszkaniowe zasoby Miasta Konina (tzw. zasoby komunalne) do ogółem zasobów mieszkaniowych w gminie zauważa się, że stanowiły one zaledwie 9,7% licząc udział w powierzchni użytkowej lokali oraz 13,5% porównując liczbę mieszkań. Aktualnie udział ten utrzymuje się na podobnym poziomie z tendencją powolnego spadku.

Komunalne zasoby mieszkaniowe będące własnością Miasta Konina są niestety nadal niewystarczające w stosunku do występującego popytu w gminie w tym zakresie.

Należy zaznaczyć, że gmina zobowiązana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach powinna zapewnić mieszkania tym najbardziej potrzebującym (o niskich dochodach), których nie stać na pozyskanie mieszkań we własnym zakresie. Ze względu na swoją rolę i specyfikę, mieszkania komunalne są bardzo potrzebne a popyt na te mieszkania raczej z roku na rok rośnie, niż maleje.

Gmina aby wywiązywać się z powierzonego zadania musi czynić starania aby właściwie gospodarować posiadanym zasobem a także pozyskiwać nowe zasoby w celu lepszego zaspokajania rosnących potrzeb mieszkaniowych członkom wspólnoty samorządowej.

Po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 12.10.1994r., ustalającej zasady przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa, zakłady pracy mogły przekazywać gminom swoje zasoby zakładowe. Nasilenie przekazywania budynków Miastu Konin przez zakłady pracy, nastąpiło po wprowadzeniu zmian w tych przepisach ustawą z dnia 20.12.1996r.

W roku 1997 Gmina Konin przejęła większość zasobów od konińskich zakładów pracy. W zasobach tych były lokale wykupione już od zakładów przez osoby fizyczne. Tak więc w większości były to Wspólnoty Mieszkaniowe, w których Miasto Konin przejęło udziały należące na dzień przejęcia do zakładu.

Ogółem przejęto w tym czasie lokale w 72 budynkach: w tym od KWB – 55, HAK „Konin” – 9 i FUGO – 8. Łączna ilość lokali w tych budynkach, które zostały przekazane Miastu wynosiła na moment przejęcia zasobów 1.164 lokali.

Z dniem 01.01.2002r. Miasto Konin przejęło również zasoby mieszkaniowe od Zespołu Elektrowni PAK oraz od Komendy Policji w Koninie.

Zespół Elektrowni PAK przekazał Miastu:

- 4 budynki mieszkalne (w których nie było lokali wykupionych) o łącznej powierzchni 1698,56 m² i liczbie lokali 38,

- 1 budynek użytkowy o powierzchni 429,53 m²

- oraz udziały w 14 budynkach będących Wspólnotami Mieszkaniowymi (łączna liczba lokali w tych budynkach wynosiła 125 a ich powierzchnia 5.941,29m²); na własność Miasta Konina przekazane zostały lokale dotychczas nie sprzedane tj. 58 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 2.397,03 m² oraz 3 lokale użytkowe o łącznej powierzchni użytkowej 269,40 m².

Komenda Miejska Policji w Koninie przekazała Miastu zasoby Skarbu Państwa dotychczas będące w ich dyspozycji i użytkowaniu tj.

- 6 budynków mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 4.322,65 m² i liczbie lokali ogółem 87.

Według stanu na dzień 31.12.2003r. mieszkaniowe zasoby Miasta Konina wynoszą ogółem 3.450 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 150.392,96 m² W zasobach tych znajduje się również 56 lokali użytkowych o łącznej powierzchni użytkowej 3.128,12 m². Ponadto Miasto posiada 20 budynków użytkowych (wolnostojących), w których znajduje się obecnie 67 lokali o łącznej powierzchni 6.190,83 m^2.

Miasto Konin dysponuje mieszkaniowym zasobem zlokalizowanym w 126 budynkach komunalnych oraz w 138 budynkach Wspólnot Mieszkaniowych, których Miasto jest współwłaścicielem (udział Miasta stanowią lokale nie wykupione przez najemców).

Zdecydowana większość zasobów mieszkaniowych Miasta (68,6%) znajduje się w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych.

Na ogólną liczbę 3.450 lokali mieszkalnych, w budynkach Wspólnot znajduje się 2.367 lokali natomiast w budynkach komunalnych 1.083 lokali. Natomiast udział w ogółem powierzchni użytkowej lokali zlokalizowanych w budynkach Wspólnot wynosi 70,0 % (105.269,28m² ) a w budynkach komunalnych 30,0 % (45.123,68 m² ).

Miasto Konin posiada również 2 lokale mieszkalne w zasobach Konińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej (własnościowe prawo do lokalu), które zostały zakupione w roku 2000 dla zapewnienia lokali 2 rodzinom poszkodowanym po pożarze budynku komunalnego przy ul. Kaliskiej 2, dla których gmina nie mogła zapewnić komunalnego mieszkania z uwagi na brak w tym czasie wolnych lokali.

W mieszkaniowym zasobie Miasta Konina w roku 2000, zostały wydzielone zasoby z lokalami socjalnymi (lokale o najniższym standardzie), przeznaczone dla rodzin o najniższych dochodach.

Na lokale socjalne oczekują osoby, które znalazły się w niedostatku zarówno te, które ubiegając się o mieszkanie socjalne spełniały warunki kwalifikujące ich na listę oczekujących na tego typu lokal oraz osoby posiadające wyroki sądowe orzekające ich uprawnienia do lokalu socjalnego.

Liczba lokali socjalnych aktualnie wynosi ogółem 221 a ich powierzchnia użytkowa 7.977,18 m². Jednak na dzień dzisiejszy nie wszystkie te lokale funkcjonują jako socjalne, gdyż dopiero od roku 2001, po dokonaniu wydzielenia i sukcesywnym odzyskiwaniu tych lokali, przydziela się je jako lokale socjalne. Zgodnie z przepisami umowa najmu na lokal socjalny nie może być umową na czas nieoznaczony, stąd też problem w automatycznym przekwalifikowaniu wszystkich wskazanych lokali na lokale socjalne (dotychczasowi najemcy mają już zawarte umowy na czas nieoznaczony).

Liczba aktualnie zawartych umów na lokale socjalne wynosi – 79, w tym 56 to umowy zawarte z osobami, którym podstawiono taki lokal zgodnie z wyrokami sądowymi w tym zakresie.

Na lokale socjalne, zgodnie z wyrokami sadowymi, dla których Miasto jest zobowiązane zabezpieczyć taki lokal, oczekuje aktualnie 94 rodzin.

W Koninie na dzień dzisiejszy działają dwa Towarzystwa Budownictwa Społecznego powołane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26.10.1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw. Mieszkania budowane w TBS-ach przeznaczone są wyłącznie na wynajem – po umiarkowanych czynszach – dla rodzin, które ze względu na dochody nie mogą zaspokajać swoich potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę czy kupno własnego mieszkania.

Jednym z TBS-ów działających na terenie Konina jest Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (MTBS), powołane przez Radę Miasta Konina w dniu 14.04.1999r. Jest to jednoosobowa Spółka z o.o. ze 100% udziałem Gminy Konin.

Podstawowym zadaniem Towarzystwa jest przejęcie od Miasta zadań związanych z realizacją nowego budownictwa czynszowego dzięki możliwościom zaciągania długoterminowych, preferencyjnych kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Zasoby mieszkaniowe będące w dyspozycji MTBS również służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.

Aktualny stan zasobów MTBS już wynajmowanych wynosi 236 lokali o łącznej powierzchni 11.047,2 m². Należy zaznaczyć, że MTBS ma złożone w Banku Gospodarowania Krajowego – punkt Obsługi KFM w Poznaniu kolejne wnioski kredytowe o wstępną kwalifikację celem pozyskania środków dla realizacji następnych budynków. W roku 2004 -planuje się oddać do użytku następne trzy bloki z liczbą lokali 60 oraz 37 lokali w budynkach przy u. Pl. Wolności 4 i 6 (aktualnie modernizowanych). W roku 2005 planuje się budowę następnych bloków z 79 lokalami.

Zasoby TBS-ów nie stanowią jednak mieszkaniowego zasobu Miasta, ale na pewno w dużej mierze wspomagają Miasto w zabezpieczaniu mieszkaniowych potrzeb mieszkańcom Konina (rodzinom o średnich dochodach).

4. POPYT MIESZKANIOWY NA MIESZKANIA KOMUNALNE I SOCJALNE

Zapotrzebowanie na mieszkania komunalne i lokale socjalne na podstawie wniosków zakwalifikowanych do pozytywnego załatwienia przez Społeczną Komisję Mieszkaniową aktualnie ogółem wynosi 578 z czego:

- 333 osoby oczekują na listach przydziału na mieszkanie komunalne,

- 245 osób oczekuje na listach przydziału na lokal socjalny.

Dane te dotyczą stanu aktualnego (na dn.28.02.2004r) po weryfikacji list przez Społeczną Komisję Mieszkaniową powołaną przez Prezydenta Miasta Konina w roku 2003. Komisja ta aktualnie zakończyła rozpatrywanie wniosków złożonych do X/2003r. oraz wniesionych odwołań w tym zakresie. W dniu 16.02.2004r. Komisja zakończyła i podpisała końcowy protokół.

Ponadto aktualnie 56 osób złożyło wnioski o przydział mieszkania komunalnego i oczekuje na zakwalifikowanie ich na listę przydziału przez Społeczną Komisje Mieszkaniową Tak mała liczba złożonych wniosków dotyczy wniosków, które przyjmowane są ponownie od miesiąca X /2003 roku.

Na ogólną liczbę 578 osób będących na listach oczekujących na przydział składają się:

- 318 osoby (rodziny) ubiegające się o przyznanie mieszkania na zasadach ogólnych (brak samodzielnego mieszkania, zagęszczenie w lokalu dotychczas zajmowanym),

- 15 osób (rodzin) zamieszkujących w budynkach, których dalsza eksploatacja stwarza bezpośrednie zagrożenie życia i mienia lokatora ( art. 108 ),

- 151 osoby (rodziny) oczekujące na przyznanie lokalu socjalnego (osoby o niskich dochodach - podstawowe kryterium),

- 94 osoby oczekujące na lokal socjalny zgodnie z orzeczonymi wyrokami sądowymi,

Zamiany lokali w mieszkaniowych zasobach gminy dokonywane są przez najemców we własnym zakresie, po uzyskaniu zgody przez dysponentów lokali.

Miasto podejmuje się zamian w przypadkach, kiedy najemca ubiega się o zamianę lokalu większego na mniejsze.

Przydział mieszkań komunalnych i lokali socjalnych odbywa się na podstawie Uchwały Rady Miasta Konina w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Konina.

II. PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM MIASTA KONINA

WSTĘP

Poprawa poziomu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wymaga kompleksowego i spójnego z polityką państwa zespołu działań. Polityka gminy w tym zakresie nie może sprowadzać się do zarządzania zasobami komunalnymi, na doraźnym wygospodarowaniu mieszkań socjalnych i tworzeniu miejsc dla bezdomnych w schroniskach pomocy społecznej. Na gminie spoczywa obowiązek działalności organizatorskiej, stymulacyjnej powstawanie niezbędnej liczby mieszkań. Państwowy program polityki mieszkaniowej wyraźnie podkreśla rolę i udział gmin w rozwiązywaniu problemu.

Z państwowego programu polityki mieszkaniowej wynikają dwa podstawowe kierunki działania:

1) wprowadzenie rozwiązań prawno - instytucjonalnych tworzących rynkowy system gospodarki mieszkaniowej

2) poszukiwanie rozwiązań w zakresie ożywienia lokalnej polityki mieszkaniowej.

Wprowadzone w latach 1990 – 1998 przeobrażenia instytucjonalne i prawne stworzyły podstawę koniecznych zmian funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce. Przeprowadzone zmiany ustrojowe spowodowały, że mieszkalnictwo poddane zostało działaniu praw rynkowych. Nastąpiła restytucja niektórych typowych dla krajów demokratycznych rozwiązań. Między innymi:

1) doprowadzono do wycofania się państwa i jego służb administracyjnych z bezpośredniej ingerencji w procesy budowy, finansowania i eksploatacji mieszkań,

2) oddano gminom kompetencje do prowadzenia polityki mieszkaniowej dla społeczności lokalnej, a także skomunalizowano większość zasobów mieszkaniowych Skarbu Państwa i przedsiębiorstw państwowych,

3) środki budżetowe państwa zastępowane są systematycznie kapitałem społeczności lokalnych i prywatnym; mieszkanie nabrało charakteru dobra inwestycyjnego.

Obecne problemy mieszkaniowe objawiają się przede wszystkim brakiem odpowiedniej ilości mieszkań i postępującą dekapitalizacją istniejących budynków. Postępująca dekapitalizacja zasobów mieszkaniowych stanowi coraz poważniejszy problem większości gmin w tym również Miasta Konina.

Problemy mieszkaniowe oraz ich potencjalne rozwiązania są w dużym stopniu kształtowane przez czynniki społeczno-ekonomiczne, środowiskowe i inne. Jednym z ważniejszych czynników warunkujących dobre funkcjonowanie rynkowego systemu mieszkaniowego jest współpraca między sektorem publicznym i prywatnym. Współpraca z prywatnym sektorem umożliwia ich udział w lokalnym systemie mieszkaniowym, co jest korzystne dla obu stron. Niezbędne jest stworzenie warunków optymalnego wykorzystania istniejących zasobów mieszkaniowych w gminie, jak również zwiększenie efektywności procesów inwestycyjnych w zakresie realizacji budownictwa mieszkaniowego przez podmioty sektora prywatnego.

Głównym celem polityki mieszkaniowej Miasta Konina jest i będzie nadal uzyskiwanie corocznej poprawy sytuacji mieszkaniowej jego mieszkańców, co pozwoli na:

1) polepszenie jakości życia mieszkańców,

2) poprawę warunków mieszkaniowych mieszkańców Konina,

3) stworzenie warunków uzyskania przez rodziny o zróżnicowanym poziomie dochodów dostępu do samodzielnego mieszkania,

4) pomoc osobom o niskich dochodach (będących w niedostatku) w uzyskaniu samodzielnego mieszkania.

Polityka ta realizowana będzie poprzez:

- pozyskiwanie i udostępnianie gruntów dla potrzeb budownictwa mieszkaniowego,

- budowę mieszkaniowego zasobu miasta Konina o różnym standardzie,

- zwiększanie zasobu lokali socjalnych, dla zapewnienia mieszkań tym najbardziej potrzebującym,

- wspieranie budownictwa w systemie TBS-ów,

- prowadzenie remontów i modernizacji istniejącego zasobu mieszkaniowego, przy założeniu utrzymania stanu technicznego budynków w stanie nie pogorszonym a w miarę możliwości również podwyższania standardu istniejącego zasobu,

- prowadzenie właściwej polityki czynszowej,

- prowadzenie właściwej polityki sprzedaży mieszkań,

- poprawę jakości zarządzania istniejącym zasobem.

W latach 2004 – 2008 Miasto Konin będzie nadal prowadziło przyjętą politykę mieszkaniową w celu osiągania założonych w tym zakresie celów.

Jednym z głównych celów będzie przede wszystkim pozyskiwanie jak największej liczby lokali socjalnych a więc mieszkań dla tych rodzin, które znalazły się w niedostatku (nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób) i tylko gmina jest w stanie im pomóc. Dostateczna liczba lokali socjalnych pozwoli jednocześnie na właściwe dysponowanie posiadanym zasobem mieszkaniowym gminy, umożliwiając w ten sposób wykonywanie eksmisji na podstawie wyroków sądowych z orzeczonym prawem do lokali socjalnych. Tym samym odzyska się mieszkania komunalne, które będzie można przeznaczyć na mieszkania dla osób oczekujących na liście przydziału w gminie.

Ponadto Miasto Konin, podejmuje i nadal będzie podejmować starania w pozyskiwaniu środków finansowych na budowę mieszkań wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta Konina. Ponadto będzie czynić starania aby pozyskiwać w inny sposób lokale mieszkalne np. poprzez adaptację istniejących budynków niemieszkalnych ( baraków czy też mało atrakcyjnych lokali użytkowych) na lokale mieszkalne.

Należy jednak zauważyć, że istniejąca skala problemów związanych z prowadzeniem racjonalnej gospodarki mieszkaniowym zasobem gminy z reguły uniemożliwia władzom lokalnym zapewnienie warunków mieszkaniowych zgodnie z potrzebami mieszkańców.

Biorąc pod uwagę zobowiązania wobec wspólnoty samorządowej, władze lokalne są odpowiedzialne nie tylko za utrzymanie zasobów mieszkaniowych gminy lecz również za kompleksowy rozwój mieszkalnictwa na terenie miasta.

Ograniczenia finansowe w budżecie Miasta, a tym samym brak możliwości przeznaczania z budżetu, dużych środków finansowych pozwalających na wybudowanie wystarczającej liczby mieszkań wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta Konina zmusza Miasto do szukania rozwiązań mających na celu zwiększenie zasobów mieszkaniowych w mieście.

Aktualnie preferowaną przez Miasto formą wspierania budownictwa mieszkaniowego w gminie jest budowa mieszkań w ramach budownictwa społecznego zwłaszcza przez powołany MTBS Spółka z o.o. w Koninie.

Ważnym elementem wyboru tej formy, jako preferowanej, w prowadzonej polityce mieszkaniowej, jest fakt, że gmina nie musi dopłacać do kosztów utrzymania tych budynków, ponieważ czynsz w tych zasobach jest zawsze „ekonomiczny” tzn. powinien on pokryć wszelkie koszty utrzymania. Za wyborem tej formy budownictwa przemawiają zarówno ustalone zasady prawne TBS-ów jak i zasady ich finansowania. Należy tu podkreślić, że właśnie budowa mieszkań przez MTBS, daje gminie możliwość budowy mieszkań, bez dużych obciążeń budżetu Miasta, przeznaczonych dla ludzi średnio zamożnych nie posiadających własnych mieszkań.

Budowa mieszkań MTBS finansowana jest przede wszystkim w oparciu o preferencyjny kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredyt ten może pokryć do 70% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno – budowlanego przy czym 10% wartości inwestycji ulega umorzeniu po zakończeniu budowy.

Natomiast udział budżetu Miasta w finansowaniu tych przedsięwzięć, wynosi jedynie 30% kosztów realizacji.

Ważnym elementem wspierania zwłaszcza MTBS Sp. z o.o. w Koninie są zasady kwalifikacji najemców mieszkań w tych zasobach. Priorytet przy kwalifikacji tych mieszkań mają m.in.:

- rodziny zarejestrowane na listach przydziału na mieszkanie komunalne w Wydziale Spraw Lokalowych Urzędu Miejskiego a spełniające warunki wynikające z ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw,

- rodziny najmujące samodzielne lokale w zasobach komunalnych a deklarujące ich zwrot po przeniesieniu się do zasobów mieszkaniowych MTBS.

Tak więc wspieranie przez Miasto budownictwa społecznego w dużym zakresie pomaga w zabezpieczaniu potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, gdyż umożliwia uzyskanie mieszkania rodzinom średnio zarabiającym, oczekującym na ich przydział. Jednocześnie pozwala to aktywnie kształtować strukturę zamieszkania zasobów gminy poprzez odzyskiwanie dotychczas zasiedlonych mieszkań komunalnych. Najemcy przenoszą się do mieszkań TBS-owskich, najczęściej o wyższym standardzie niż komunalne a odzyskane w ten sposób mieszkania mogą pełnić rolę mieszkań socjalnych lub komunalnych dla osób oczekujących na listach przydziałów, których niestety nie stać na mieszkanie budowane w ramach TBS.

Zgodnie z art. 21 ust 2 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego opracowano program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004 - 2008.

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina ma duże znaczenie dla rozwoju kompleksowej polityki mieszkaniowej gminy. Pozwala on nie tylko uporządkować podstawowe zagadnienia dotyczące formuły zarządzania majątkiem gminnym, kształtowania warunków funkcjonalnych dla innych właścicieli zasobów ale również daje możliwość racjonalizacji wydatkowania komunalnych środków finansowych.

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004 –2008 składa się z następujących grup tematycznych:

1. Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach.

2. Stan techniczny zasobu mieszkaniowego Miasta Konina oraz prognoza dotycząca wielkości tego zasobu.

3. Analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych Miasta Konina w ujęciu finansowym i rzeczowym.

4. Zasady polityki czynszowej.

5. Wysokość wydatków związanych z gospodarowaniem mieszkaniowym zasobem komunalnym Miasta Konina oraz źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach.

6. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Konina oraz przewidywane zamiany w zakresie zarządzania tymi zasobami w latach 2004-2008.

1. PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI W KOLEJNYCH LATACH

Zmiany ustawowe w stosunku do własności lokali oraz małe rozmiary realizowanego wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego spowodowały, że szczególnie w ostatnim dziesięcioleciu, znacznie zwiększyło się zainteresowanie wykupem lokali w istniejących zasobach mieszkaniowych. Potwierdzają to zarówno dane statystyczne jak i monitoring mieszkaniowy prowadzony przez Instytut Gospodarki Mieszkaniowej.

Sprzedaż lokali wyodrębnionych z budynków stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy reguluje ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami. (Dz. U. 2000r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.).

Pierwszeństwo w nabyciu lokalu przysługuje, z zachowaniem poniższej kolejności osobie, która:

1) ma roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy powołanej ustawy lub innych przepisów,

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości, pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 05.12.1990r. lub następcą prawnym tego właściciela,

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego a najem został nawiązany na czas nie oznaczony.

Aktualne zasady sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych stanowiących własność Miasta Konina określone zostały w Uchwale Nr 159 Rady Miasta Konina z dnia 24.09.2003r. Zgodnie z obowiązującymi zasadami przy sprzedaży lokali mieszkalnych stosuje się bonifikaty od cen sprzedaży i tak:

1) 95% dla lokali wybudowanych do 1960 roku,

2) 90% dla lokali wybudowanych w latach 1961-1990, w budynkach istniejących wspólnot mieszkaniowych,

3) 90% dla lokali wybudowanych w latach 1961-1990 w budynkach komunalnych, pod warunkiem złożenia wspólnego wniosku o sprzedaż mieszkań przez co najmniej 50% najemców.

Bonifikaty nie mają zastosowania do lokali mieszkalnych wybudowanych po dniu 01.01.1991r.

Zapłata za nabywany lokal następuje jednorazowo przed terminem zawarcia umowy.

W ostatnich 5 latach sprzedaż mieszkań komunalnych przedstawiała się następująco:

- 1999r – sprzedano 86 lokale, łączny dochód uzyskany z tej sprzedaży to 610.945 zł

- 2000r – sprzedano 33 lokale, łączny dochód uzyskany z tej sprzedaży to 274.171 zł

- 2001r – sprzedano 42 lokale, łączny dochód uzyskany z tej sprzedaży to 234.492 zł

- 2002r – sprzedano 89 lokale, łączny dochód uzyskany z tej sprzedaży to 530.555 zł

- 2003r – sprzedano 67 lokale, łączny dochód uzyskany z tej sprzedaży to 314.702 zł

Do dochodu ze sprzedaży mieszkań w danym roku, należy również dodać dochód jaki uzyskuje się każdego roku ze spłat sprzedaży ratalnej z lat ubiegłych.

I tak w roku 2001 wyniósł on 512.513,- zł, w 2002r. 482.418,-zł a w roku 2003 416.456,- zł.

Ratalna forma sprzedaży mieszkań była dopuszczalna do dnia wejścia aktualnie obowiązującej uchwały. Najczęstszą formą kupna lokalu komunalnego była właśnie forma ratalna. Dopiero po wprowadzeniu w 2001 roku, bonifikat w wysokości 95% dla lokali wybudowanych do 1960r. najemcy częściej dokonywali kupna lokalu za jednorazowa zapłatą.

Należy zauważyć, że właśnie z uwagi na wprowadzenie w roku 2001nowej wysokości bonifikat, zmniejszył się dochód ze sprzedaży lokali. Zmniejszenie dochodu, pomimo większej ilości sprzedanych lokali, spowodowane było tym, że ponad 50 % dokonanych sprzedaży nastąpiło za jednorazową zapłatą ale tylko za 5% wartości.

Aktualnie liczba złożonych wniosków o wykup swojego mieszkania wynosi 490. Ilość złożonych wniosków nie świadczy jednak o tym, że wszyscy wnioskodawcy dokonają wykupu. Niejednokrotnie po dokonaniu wyceny wartości lokalu, wnioskodawcy sami

rezygnują z wykupu. Ponadto nadal nie wszystkie zasoby mają uregulowane stany prawne nieruchomości co powoduje trudności w sprzedaży danych zasobów.

Aktualnie po wprowadzeniu nowych zasad sprzedaży na podstawie uchwały Rady Miasta nr 159 z dnia 24.09.2003r. należy spodziewać się większej ilości sprzedanych lokali. Nie spowoduje to niestety zwiększenia dochodu do budżetu Miasta w tym zakresie z uwagi na przyjęte w uchwale tak wysokie bonifikaty od ceny sprzedaży lokali.

Poniższe zestawienie przedstawia plan sprzedaży lokali mieszkalnych w kolejnych latach na przestrzeni lat 2004-2008.

ROK	PROGNOZOWANA LICZBA SPRZEDAŻY MIESZKAŃ
2004	300
2005	200
2006	150
2007	150
2008	100

Przedstawiona planowana ilość sprzedanych lokali określona została szacunkowo, gdyż bardzo trudno dokładnie przewidzieć ilu najemców w danym roku zgłosi chęć wykupu swojego mieszkania. Zakłada się, że z uwagi na wprowadzenie aktualnie tak wysokich bonifikat od cen sprzedaży lokali w roku 2004 i 2005 nastąpi największe nasilenie liczby dokonywanych wykupów.

Należy również zauważyć, że sprzedaż lokali wiąże się z pewnym obciążeniem budżetu Miasta, gdyż koszty szacowania wartości lokalu pokrywane są przez Miasto. Stąd też konieczna jest bieżąca analiza planowanej ilości do sprzedaży lokali w danym roku w stosunku do zabezpieczonych na ten cel środków budżetowych.

Miasto Konin zainteresowane jest przede wszystkim dalszą sprzedażą mieszkań komunalnych w już istniejących Wspólnotach Mieszkaniowych z większościowym udziałem właścicieli fizycznych.

W celu zabezpieczenia niezbędnego zasobu mieszkaniowego gminy pozostającego do dyspozycji Miasta nie powinno dokonywać się sprzedaży mieszkań w budynkach wykazanych w tabeli nr 3 załączonej do niniejszego programu. Budynki te docelowo będą stanowiły zasób lokali socjalnych.

W latach 2004 – 2008 przyjmuje się utrzymanie polityki w zakresie sprzedaży lokali komunalnych polegającej na:

1. Utrzymaniu zasady, że bezwarunkowo sprzedaży nie podlegają lokale socjalne, oraz lokale znajdujące się w budynkach socjalnych, które przeznaczone są na zaspokajanie najpilniejszych potrzeb mieszkaniowych (zwłaszcza dla mieszkańców, o bardzo niskich dochodach, których nie stać na inne mieszkania).

2. Sprzedaży lokali dokonuje się na wniosek zainteresowanego pod warunkiem - nie zalegania z płatnością opłat czynszowych za dany lokal.

3. Sprzedaż lokali dokonywana będzie najemcom, którzy posiadają umowę najmu na czas nieokreślony w okresie nie krótszym niż trzy lata przed datą sprzedaży.

4. Nie wyraża się zgody na sprzedaż lokalu mieszkalnego, jeśli w okresie dwóch lat poprzedzających sprzedaż, lokal był zadłużony lub jeśli za dany lokal nastąpiło uregulowanie przez Miasto nieściągalnych należności z tytułu opłat czynszowych.

5. Nie sprzedawanie lokali w przypadku udowodnienia faktu posiadania przez najemcę innego lokalu mieszkalnego.

6. Nie sprzedawaniu lokali w budynkach komunalnych, w których dotychczas nie sprzedano żadnego lokalu, chyba, że co najmniej 50% najemców złoży wspólny wniosek o sprzedaż mieszkań. Celem takiego stanowiska jest nie tworzenie Wspólnot Mieszkaniowych, w których występują pojedyncze lokale wykupione a pozostała większość nadal należy do Miasta. Tworzenie nowych Wspólnot Mieszkaniowych pociąga za sobą wiele dodatkowych komplikacji, zwłaszcza w budynkach, których stan techniczny wymaga dużych nakładów finansowych i najczęściej właściciel prywatny nie jest w stanie takiego obciążenia finansowego udźwignąć.

7. Przy prywatyzacji mieszkań komunalnych należy przede wszystkim dążyć do powstawania Wspólnot Mieszkaniowych ze 100% udziałem osób fizycznych.

8. W budynkach Wspólnot Mieszkaniowych z małym udziałem Miasta (mała liczba mieszkań komunalnych), dokonywanie zamian najemców w celu umożliwienia sprzedaży tych lokali.

Przy sprzedaży mieszkań rozliczeniu podlega wpłacona przez najemcę kaucja zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami: art. 6 i 36 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego oraz Zarządzeniem Prezydenta Miasta Konina nr 188/IV/2003 z dnia 11.12.2003r.

W celu prowadzenia właściwej gospodarki w zakresie prywatyzacji lokali, nadal poszukiwać się będzie nowych rozwiązań mających na celu dalsze zwiększenie motywacji wykupu mieszkań znajdujących się w budynkach, w których już powstały Wspólnoty Mieszkaniowe zwłaszcza tam, gdzie udział Miasta stanowi niewielka liczba lokali a także w budynkach, w których istnieją tzw. małe Wspólnoty (do 7 lokali). W przypadku małych Wspólnot występują często problemy, zwłaszcza w zakresie ustalania koniecznych do przeprowadzenia remontów budynków. W tych Wspólnotach, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wymagana jest jednomyślność w podejmowanych uchwałach, co niejednokrotnie nie jest możliwe do osiągnięcia. W takich przypadkach rozwiązanie problemu można najczęściej znaleźć jedynie na drodze sądowej.

Zmiany wymaga sprawa przeznaczania wpływów uzyskanych ze sprzedaży mieszkań komunalnych, na odtworzenie zasobów mieszkaniowych gminy poprzez budownictwo komunalne i socjalne oraz na modernizację i remonty kapitalne istniejących budynków.

2. STAN TECHNICZNY ZASOBU MIESZKANIOWEGO MIASTA KONINA ORAZ PROGNOZA DOTYCZĄCA WIELKOŚCI TEGO ZASOBU

Na terenie miasta Konina istnieje dość duża różnica standardów mieszkaniowych. Zdecydowanie trudniejsze pod względem stanu i wyposażenia technicznego są warunki zamieszkania w mieszkaniowych zasobach gminy (zasoby komunalne) zwłaszcza w starej części miasta tzw. „starówce” z uwagi na przewagę w tej części miasta starego budownictwa (często przedwojennego).

Natomiast w zasobach spółdzielczych czy TBS, mieszkania w większości wyposażone są w instalację centralnego ogrzewania, duża ilość posiada też instalację ciepłej wody a także instalację gazową. Tak więc zasoby te są zdecydowanie w wyższym standardzie niż zasoby komunalne.

Przeciętna powierzchnia spółdzielczego lokalu mieszkalnego wynosi 47,9 m²., podczas gdy w przypadku mieszkań stanowiących mieszkaniowy zasób Miasta Konina wielkość ta wynosi 43,5 m² .

Według stanu na dzień 31.12.2003 roku ogólna liczba lokali tworząca mieszkaniowy zasób Miasta Konina wyniosła ogółem 3.450 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 150.392,96 m².

Zasoby te znajdują się w 264 budynkach mieszkalnych z czego:

- 120 budynków to budynki komunalne, które na dzień dzisiejszy w całości stanowią własność Miasta,

- 138 budynków to budynki Wspólnot Mieszkaniowych, w których swój udział posiada również Miasto Konin (lokale komunalne).

- 5 budynków to budynki będące własnością prywatną pozostające nadal w przymusowym zarządzie gminy (tzw. OSM ),

- 1 budynek będący własnością Aluminium Konin - Impexmetal S.A. w Koninie a dzierżawiony przez Miasto Konin na podstawie umowy (ul. Maliniecka 1),

Miasto Konin posiada również 2 lokale mieszkalne z własnościowym prawem do lokalu w zasobach Konińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, które zostały zakupione w 2000 roku dla zapewnienia dwóm rodzinom mieszkań po pożarze budynku przy ul. Kaliskiej 2.

Szczegółowe zestawienie aktualnego na dzień 31.12.2003r. stanu mieszkaniowych zasobów Miasta Konina oraz ich strukturę zawiera załączona do niniejszego opracowania tabela nr 1.

W mieszkaniowym zasobie Miasta Konina wydzielone zostały budynki z lokalami socjalnymi. Aktualny wykaz tych budynków zawiera załączona do niniejszego opracowania tabela nr 2.

Ocenę stanu technicznego tych budynków jak i stanu wyposażenia budynków w instalacje i urządzenia sanitarne przedstawia poniższe zestawienie:

Wyszczególnienie	Stan techniczny budynku			Wyposażenie w instalacje
	dobry	średni	zły	co, cw, gaz,	co, cw, zw,.	co, zw,	inst. elektr. i z.w.
Budynki komunalne	41	43	36	1	27	5	87
Budynki Wspólnot Mieszkaniowych	31	105	2	12	77	36	13
Budynki OSM	-	2	3	-	-	-	5
Budynek Impexmetal S.A.	-	-	1	-	-	-	1

W tabeli podano liczbę budynków.

Oczywiście budynki posiadające instalację co, cw, gaz, posiadają również podstawowe instalacje takie jak instalacja elektryczna. czy zw, wc lub łazienka.

Natomiast w grupie budynków posiadających inst. elektryczną i zw znajdują się zasoby posiadające łazienkę lub wc oraz te lokale, w których brak takich urządzeń a pobór zimnej wody znajduje się na zewnątrz budynku.

Aktualnie 4 budynki komunalne, posiadają tylko instalację elektryczną a instalacja zw znajduje się na zewnątrz budynku. Budynki te stanowią zasób socjalny a dwa z tych budynków przewidziane są do remontu kapitalnego lub rozbiórki z uwagi na bardzo zły stan techniczny.

Stan techniczny określany jako dobry, oznacza, że te budynki w najbliższych latach nie będą wymagały większych remontów, jednak mogą być one modernizowane w celu podwyższenia ich standardu.

Stan techniczny określany jako średni, oznacza, że w budynkach tych należałoby w najbliższym czasie dokonać remontów lub modernizacji.

Stan techniczny określany jako zły, oznacza, że budynki te wymagają jak najszybciej przeprowadzenia remontów, a niektóre z nich powinny być przeznaczone do rozbiórki.

W tej grupie budynków aktualnie znajduje się 31 budynków, wskazanych jako budynki z lokalami socjalnymi a więc tymi o najniższym standardzie. Są to budynki, w których najczęściej znajduje się tylko instalacja elektryczna oraz doprowadzona jest do nich instalacja zimnej wody (w czterech z nich pobór zimnej wody jest tylko w podwórku).

Oceniając aktualny stan techniczny mieszkaniowych zasobów Miasta Konina należy zauważyć, że duża część tych zasobów znajduje się w budynkach starych (często przedwojennych), stąd też są one gorzej wyposażone w instalacje i urządzenia sanitarne. Stan techniczny ponad 2/3 ogółu budynków, w których znajdują się mieszkania komunalne niestety nie jest dobry, a więc budynki te wymagają przeprowadzenia w nich remontów bieżących lub kapitalnych.

Tylko 72 budynki (27%) z zasobami komunalnymi to budynki, których stan techniczny ocenia się jako dobry, czyli można uznać, że w budynkach tych w najbliższych latach nie

będzie konieczne przeprowadzenie większych remontów (chyba że będzie przeprowadzało się ich modernizację w celu podniesienia standardu do wyższego poziomu ).

W 150 budynkach (57%) stan techniczny określa się jako średni a więc mając na uwadze niepogarszanie się stanu technicznego tych budynków również one będą wymagały w najbliższym czasie przeprowadzenia remontów czy modernizacji.

Natomiast 42 budynki (16%) to budynki w stanie technicznym złym, co oznacza, że wymagają one jak najszybciej przeprowadzenia remontów, a w przypadku gdyby remont taki okazał się nieopłacalny, dokonania ich rozbiórki.

Aktualnie 36 budynków komunalnych jest w stanie technicznym złym. Jednak w celu utrzymania określonego zasobu mieszkaniowego Miasta Konina, przyjmuje się, że budynki te w miarę możliwości będą remontowane i przeznaczane na cele socjalne.

W roku 2004 dokonana zostanie rozbiórka budynku komunalnego przy ul. Sadowej 4, który aktualnie został już całkowicie wykwaterowany.

Ponadto w roku 2004 należałoby dokonać rozbiórki 3 budynków OSM przy ul. Wodnej 7, 9 i 15, będących w bardzo złym stanie technicznym. Budynki te dawno zostały wykwaterowane. Aktualnie nie można niestety dokonać tych rozbiórek, gdyż do chwili obecnej nie są uregulowane sprawy spadkowe dawnych właścicieli tych budynków.

Jednak z uwagi na bardzo zły stan techniczny tych budynków, stwarzający duże zagrożenie dla ludzi, Miasto podejmować będzie dalsze działania w celu doprowadzenia do ich rozbiórek w latach 2004 – 2005.

W latach 2005 – 2008 planuje się na bieżąco dokonywać oszacowywania opłacalności przeprowadzania remontów budynków będących w złym stanie technicznym. W przypadku gdy remont danego budynku okaże się nieopłacalny, podejmowane będą decyzje o ich rozbiórkach. W pierwszej kolejności dokonywane będą rozbiórki budynków stwarzających zagrożenie.

Wykonanie rozbiórki czy kapitalnego remontu budynku, zależne jest również od tego kiedy budynek zostanie wykwaterowany. Niestety niejednokrotnie stanowi to duży problemem, gdyż Miasto nie dysponuje w danym czasie odpowiednią liczbą wolnych lokali. Tak więc wykwaterowanie całego budynku odbywa się w określonym czasie, często niestety jest to dość długi okres czasu. Niejednokrotnie, sami najemcy opóźniają całkowite wykwaterowanie budynku, gdyż mimo składanych im propozycji lokali zamiennych nie chcą ich przyjąć i przenieść się do wskazanych lokali.

Budynki komunalne wymagające w pierwszej kolejności podjęcia decyzji co do ich dalszej eksploatacji to budynki przy ul.:

- PCK 2

- Wiosny Ludów 7 (oficyna)

- Z. Urbanowskiej 10 ( front )

- Wojska Polskie 4 i 6

- Kościuszki 14 (oficyna)

Budynki te są w bardzo złym stanie technicznym i w latach 2004 - 2008 powinny być one rozebrane, bądź wyremontowane z zamiarem przeznaczenia tych zasobów na lokale socjalne. W miarę możliwości prowadzić się będzie wykwaterowania z tych zasobów.

Na stan techniczny budynku niewątpliwie również ma wpływ rok jego budowy. Budynki, w których znajdują się mieszkaniowe zasoby gminy są obiektami o bardzo zróżnicowanym wieku.

Wykaz ilości budynków w zależności od roku budowy przedstawia poniższe zestawienie:

Rok budowy	Budynki komunalne		Budynki Wspólnot Mieszkaniowych
do roku 1900		32		-
1901-1920		13		1
1921-1940		17		9
1941-1960		5		28
1961-1980		17		87
1981-1990		12		13
1991-2000		11		-
2001-2003		19		-
Razem liczba budynków		126		138

Jak wynika z przedstawionego zestawienia 40 % budynków to budynki wybudowane do roku 1960 ( 105 budynków) z czego ponad 69% to budynki wybudowane przed II wojną światową (72 budynki). W latach 1961-1980 liczba wybudowanych budynków była najwyższa i wynosiła 104 z tego 87 budynków to dziś Wspólnoty Mieszkaniowe. Ponad 80% budynków Wspólnot Mieszkaniowych znajduje się w prawobrzeżnej części miasta. Analizując przedstawioną tabelkę można zauważyć, że największa ilość najstarszych budynków to budynki komunalne.

W roku 2001-2002 wybudowano 19 budynków (domków przy ul. M. Dąbrowskiej 8) w których znajduje się 28 mieszkań. Natomiast w roku 2003 dokonano adaptacji budynku użytkowego na cele mieszkalne, w wyniku której uzyskano 11 lokali socjalnych (budynek przy ul. Kanałowej 8).

Wieloletnie zaniedbania w zakresie polityki remontowej oraz sztywna polityka czynszowa, uniemożliwiły utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie. Dlatego też teraz należałoby te zaległości jak najszybciej nadrobić, aby zapobiec dalszemu pogarszaniu tego stanu tych właśnie budynków. Dotyczy to przede wszystkim zasobów znajdujących się w grupie budynków o złym stanie technicznym.

Miasto będzie czynić starania aby dokonywać raczej remontów tych budynków niż ich rozbiórek, gdyż celem prowadzonej gospodarki mieszkaniowym zasobem Miasta jest utrzymanie pewnej liczby zasobów, która służyć ma zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych tym mieszkańcom gminy, którzy w tym zakresie najbardziej potrzebują pomocy ze strony gminy.

W latach 2004 - 2008 planuje się dalsze przeanalizowanie opłacalności remontów niektórych budynków. Tylko w przypadku, kiedy remont okaże się nieopłacalny a najemców tych zasobów, można będzie przekwaterować do innych lokali, następować będą rozbiórki tych budynków. Dodatkowym problem Miasta występującym w tym zakresie jest fakt, że niektóre z budynków w złym stanie technicznym, to budynki znajdujące się w strefie ochrony konserwatorskiej. Dokonanie rozbiórki tych budynków nie jest łatwe gdyż często występują problemy w uzyskaniu pozwolenia na rozbiórkę. Z kolei jeśli już uzyska się zgodę konserwatora to jednocześnie przy budowie nowego budynku konieczne jest utrzymanie stylu w jakim był on pierwotnie zabudowany. Jak wiadomo w takich przypadkach koszty odbudowy są niestety bardzo duże i Miasta nie będzie stać na tego rodzaju inwestycje.

Dlatego też należy poszukiwać różnych rozwiązań, które pomogłyby w tym zakresie np. sprzedaż budynku w obecnym stanie z warunkiem odbudowy budynku z lokalami mieszkalnymi pod wynajem.

Z uwagi na występującą prywatyzację mieszkań komunalnych, należy mieć świadomość, że rosnąca liczba wykupu mieszkań powoduje dość spore uszczuplenie zasobów mieszkaniowych Miasta a więc Miasto w ten sposób dysponować będzie coraz mniejszym zasobem, dla zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców.

Dlatego też, należy przyjąć, że Miasto nie będzie prywatyzować zasobów w budynkach, które będą stanowiły zabezpieczenie pewnej liczby zasobów mieszkaniowych pozostających w dyspozycji Miasta. Część z tych zasobów sukcesywnie może być przeznaczana na zasoby socjalne. Wykaz budynków, w których nie będzie dokonywana sprzedaż mieszkań, które docelowo stanowić będą rezerwę lokali socjalnych przedstawia tabela nr 3 załączona do niniejszego opracowania.

W celu zwiększenia możliwości zabezpieczenia występującego popytu na mieszkania komunalne i lokale socjalne koniecznym staje się pozyskiwanie środków na inwestycje polegające na budowie nowych budynków mieszkalnych lub adaptację budynków niemieszkalnych na cele mieszkalne.

W prowadzonej przez Miasto polityce mieszkaniowej na pierwszym miejscu będzie pozyskiwanie jak największej ilości lokali mieszkalnych zwłaszcza lokali socjalnych. Lokale te pozwolą Miastu pomóc mieszkańcom gminy w zakresie zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza rodzinom, które znalazły się w niedostatku.

Założenia na lata 2004 - 2008 w zakresie zwiększenia posiadanego mieszkaniowego zasobu Miasta Konina to:

- w roku 2004

w adaptacja budynku byłego hotelu „Sonata” przy ul. Chopina 14 na lokale mieszkalne (82 lokale),

- w roku 2005

w 20 lokali socjalnych oraz budowa budynku przy ul. Bema (12 lokali mieszkalnych)

- w roku 2006

w 20 lokali socjalnych oraz budowa budynku przy ul. Bema (12 lokali mieszkalnych),

- w roku 2007

w budowa lokali socjalnych oraz dalsze pozyskiwanie lokali komunalnych

- w roku 2008

w budowa lokali socjalnych oraz dalsze pozyskiwanie lokali komunalnych

Przyjęcie do planu w danym roku, przedstawionych założeń uzależnione jest od wygospodarowanych na ten cel środków finansowych.

Miasto będzie dokładać wszelkich starań aby w najbliższych latach budować (lub adoptować) budynki, zwłaszcza z przeznaczeniem na lokale socjalne. Do lokali tych będzie można wyeksmitować najemców z wyrokami sądowymi w tym zakresie a odzyskane w ten sposób mieszkania komunalne zostaną przydzielone osobom oczekującym na przydziały lokali komunalnych. Jest to jeden z ważniejszych celów w zakresie pozyskiwania nowych zasobów mieszkaniowych.

Miasto aktualnie posiada dokumentacje i pozwolenie na budowę nowych budynków na terenie miasta, jednak z uwagi na brak środków finansowych dotychczas nie wykonano tych zadań. Dlatego też w najbliższych dwóch latach, ponownie będzie się czynić starania, żeby doprowadzić do budowy tych budynków mając na uwadze, że posiadane dokumentacje należy wykorzystać i kontynuować planowane zamierzenia w tym zakresie.

Należy ponadto powiedzieć, że brak dostatecznej ilości lokali socjalnych przez gminę, może w świetle aktualnie obowiązujących przepisów pociągnąć za sobą również skutki finansowe. Zgodnie z zapisem art. 18 ust. 4, który obowiązuje od dnia 01.01.2002r „ jeśli gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy ... , o ile osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela.”.

Brak dostatecznej liczby lokali socjalnych powoduje, że nie można wykonywać orzeczonych eksmisji. Tym samym osoby mające w tym zakresie wyroki sądowe (za zaległości czynszowe) nadal zamieszkują w swych lokalach, najczęściej dalej nie płacąc opłat a także często dewastując zajmowany nadal lokal. W ten sposób zadłużenia rosną obciążając tym samym budżet Miasta. Taki stan, często ujemnie wpływa na pozostałych najemców, którzy opłacają opłaty czynszowe. Czują się oni w pewien sposób pokrzywdzeni, często też odczuwają oni bezpośrednio, ujemne skutki niejednokrotnie uciążliwych sąsiadów.

W przyjętych założeniach na lata 2004-2008 zakłada się również ubytki z mieszkaniowego zasobu gminy związane przede wszystkim z procesem wykupu lokali mieszkalnych przez najemców na własność.

Ubytki te zgodnie z przyjętymi założeniami w tym zakresie wynosić będą:

- 2004 – 300 lokali,

- 2005 – 200 lokali ,

- 2006 – 150 lokali,

- 2007 – 150 lokali,

- 2008 – 100 lokali.

Ponadto ubytki zasobów mieszkaniowych następować będą w miarę dokonywanych planowanych rozbiórek budynków w tym:

- w roku 2004 – Sadowa 4,

- w latach 2004-2005 rozbiórki budynków OSM Wodna 7,9 i 15.

3. ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH MIASTA KONINA W UJĘCIU RZECZOWYM I FINANSOWYM.

Stan techniczny budynków mieszkalnych, w których znajduje się mieszkaniowy zasób Miasta Konina jest zróżnicowany i zależy od wieku budynków, ich konstrukcji oraz wyposażenia. Zasoby mieszkaniowe Miasta o powierzchni użytkowej lokali ogółem 150.372,16 m² można podzielić wg wyposażenia na:

- wyposażone w instalacje elektr., wod-kan

oraz inst. co, cw i gaz - 23.595,51 m²

- wyposażone w instalacje elektr., wod-kan

oraz inst. co i cw - 75.185,76 m²

- wyposażone w instalacje elektr., wod-kan

oraz inst. co - 25.312,73 m²

- wyposażone w instalacje elektr. , wod-kan

i posiadające łazienkę lub wc - 19.435,57 m²

- wyposażone w instalacje elektr. i wod-kan

lecz nie posiadające wc lub łazienki - 1.729,40 m²

- wyposażone w instalacje elektr. i posiadające

pobór wody na zewnątrz budynku - 1.397,88 m²

- pozostałe lokale – socjalne (lokale o

najniższym standardzie) - 3.715,34m²

Biorąc pod uwagę stan techniczny, zasoby te podzielić można na :

- w stanie technicznym dobrym - 44.175,03 m²

- w stanie technicznym średnim - 94.948,23 m²

- w stanie technicznym złym - 11.248,90 m²

- w tym

do rozbiórki budynki przy ul.:

- Sadowa 4 - 85,03 m²

- Wodna 7 - 394,97 m²

- Wodna 9 - 362,60 m²

- Wodna 15 - 160,95 m²

Natomiast budynki, w stosunku do których w latach 2004 – 2008 należy podjąć ostateczne decyzje dotyczące ich remontów lub rozbiórek to budynki przy ul.:

- Wojska Polskiego 4 - 585,31 m²

- Wojska Polskiego 6 - 529,01 m²

- PCK 2 (oficyna) - 183,26 m²

- Kościuszki 14 (oficyna) - 99,54 m²

- Z Urbanowskiej 10 (front) - 527,50 m²

Należy zauważyć, że budynki w złym stanie technicznym to najczęściej zabudowa w starej części miasta. Są to budynki o dość małej ilości mieszkań i słabym wyposażeniu technicznym. Odbudowa czy kapitalny remont tych budynków wymaga przeznaczenia na ten cel znacznych nakładów finansowych. Opłacalność remontów tych budynków (zwłaszcza o

dużym zakresie a więc o dużych nakładach finansowych), należy każdorazowo indywidualnie analizować i określać ich zasadność. W przypadku braku opłacalności takich przedsięwzięć podejmować się będzie decyzję o rozbiórkach bądź stopniowo wyzbywać się takich zasobów.

Miasto będzie jednak dążyć do wykonywania remontów budynków będących w złym stanie technicznym i przeznaczania ich na zasób lokali socjalnych.

Z kolei, mając na uwadze dalsze nie pogarszanie obecnego stanu technicznego budynków będących w średnim stanie technicznym, należy również skoncentrować się na remontach tych właśnie budynków. Ponadto w miarę możliwości finansowych dokonywać się będzie modernizacji tych zasobów w celu podwyższenia ich standardu.

Prowadzone remonty najogólniej podzielić można na takie rodzaje robót jak:

1) remonty bieżące, konserwacje i usuwanie awarii, realizowane co rok na różnych budynkach, mające na celu zapewnienie poprawy bezpieczeństwa budynków i ich mieszkańców oraz zabezpieczenie budynków przed szkodliwym oddziaływaniem czynników zewnętrznych tj.:

- naprawa lub wymiana pokrycia dachowego, remonty kominów,

- remonty stropów i balkonów,

- wymiany instalacji elektrycznych, wodnych, kanalizacyjnych oraz co i cw,

- remonty w lokalach najemców należące do wynajmującego (zapisane w umowach najmu) np.: wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji elektrycznej, przestawienie pieca,

- malowanie klatek schodowych,

2) doposażenie budynków w brakujące instalacje np.:

- doprowadzanie ciepła oraz ciepłej wody,

- modernizacja istniejących instalacji,

- poprawianie wyglądu i estetyki np. : elewacje, malowanie klatek schodowych, naprawy chodników.

Remonty te realizowane będą z uzyskanych środków finansowych z nadwyżki na kosztach utrzymania (nadwyżka czynszu), budżetu Miasta oraz zysku z lokali użytkowych znajdujących się w zasobach komunalnych.

Każdego roku ustalany będzie plan rzeczowy tych remontów przyjęty do realizacji w danym roku. Plan ten sporządzany będzie przez Wydział Spraw Lokalowych na podstawie propozycji administratorów mieszkaniowych zasobów Miasta w odniesieniu do uzyskanych na ten cel środków finansowych na dany rok.

Przy planowaniu remontów do realizacji w danym roku, konieczne będzie również zabezpieczenie pewnych środków finansowych na przeprowadzanie remontów pustostanów, których konieczność wykonania występuje każdego roku. Jednak zarówno ilość jak i zakres tych remontów jest bardzo trudna do przewidzenia w perspektywie kilku lat.

Remonty te dotyczą lokali odzyskanych, najczęściej w wyniku eksmisji lub śmierci najemcy i braku osób, którym zgodnie z przepisami należy się lokal po śmierci najemcy. Najczęściej lokale te są w bardzo złym stanie technicznym. Aby móc wprowadzić następnego najemcę do tych lokali, konieczne jest przywrócenie stanu lokalu do jego odpowiedniego stanu technicznego. Zakres takiego remontu staje się bardzo obszerny, najczęściej z uwagi na dużą dewastację tego typu lokali. Wymianie podlegają wszystkie urządzenia sanitarne, często również podłogi oraz ściany wymagają gruntownych napraw a także konieczna jest wymiana stolarki okiennej, drzwiowej i instalacji elektrycznej.

Pewnym rozwiązaniem na zmniejszenie tych wydatków będzie proponowanie tych mieszkań w pierwszej kolejności osobom oczekującym na mieszkanie i wyrażającym zgodę na wykonanie koniecznych remontów we własnym zakresie. Niestety, nie często jednak zdarza się, aby przyszli najemcy wyrażali taką zgodę, gdyż wiąże się to z poniesieniem przez nich nakładów finansowych, a wiadomo, że osoby oczekujące na mieszkanie komunalne często nie są w stanie takich kosztów ponieść.

Miasto Konin jako właściciel swoich zasobów w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych zobowiązany jest do dokonywania wpłat na Fundusze Remontowe zgodnie z podjętymi w tym zakresie uchwałami właścicieli w wysokości udziałów przypadających na udziały Miasta.

Poniższe zestawienie przedstawia wykorzystanie środków finansowych na wykonanie remontów oraz źródła pozyskania tych środków w okresie ostatnich trzech lat.

( w zł )

Wyszczególnienie		OGÓŁEM	z ogółem przypada na:
			wpłaty na Fundusze Remontowe WM		remonty budynków i lokali komunalnych		remonty pustostanów
WYDATKI OGÓŁEM
ROK	2001	2.555.771,72		990.351,68		1.357.648,36		207.771,88
	2002	2.061.634,23		1.023.027,22		742.696,26		295.910,77
	2003	1.761.522,11		1.088.031,78		363.813,57		309.676,76
ŹRÓDŁA FINANSOWANIA
BUDŻET
ROK	2001	1.148.648,19		376.703,52		564.173,99		207.771,88
	2002	956.398,97		392.205,03		364.096,69		200.097,25
	2003	657.917,10		420.219,73		69.145,97		168.551,40
DOCHÓD Z LOKALI UŻYTKOWYCH
ROK	2001	1.092.230,73		405.221,021		687.009,70		-
	2002	919.251,53		472.267,07		351.170,94		295.910,77
	2003	892.372,98		420.219,02		691.145,97		168.551,40
NADWYŻKA CZYNSZU
ROK	2001	208.427,14		208.427,14		-		-
	2002	158.555,10		158.555,10		-		-
	2003	211.232,03		211.232,03		-		-
INNE
ROK	2001	106.464,66		-		106.464,66		-
	2002	27.428,63		-		27.428,63		-
	2003	-		-		-		-

Ponadto każdego roku na budynkach z mieszkaniowym zasobem Miasta wykonywane są również remonty kapitalne i modernizacje (zadania inwestycyjne) m.in. polegające na:

- doprowadzeniu ciepła do budynków,

- wykonaniu węzłów i instalacji co i cw w budynkach,

- modernizacji węzłów cieplnych łącznie z wymianą instalacji,

- termo modernizacji polegające na kompleksowym ocieplaniu budynku.

Zadania te wykonywane są przede wszystkim w ramach uzyskanych środków z Gminnego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Każdego roku potrzeby w tym zakresie zgłasza Wydział Spraw Lokalowych przy ustalaniu projektu planu na dany rok.

Wykonanie zadań inwestycyjnych na zasobach komunalnych w ostatnich trzech latach finansowanych z budżetu Miasta oraz Gminnego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w ujęciu rzeczowym przedstawia poniższe zestawienie:

ROK 2001

- termomodernizacja budynków przy ul. Traugutta 2,4,6

- wykonanie przyłącza, węzłów oraz instalacji co i cw w budynkach przy ul. Dmowskiego 1,

- modernizacja węzłów cieplnych w budynkach przy ul. Wyszyńskiego 7 i 9

- modernizacja dachu na budynku przy ul. Słowackiego 5

- budowa 14 domków ( 20 mieszkań ) przy ul. M. Dąbrowskiej 8

- ocieplenie i wymiana stolarki okiennej w budynku przy ul. Przemysłowej 5

ROK 2002

- termomodernizacja budynków przy ul. Al. 1 Maja 20, Górnicza 2 i 4

- podłączenie do sieci cieplnej budynku przy ul. 3 Maja 28 (oficyna),

- wykonanie przyłącza, węzłów oraz instalacji co i cw w budynkach przy ul. Ar.Krajowej 4 i 10,

- modernizacja węzłów cieplnych w budynkach przy ul. Sadowej 9, Jędrzejewskiego 38, Al. 1 Maja 15.

- modernizacja węzła cieplnego w budynku przy ul. Przemysłowej 5

- adaptacja holu w budynku przy ul. Przemysłowej 5 na lokale mieszkalne

- budowa 5 domków przy ul. M.Dąbrowskiej (5 mieszkań)

ROK 2003

- modernizacja dachu budynku przy ul. Słowackiego 4

- termomodernizacja budynku przy ul. Z. Urbanowskiej 4

- termomodernizacja budynku przy ul. Górnicza 7

- termomodernizacja budynku przy ul. Kleczewskiej 43

- termomodernizacja budynku przy ul. Gotyckiej 9 oraz modernizacja węzła co w budynku przy ul. Gotyckiej 8 i 9

- adaptacja budynku użytkowego przy ul Kanałowej 8 na lokale socjalne (11 lokali)

- wymiana stolarki okiennej w lokalach komunalnych

Plan zadań inwestycyjnych w ramach Gminnego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej przyjętych do realizacji w roku 2004 przedstawia się następująco:

- termomodernizacja budynków przy ul. Górniczej 7 i Sybiraków 4

- termomodernizacja budynków przy ul. Gotycka 8 i Gosławicka 36 oraz modernizacja węzła cieplnych w budynkach przy ul. Gosławickiej 36

- adaptacja budynku byłego hotelu Sonata na lokale mieszkalne ( 82 lokale)

- wymiana stolarki okiennej w lokalach komunalnych

- wykonanie przyłącza kanalizacji deszczowej do budynku Energetyka 4.

Planowanie zadań inwestycyjnych na następne lata uzależnione jest od wielkości uzyskanych na ten cel środków finansowych.

Zakłada się, że w latach 2005 – 2008 pozyskiwać będzie się środki finansowe na wykonanie dalszych termomodernizacji budynków, modernizacji węzłów cieplnych czy doprowadzanie ciepła do budynków, w których brak jest takiej instalacji.

Ponadto w latach 2004 - 2008 w ramach zadań inwestycyjnych zakłada się zwiększanie zasobów mieszkaniowych Miasta poprzez budowę budynków z mieszkaniami komunalnymi i lokalami socjalnymi. Planowanie tych zadań zostało przedstawione w niniejszym opracowaniu w punkcie 2 omawiającym stan techniczny zasobu mieszkaniowego gminy oraz prognozę wielkości.

Aktualny stan techniczny mieszkaniowego zasobu Miasta poprzez wieloletnie zaniedbania w tym zakresie (stały brak dostatecznych środków finansowych na ten cel) wymaga od gminy bardzo dużych nakładów finansowych w celu utrzymania i polepszenia stanu aktualnego.

Skalę faktycznych potrzeb remontowych zasobów mieszkaniowych Miasta Konina w budynkach komunalnych w ujęciu wartościowym przedstawia poniższe zestawienie. Potrzeby te zostały zgłoszone przez administratorów tych zasobów i wynikają z dokonanych przez nich przeglądów budynków.

Zapotrzebowanie środków finansowych na remonty budynków komunalnych.

wg potrzeb zgłoszonych przez administratorów.

Wyszczególnienie	ROK
	2004	2005	2006	2007	2008
OGÓŁEM	2.298.200	1.413.650	1.568.550	1.266.800	876.600
w tym w budynkach administrowanych przez:
PGK i M	1.451.000	980.000	1.335.000	1.088.500	815.500
INREM	198.200	109.600	105.000	30.000	33.000
AS PAK	88.000	101.050	61.500	28.300	8.100
MTBS	56.100	195.000	67.000	120.000	20.000

Wielkości podano w zł

Jak widać potrzeby remontowe w mieszkaniowym zasobie Miasta są bardzo duże. Ponieważ wykonanie wszystkich remontów zgodnie ze zgłoszonymi potrzebami przez poszczególnych administratorów zasobów w przeciągu kilku lat nie jest możliwe, należy przyjąć, że ich realizacja każdego roku będzie odbywać się w zależności od pozyskanych środków finansowych na ten cel. W ten sposób konieczne stanie się dokonanie przesunięć w planie remontów przyjętych do realizacji w danym roku w zależności od możliwości finansowych gminy.

Planowanie remontów należałoby skojarzyć z ewentualnym utworzeniem funduszu remontowego, zasilanego dochodem ze sprzedaży lokali komunalnych, środkami z budżetu Miasta oraz zyskiem z lokali użytkowych.

Poza remontami budynków komunalnych będących w całości własnością Miasta, konieczne jest również wykonywanie remontów budynków Wspólnot Mieszkaniowych w których Miasto ma swój udział. W przypadku remontów tych budynków, przyjęcie zakresu remontów na dany rok uzależnione jest od decyzji wszystkich właścicieli. Następuje to każdego roku poprzez uchwalenie na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przyjętego zakresu robót do wykonania w danym roku.

Tak więc zapotrzebowanie środków finansowych na remonty budynków Wspólnot Mieszkaniowych, w których Miasto Konin posiada swoje udziały, jest uzależnione od uchwalonych na dany rok planów, przyjętych przez właścicieli danej nieruchomości wspólnej jak i zgromadzonych na ten cel środków finansowych. Remonty tych budynków finansowane są bowiem ze zgromadzonego na ten cel funduszu remontowego.

Fundusz ten tworzony jest z wpłat dokonywanych przez wszystkich współwłaścicieli wg uchwalonych w tym zakresie stawek oraz przypadających na każdego właściciela udziałów w nieruchomości wspólnej.

Każda Wspólnota Mieszkaniowa w danym roku podejmuje uchwałę dotyczącą wysokości dokonywanych przez wszystkich właścicieli wpłat na fundusz remontowy. Miasto Konin zgodnie ze swoimi udziałami oraz uchwalonymi stawkami, zobowiązane jest do przekazywania wpłat na konto funduszu remontowego danej Wspólnoty.

Należy założyć, że wpłaty te w każdym roku będą raczej wzrastały niż malały, z uwagi na to, że konieczne remonty większości budynków Wspólnot Mieszkaniowych, wymagają dużych nakładów finansowych. Wspólnoty więc muszą na ten cel zebrać możliwie szybko potrzebne środki. Jednak z uwagi na dość ograniczone możliwości finansowe właścicieli fizycznych do dokonania jednorazowo dużych wpłat na ten fundusz, Wspólnota najczęściej przyjmuje rozwiązanie rozłożenia w czasie zebranie potrzebnych środków finansowych.

Z uwagi na to, że wpłaty te bezwzględnie powinny wpłynąć na konta poszczególnych Wspólnot, kwoty te w pierwszej kolejności powinny być zabezpieczane w budżecie Miasta. Dopiero po ustaleniu tych potrzeb (co następuje każdego roku po zakończeniu wszystkich zebrań rocznych - odbywających się do końca I kw. danego roku), może nastąpić zaplanowanie pozostałych robót remontowych możliwych do wykonania zgodnie z zabezpieczonymi na ten cel środkami finansowymi w danym roku.

Występujące problemy w wykonywaniu koniecznych remontów budynków Wspólnot Mieszkaniowych o dużym zakresie wynikają przede wszystkim z braku odpowiednich środków finansowych. Wynika to z faktu, że w większości właściciele fizyczni nie są w stanie udźwignąć zbyt dużych obciążeń związanych z wpłatami na Fundusz Remontowy Wspólnot.

Dlatego też konieczne jest wspomaganie w tym zakresie przez Miasto właścicieli budynków poprzez udział we współfinansowaniu tych remontów.

W latach 2004-2005 zamierza się opracować program dotyczący pomocy finansowej Wspólnotom Mieszkaniowym w finansowaniu remontów modernizacyjnych o dużym zakresie a więc wymagających dużych nakładów finansowych.

Przy planowaniu finansowym na lata 2004 – 2008 założono, że środki przeznaczane na cele remontowe nie powinny być niższe od poziomu wykonania ostatnich lat z tendencją rosnącą. Takie założenie pozwoliłoby na to, że mieszkaniowy zasób Miasta zostałby utrzymamy choćby w stanie nie pogorszonym.

Z uwagi na bardzo zły stan techniczny stolarki okiennej w zasobach mieszkaniowych Miasta oraz bardzo dużą liczbę podań najemców w tym zakresie, każdego roku konieczne jest zabezpieczenie środków na wykonanie wymiany tej stolarki. Aktualnie do roku 2003 zostały załatwione podania najemców do roku 2000. W miarę pozyskiwania środków finansowych na ten cel sukcesywnie będą realizowane konieczne wymiany.

Przy wymianie stolarki okiennej przyjmuje się, że w danym lokalu w pierwszej kolejności dokonywana jest wymiana dwóch okien w lokalu, tych których stan techniczny jest najgorszy. Ponadto w pierwszej kolejności następuje awaryjna wymiana stolarki okiennej, a więc tych okien których dalsza eksploatacja stwarza zagrożenie.

Należy jednoznacznie stwierdzić, że planowanie remontów mieszkaniowych zasobów gminy stanowi duży problemem z uwagi na brak dostatecznych środków finansowych na ten cel. Tym bardziej trudne staje się szczegółowe rzeczowe zaplanowanie tych remontów w perspektywie kilku lat.

Biorąc jednak pod uwagę aktualne możliwości finansowe, proponuje się przyjęcie planu na lata 2004 – 2008 w zakresie wydatków koniecznych do zabezpieczenia w budżecie Miasta na remonty mieszkaniowych zasobów komunalnych w następującej wysokości:

Wyszczególnienie		OGÓŁEM	z ogółem przypada na:
			wpłaty na Fundusze Remontowe WM		remonty budynków i lokali komunalnych	remonty pustostanów
WYDATKI Z BUDŻETU
PLAN ROKU	2004	360.000		300.000	30.000		30.000
	2005	1.320.000		450.000	600.000		250.000
	2006	1.400.000		500.000	650.000		250.000
	2007	1.520.000		550.000	720.000		250.000
	2008	1.400.250		600.000	800.000		250.000

Plan remontów na rok 2004 ujęty jest w wysokości aktualnie zabezpieczonych w budżecie Miasta na ten cel środków finansowych. Niestety jak widać, w budżecie Miasta na rok 2004 zabezpieczone środki wynoszą tylko 360.000,00 zł podczas gdy, zgłaszane przez Wydział Spraw Lokalowych, potrzeby w projekcie tego planu wynosiły 1.500.000,00 zł.

W roku 2003 z budżetu Miasta wydatkowano na ten cel kwotą 657.917,10 a więc, widać, że w roku 2004 nastąpiła obniżka w tym zakresie. Dlatego też już w roku 2004 należy dokonać korekty w planowanych remontach lub szukać możliwości pozyskania tych środków w trakcie roku.

Konieczne jednak staje się, aby w roku 2004 poczynić starania w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych, które zostaną przeznaczone na remonty budynków i lokali komunalnych. Jest to niezbędne z uwagi na fakt, że zabezpieczone środki nie pokryją przede wszystkim zapotrzebowania w zakresie wpłat na Fundusze Remontowe Wspólnot Mieszkaniowych. W roku 2003 z budżetu Miasta przekazano na ten cel kwotę 420.219,73 i należy przypuszczać, że w roku 2004 zapotrzebowanie to nie będzie niższe a wręcz może nastąpić podwyższenie stawek na te fundusze. Miasto będzie więc zobowiązane do przekazania Wspólnotom kwot wynikających z przyjętych stawek i posiadanych udziałów.

Zapotrzebowanie środków finansowych w latach 2005 - 2008 w przyjętych powyżej wielkościach, Wydział Spraw Lokalowych każdego roku zgłaszać będzie do projektu budżetu Miasta. Natomiast rzeczowy zakres remontów przyjętych do realizacji w danym roku ustalany będzie po otrzymaniu informacji o wysokości zabezpieczonych kwot w budżecie.

Prognozę planowanych w latach 2004 – 2008 remontów budynków komunalnych o dużym zakresie, które należałoby przyjąć do realizacji przedstawia załączona do niniejszego opracowania tabela nr 4. Jednak ostateczne ujęcie remontu do wykonania w danym roku uzależnione będzie od faktycznie uzyskanych środków finansowych na te cele.

Staraniem Miasta jest kontynuowanie prac ujętych w przedsięwzięciu o ogólnej nazwie „rewitalizacja lewobrzeżnej części miasta - starówki”.

Cały zakres rewitalizacji obejmuje odtworzenie starej zabudowy „starówki”, odbudowę, budowę i modernizację instalacji kanalizacyjnych, dróg, miejsc do parkowania oraz remont i modernizacje w pełnym zakresie budynków mieszkalnych znajdujących się w strefie ochrony konserwatorskiej.

Przykładem takich działań jest:

- zrealizowana w tym zakresie termomodernizacja budynku przy ul. Z. Urbanowskiej 4,

- realizowana w porozumieniu z MTBS Sp. z o.o. termorenowacja budynków przy ul. Plac Wolności 4 i 6.

Warunkiem kontynuacji tych działań przez Miasto będzie:

- dalsza możliwość finansowania tych zadań z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,

- możliwość skorzystania z innych środków (np. środków unijnych) na odtworzenie starego zasobu mieszkaniowego.

W zasobie Miasta jest jeszcze co najmniej kilkanaście budynków, które podlegałyby rewitalizcji.

4. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ

Zgodnie z kierunkiem polityki państwa, stawka czynszu powinna być ustalona na poziomie pozwalającym gminie jako właścicielowi lokali, zapewnić dostateczne wpływy środków finansowych pozwalających na eksploatowanie zasobu i utrzymanie go w stanie nie pogorszonym. Nie oznacza to jednak dowolności ustalania stawek czynszu. Ograniczeniem ustawowym jest zapis, że stawka czynszu nie może przekraczać w stosunku rocznym 3 % wartości odtworzeniowej.

Wartość odtworzeniowa to inaczej iloczyn 1 m² powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia dla danego powiatu ogłaszanego co 6 miesięcy w Dzienniku Urzędowym Województwa. Przez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Aktualnie wskaźnik ten wynosi dla powiatu – Miasta Konina - 2.200 zł i obowiązuje do dnia 31.03.2004r. ( ogłoszony został w Dzienniku Wojewody Wielkopolskiego nr 153, poz. 2907). Tak więc dopuszczalny czynsz w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej wynosi aktualnie 5,55 zł/m²

W mieszkaniowych zasobach Miasta Konina aktualna średnia stawka czynszu wynosi 1,97 zł/m² co stanowi 1,07% aktualnej wartości odtworzeniowej. Natomiast maksymalna stawka czynszu wynosi 2,43 co stanowi 1,32% a stawka minimalna 1,17 co stanowi 0,64% wartości otworzeniowej.

Jak więc widać przy aktualnie obowiązujących stawkach czynszu na zasobach mieszkaniowych Miasta Konina, osiągnięcie pułapu 3% wartości odtworzeniowej jeszcze długo nie będzie możliwe.

W związku z powyższym występuje konieczność rozważenia możliwości wprowadzenia dla nowo zasiedlanych zasobów mieszkaniowych Miasta stawek czynszu na właściwym realnym poziomie, co dopuszczają przepisy ustawy.

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy obejmuje wyznaczenie poziomu czynszów jako elementu wpływającego na rentowność istniejących zasobów i inwestycji mieszkaniowych pod wynajem.

Decyzje o podnoszeniu opłat czynszowych za mieszkania komunalne są zatem koniecznym elementem polityki wspierania mieszkaniowego zasobu komunalnego, mimo, że spotykają się z negatywną oceną ze strony najemców.

Tempo podnoszenia czynszów zostało zapoczątkowane w 1994 roku, po wejściu w życie ustawy o najmie i dodatkach mieszkaniowych, która to nałożyła na gminy obowiązek ustalania czynszu za lokale mieszkalne wchodzące do mieszkaniowego zasobu gminy.

Rada Miasta Konina w dniu 14 grudnia 1994r. podjęła uchwałę nr 59 w sprawie określenia stawek czynszu regulowanego za lokale mieszkalne i socjalne z mocą obowiązywania od dnia 1 stycznia 1995r.

Począwszy od roku 1994 dotychczasowe regulacje czynszu przyjęte przez Radę Miasta Konina przedstawiały się następująco:

Nr uchwały	Stawka bazowa czynszu za 1 m^2
	lokalu mieszkalnego	lokalu socjalnego
Nr 59 z dn. 14.12.1994r. obowiązująca od. 01.01.1995r.	0,46	0,23
Nr 170 z dn. 30.01.1996r. obowiązująca od. 01.03.1996r	0,30	0,30
Nr 266 z dn. 30.10.1996r. obowiązująca od. 01.11.1996r	0,76	0,38
Nr 438 z dn. 29.10.1997r. obowiązująca od. 01.12.1998r	0,91	0,91
Nr 21 z dn. 16.12.1998r. obowiązująca od. 01.02.1999r	1,00	1,00
Nr 263 z dn. 15.12.1999r. obowiązująca od. 01.02.2000r	zgodnie z tabelą oczynszowania	1,00
Nr 460 z dn. 20.12.2000r. obowiązująca od. 01.02.2001r	zgodnie z tabelą oczynszowania	1,00

Od dnia 01.01.1995r. do 01.02.1999r. stawka bazowa czynszu ulegała podwyższeniu po 15% za każde urządzenie techniczne, w które był wyposażony lokal (łazienka, ubikacja, centralne ogrzewanie, ciepła woda i gaz).

Z dniem 01.02.1999r. wprowadzono nowy rodzaj zróżnicowania stawek czynszu zgodnie z opracowaną tabelą oczynszowania, w której stawkę czynszu zróżnicowano w grupach budynków w zależności od wyposażenia w instalacje oraz zastosowano zmniejszenia i zwiększenia stawek w grupach w zależności od położenia budynku (strefa peryferyjna lub centralna), stanu technicznego budynku (dobry, średni, zły), oraz usytuowania lokalu w budynku (korzystne i niekorzystne).

Stawki czynszu przyjęte uchwałą nr 460 z dnia 20.12.2000 roku, zgodne z tabelą oczynszowania stanowiącą załącznik do tej uchwały, obowiązują od dnia 01.02.2001 roku i nadal są obowiązujące. Załączona do niniejszego opracowania tabela nr 5 przedstawia aktualnie obowiązującą tabelę oczynszowania dla zasobów mieszkaniowych Miasta Konina.

W roku 2004 planuje się wprowadzenie podwyżki czynszu w mieszkaniowym zasobie Miasta Konina średnio o 6%. Przy założeniu, że podwyżka ta zostanie wprowadzona z dniem 01.07.2004r. faktycznie roczny wzrost czynszu wyniesie 3%. Jednocześnie obniżeniu ulegnie czynsz za lokale socjalne, który zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Najniższa stawka wg propozycji wynosić będzie 1,17 zł/m², tak więc wprowadzona nowa stawka na lokale socjalne z dniem 01.07.2004r. wynosić będzie 0,58 zł/m² Załączona do niniejszego opracowania tabela nr 6 przedstawia tabelę oczynszowania zasobów mieszkaniowych Miasta Konina według proponowanych zmian do wprowadzenia w roku 2004.

Czynsz najmu obejmuje koszty administrowania, konserwacji, podatku od nieruchomości, technicznego utrzymania budynku, utrzymania pomieszczeń wspólnych, utrzymania czystości wokół budynków, utrzymanie zieleni, koszt eksploatacji wind, domofonów i azartów.

Aktualnie obowiązująca stawka czynszu nie obejmuje kosztów eksploatacji wind, domofonów i azartów, gdyż przy ustalaniu tej stawki obowiązywały inne przepisy w tym zakresie. Stąd też obecnie najemcy nie wnoszą dodatkowych opłat i koszty te nie mają pokrycia w obowiązujących dziś stawkach. Natomiast proponowana stawka obejmuje już przedmiotowe koszty.

Stawki czynszu są i będą nadal zróżnicowane wg wyposażenia lokalu i tak

§ mieszkania wyposażone w instalacje elektryczną i wodno – kanalizacyjną, ale nie posiadające wc i łazienki,

§ mieszkania wyposażone w instalacje elektryczną i wodno – kanalizacyjną, oraz posiadające wc i łazienki,

§ mieszkania wyposażone jw. oraz posiadające instalację co ale bez instalacji ciepłej wody,

§ mieszkania wyposażone j.w. i posiadające instalacje ciepłej wody ale nie posiadające instalacji gazu bezprzewodowego,

§ mieszkania wyposażone we wszystkie instalacje.

Dodatkowymi czynnikami różnicującymi stawki czynszu są czynniki podwyższające lub obniżające stawkę podstawową i tak:

§ położenie budynku:

- w strefie centralnej,

- w strefie peryferyjnej,

§ stan techniczny budynku:

- dobry,

- średni,

- zły,

§ usytuowanie lokalu w budynku:

- korzystne

- niekorzystne.

Wprowadzenie zróżnicowania stawek czynszu wynika również z zapisu art.7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zróżnicowanie stawek nie dotyczy stawki czynszu na lokale socjalne.

Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym ( art.23 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z obowiązującymi przepisami najemca zobowiązany jest do uiszczania oprócz czynszu, opłat niezależnych od właściciela tj. opłat za dostawę do lokalu energii elektrycznej, gazu, wody, odbiór nieczystości stałych i płynnych.

Czynsz najmu płacony jest z góry do dnia 10 każdego miesiąca na wskazany przez wynajmującego rachunek.

Podwyższenie czynszu najemcom musi poprzedzać wypowiedzenie dotychczasowego czynszu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podwyżki czynszu wprowadzane będą Zarządzeniem Prezydenta Miasta Konina na podstawie uchwały Rady Miasta zatwierdzającej program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w tym zasad polityki czynszowej.

Ponadto ustala się że:

- osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego będą opłacali czynsz podwyższony do 3 % wartości odtworzeniowej,

- najemca zajmujący lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej powyżej 80 m², którego rodzina liczy mniej niż 6 osób opłacać będzie czynsz w wysokości 3% wartości odtworzeniowej,

- w przypadku działań inwestycyjnych podwyższających standard zamieszkiwania, następować będzie zmiana stawki czynszu od następnego miesiąca po dokonaniu odbioru wykonanych robót.

Po uchwaleniu przez Radę Miasta Konina przedłożonego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2004 - 2008, Prezydent Miasta Konina podejmować będzie decyzję dotyczącą ustalenia obowiązujących stawek czynszu w danym roku.

Załączona tabela nr 6, przedstawia tabelę oczynszowania, która obowiązywać będzie w roku 2004, po wprowadzeniu odpowiedniego zarządzenia przez Prezydenta Miasta Konina.

W latach 2005 – 2008 Miasto Konin dążyć będzie do podwyższenia czynszów do poziomu przynajmniej 2% wartości odtworzeniowej. Taka wysokość czynszu umożliwiłaby pełniejsze pokrycie kosztów utrzymania i remontów bieżących oraz wprowadzenie zasady efektywności w gospodarowaniu zasobem mieszkaniowy. Jednocześnie miałoby to wpływ na zmniejszanie dofinansowania bieżącego utrzymania mieszkaniowych zasobów komunalnych z budżetu Miasta czy dochodu z lokali użytkowych, które to środki mogłyby być przeznaczane na remonty tych zasobów.

Na lata 2005-2008 zakłada się, że podwyżki czynszu w danym roku nie będą mogły przekraczać 5%, pod warunkiem, że wskaźnik inflacji będzie niższy od tej wysokości.

W przypadku, kiedy wskaźnik inflacji będzie wyższy od 5%, wtedy wzrost czynszu w danym roku nie powinien przekraczać średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego rok miniony o więcej niż o 50 %.

Stawka czynszu za lokal socjalny w danym roku będzie podwyższana do wysokości 50% aktualnej najniższej stawki czynszu za mieszkanie komunalne.

Podwyższenie stawek czynszu może następować raz w roku.

Podwyżki stawek czynszu i innych opłat za używanie lokalu (za wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela) każdorazowo w danym roku wprowadzane będą na podstawie Zarządzenia Prezydenta Miasta Konina.

5. WYSOKOŚĆ WYDATKÓW ZWIĄZANYCH Z GOSPODAROWANIEM MIESZKANIOWYM ZASOBEM KOMUNALNYM MIASTA KONINA ORAZ ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W KOLEJNYCH LATACH.

Na wydatki związane z prowadzoną gospodarką mieszkaniową Miasta Konina składają się następujące pozycje:

- bieżące utrzymanie zasobów mieszkaniowych Miasta (eksploatacja i techniczne utrzymanie budynków),

- wpłaty zaliczek na poczet zabezpieczenia płynności w związku z występującymi zaległości czynszowych na zasobach komunalnych,

- zasądzone lecz nieściągalne (umorzone egzekucje zgodnie z postanowieniami komorników) zaległości czynszowe na zasobach komunalnych,

- wynagrodzenie administratorów zasobów mieszkaniowych Miasta,

- wpłaty na Fundusze Remontowe Wspólnot Mieszkaniowych wg udziałów przypadających na lokale będące własnością Miasta,

- remonty bieżące budynków i lokali komunalnych,

- remonty kapitalne i modernizacje budynków,

- koszty rozbiórek budynków,

- inne inwestycje związane z zasobami mieszkaniowymi Miasta,

- budowa mieszkań komunalnych i lokali socjalnych.

Źródłami finansowania powyższych wydatków są :

- wpływy z czynszu najmu lokali mieszkalnych,

- wpływy z czynszu najmu lokali użytkowych,

- środki z budżetu Miasta,

- środki uzyskane z GFOŚ i GW.

Podstawowym źródłem finansowania bieżącego utrzymania zasobów mieszkaniowych są wpływy z czynszu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.

Jednym z podstawowych założeń w zakresie gospodarki mieszkaniowej powinno być kształtowanie stawek czynszu na lokalach mieszkalnych w takiej wysokości, aby uzyskane z nich wpływy wystarczały na pokrycie wydatków w zakresie bieżącego utrzymania zasobów mieszkaniowych tj. eksploatację i techniczne utrzymanie budynków w stanie nie pogorszonym.

Zakłada się, że w latach 2004-2008, wpływy z czynszów nadal będą nadal stanowiły zasadnicze źródło finansowania gospodarki mieszkaniowej. Jednak wysokość tych wpływów zależeć będzie od wysokości obowiązujących stawek czynszu. Jednoznacznie należy stwierdzić, że obecnie obowiązujące stawki czynszu nie pozwalają na pełne pokrycie ponoszonych kosztów utrzymania łącznie z koniecznymi remontami zasobów komunalnych.

Ważnym problemem przy finansowaniu gospodarki mieszkaniowej na który należy zwrócić szczególną uwagę są występujące zaległości czynszowe.

Kwota zaległości czynszowych ( czynsz + opłaty za media ) na lokalach mieszkalnych wg stanu na dzień 31.12..2003r. wyniosła 2.244.697,- zł. W roku 1998 Miasto przekazało administratorom mieszkaniowych zasobów komunalnych zaliczkę na pokrycie występujących zaległości w celu zabezpieczenia płynności finansowej. Zaliczka ta corocznie jest rozliczana i każdego roku następuje regulowanie występującego przyrostu tych zaległości.

Roczny przyrost zaległości czynszowych w ostatnich kilku latach kształtuje się na poziomie jednomiesięcznego wymiaru. Z analizy występujących zaległości można wywnioskować, że wzrost czynszu a zwłaszcza opłat niezależnych od właściciela (media) powoduje również przyrost tych zaległości.

W roku 2003 odnotowano co prawda niższy przyrost przekazanych środków na występujące zaległości niż w latach ubiegłych ale jednocześnie nastąpił bardzo duży wzrost w pozycji nieściągalnego czynszu. Świadczy to o tym, że zwiększyły się zaległości czynszowe, na które wystąpiono do Sądu i jednocześnie nastąpił wzrost umorzonych przez Komornika postępowań egzekucyjnych z powodu nieściągalności dłużników.

Wpływ na zmniejszenie zaległości czynszowych niewątpliwie ma również prowadzona w tym zakresie polityka mieszkaniowa (np. wyrażanie zgody na dokonywanie zamian lokali pod warunkiem uregulowania istniejących zaległości oraz nie wykonywanie remontów lokali zadłużonych poza tylko awaryjnymi ).

Analizując poniższe zestawienie, które przedstawia koszty utrzymania bieżącego i wpływy z czynszów z lokali mieszkalnych za ostatnie dwa lata można zauważyć, że w zakresie wpływów z czynszu i kosztów bieżącego utrzymania w latach 2002 i 2003 uzyskano ogółem wynik dodatni co oznacza, że obowiązujące w tych latach stawki czynszu pokryły w zasadzie jedynie ponoszone koszty bieżącego utrzymania a więc związane z eksploatacją tych zasobów. Natomiast ewidentnie zauważa się brak pokrycia w obowiązującej stawce czynszu kosztów remontów.

Dalsza analiza przedstawionego zestawienia pozwala ponadto zauważyć, że pokrycie kosztów utrzymania zasobów komunalnych występuje przede wszystkim na budynkach Wspólnot Mieszkaniowych a więc na zasobach, na których w większości obowiązują wyższe stawki czynszu (z uwagi na wyższy standard tych zasobów).

Natomiast na lokalach w budynkach komunalnych, widać brak pokrycia ponoszonych kosztów utrzymania tych zasobów obowiązującą stawką czynszu.

Wynika to przede wszystkim z faktu, że zasoby mieszkaniowe w budynkach komunalnych to zasoby w większości w budynkach o niższym standardzie a więc i obowiązująca stawka czynszu jest również niższa.

Ponadto, to w tych zasobach znajdują się również lokale socjalne, gdzie stawka czynszu jest bardzo niska i nie zapewnia ona pokrycia ponoszonych kosztów utrzymania tych zasobów.

Z kolei właśnie na tych zasobach częściej występuje konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z remontami tych zasobów.

Koszty utrzymania bieżącego i wpływy z czynszów z lokali mieszkalnych

za lata 2002 - 2003

Wyszczególnienie	WYKONANIE
	ROK 2002	ROK 2003
1. Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych Miasta ( m^2)	154.639,06	150.392,96
w tym:
w budynkach komunalnych	47.163,59	45.123,68
w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych	107.475,47	105.269,28
2. Koszty utrzymania bieżącego zasobów mieszkaniowych Miasta	3.402.377,-	3.285.570,-
w tym:
w budynkach komunalnych	1.062.340,-	1.060.620,-
w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych	2.340.037,-	2.224.950,-
3. Wpływy z czynszu najmu lokali mieszkalnych (wg wymiaru):	3.783.784,-	3.621.876,-
w tym:
w budynkach komunalnych	1.031.020,-	954.486,-
w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych	2.752.728,-	2.667.390,-
4. Wynik – różnica pomiędzy kosztami utrzymania a wpływami z czynszu	381.371,-	336.306,-
w tym
w budynkach komunalnych	-31.320,-	-106.134,-
w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych	412.691,-	442.440,-
5. Koszty remontów przeprowadzonych remontów ( bez kosztów inwestycyjnych)	2.061.634,-	1.761.522,-
w tym
w budynkach i lokalach komunalnych	1.038.607,-	673.490,-
w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych	1.023.027,-	1.088.032,-
6. Zaległości czynszowe na dzień 31.12.	2.212.155,-	2.244.697,-
w tym
w budynkach i lokalach komunalnych	1.44.932,-	1.521.152,-
w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych	768.223,-	723.545,-

Średni miesięczny koszt bieżącego utrzymania zasobów mieszkaniowych 1m² powierzchni użytkowej (bez remontów) w roku 2002 wyniósł 1,83 zł, a w roku 2003 -1,82zł. Natomiast średni miesięczny wpływ z czynszu w roku 2002 wyniósł - 2,04 zł /m² a w roku 2003 – 2,01 zł/m². (liczony do stanu powierzchni na koniec danego roku). Natomiast średnia miesięczna stawka czynszu (liczona do średniorocznej powierzchni użytkowej) wyniosła zarówno w roku 2002 jak i 2003 - 1,97 zł / m².

Należy tu zaznaczyć, że przedstawione wyniki obejmują wpływy z czynszu zasobów mieszkaniowych wg ustalonego przypisu (a więc wymiaru jaki winni płacić najemcy) podczas gdy faktyczne wpływy z tytułu dokonanych wpłat są dużo niższe z uwagi na występujące zaległości czynszowe.

Ustalając stawki czynszowe najmu lokali mieszkalnych zakłada się, że powinny one pokryć koszty bieżącego utrzymania jak również choć częściowo koszty remontów.

Jednak występujące zaległości powodują, że nadwyżki stawek czynszowych nad ponoszonymi kosztami nie mogą być przeznaczane na remonty, gdyż faktyczne wpływy (po pomniejszeniu o zaległości) nie wystarczają niestety na pokrycie ponoszonych kosztów bieżącego utrzymania.

Założenia w zakresie kosztów bieżącego utrzymania zasobu mieszkaniowego oraz wpływów z czynszu z lokali mieszkalnych na lata 2004 – 2008, przedstawia poniższe zestawienie.

Wyszczególnienie	P L A N
	ROKU 2004	ROKU 2005	ROKU 2006	ROKU 2007	ROKU 2008
1. Koszty utrzymania bieżącego zasobów mieszkaniowych (bez remontów)	3.353.100	3.417.100	3.413.900	3.442.500	3.485.200
2. Wpływy z czynszu najmu lokali mieszkalnych (wg wymiaru)	3.458.400	3.349.070	3.187.370	3.054.630	2.946.700
3. Wynik – różnica pomiędzy kosztami utrzymania a wpływami z czynszu	105.300	-68.030	-226.530	-387.870	-538.500
4. Powierzchnia użytkowa zasobów Miasta (m^2) ( stan na dzień 31.12. )	145.635	137.705	131.950	126.475	122.825

Zakłada się, że w latach 2004-2008 nastąpi wzrost kosztów bieżącego utrzymania zasobów mieszkaniowych. Przy ustalaniu kosztów przyjęto wzrost na poziomie 5% mając na uwadze, że w zakresie tych kosztów wzrosną na pewno koszty związane z dostawą mediów do części wspólnych nieruchomości jak i koszty bieżących konserwacji wchodzących w zakres kosztów bieżących. Przedstawione planowane koszty uwzględniają również zakładane zmiany w stanie zasobu mieszkaniowego (ubytki i zwiększenia).

W latach 2004 – 2008 zakłada się, że planowane wpływy z czynszu najmu lokali będą wzrastać w stopniu mniejszym niż koszty utrzymania.

Jednak zgodnie z przyjętymi założeniami dotyczącymi podwyżek stawek czynszu w pkt 4. mogą one wzrastać również o 5%, zależne jest to od przyjętej decyzji dotyczącej wprowadzenia podwyżki czynszu w danym roku.

Planowane wpływy w latach 2004-2008 przedstawione w powyższej tabelce wyliczono szacunkowo przyjmując aktualnie obowiązującą stawkę czynszu oraz uwzględniając zakładane zmiany w stanie zasobów (planowane zwiększenia i ubytki w zasobach lokalowych).

Przedstawione w tabelce wielkości potwierdzają konieczność, wprowadzania przez Miasto podwyżek czynszu, gdyż w przeciwnym razie należy się liczyć ze zwiększonym dofinansowaniem z budżetu Miasta ponoszonych kosztów w zakresie utrzymania zasobów mieszkaniowych gminy.

Przy założeniach planowych w zakresie utrzymania zasobów mieszkaniowych należałoby również uwzględnić występujące zaległości czynszowe na zasobach komunalnych, które stanowią kwotę konieczną do zabezpieczenia przez Miasto jako właściciela tych zasobów. Z uwagi na trudność w precyzyjnym planowaniu tych wielkości zakłada się, że będzie się podejmować działania zmierzające do zmniejszania występujących zaległości oraz do zwiększenia efektywności prowadzonej windykacji tych należności.

Dochód z lokali użytkowych znajdujących się w budynkach komunalnych jak i Wspólnot Mieszkaniowych (które są własnością Miasta), stanowi również źródło finansowania prowadzonej gospodarki mieszkaniowej. W roku 2002 dochód ten wyniósł kwotę 1.094.858,96 zł natomiast w roku 2003 była to kwota 1.028.746,09 zł.. Dochód ten został w całości przeznaczany na remonty (na pokrycie kosztów remontów budynków i lokali komunalnych jak i na wpłaty na fundusze remontowe Wspólnot Mieszkaniowych ).

Zakłada się, że w latach 2004-2008 dochód ten, w danym roku nie powinien być niższy i jego minimalną wysokość przyjmuje się na poziomie 1.100.000 zł. Jednocześnie przyjmuje się, że będzie on nadal przeznaczany przede wszystkim na finansowanie remontów zasobów mieszkaniowych Miasta.

W związku z tym, że faktyczne wpływy z czynszu najmu lokali mieszkalnych jak i użytkowych (z uwagi na występujące zaległości) nie zapewniają pełnego finansowania wszystkich wydatków związanych z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi, konieczne jest dofinansowywanie tej działalności z budżetu Miasta Konina.

Następnym istotnym źródłem zabezpieczającym właściwe prowadzenie gospodarki mieszkaniowej Miasta Konina są środki finansowe pochodzące z budżetu Miasta Konina. Środki z budżetu Miasta przeznaczane są m.in. na koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych ( zaliczki na poczet płynności finansowej ), wynagrodzenie administratorów, pokrycie zasądzonego nieściągalnego czynszu, remonty budynków i lokali komunalnych, różne opłaty i składki związane z prowadzonymi sprawami sądowymi z tytułu zaległości czynszowych.

Do kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych Miasta finansowanych z budżetu Miasta zalicza się koszty wynagrodzenia administratorów zasobów mieszkaniowych gminy zgodnie z zawartymi w tym zakresie umowami. W roku 2003 wynagrodzenie to wyniosło ogółem 438.064,31 zł. Wysokość tego wynagrodzenia ustalona jest w umowach o administrowanie zawartych przez Miasto Konin z poszczególnymi administratorami i wynosi od 0,15 do 0,25 zł za 1 m² powierzchni użytkowej administrowanych zasobów na miesiąc.

Przyjmuje się, że w latach 2004-2008, wynagrodzenie administratorów zostanie utrzymane na tym samym poziomie, chyba, że zostanie poszerzony zakres umowy o administrowanie. Planuje się, że w roku 2004 kwota ogółem wynagrodzenia administratorów będzie kształtować się w wysokości 465.000,- .

Ponadto do kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych Miasta dochodzi również regulowanie tzw. nieściągalnego czynszu tj. zasądzonych i umorzonych przez Komornika zaległości czynszowych występujących na zasobach mieszkaniowych Miasta.

Zapotrzebowanie środków finansowych na gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi z budżetu Miasta na dany rok sporządzane jest przez Wydział Spraw Lokalowych i przekazywane do Wydziału Budżetu.

Po uchwaleniu budżetu na dany rok Wydział Spraw Lokalowych otrzymuje informacje o kwocie zabezpieczonych środków.

W przypadku niepełnego zabezpieczenia zgłaszanych potrzeb Wydział dokonuje korekty planów finansowych.

Na podstawie otrzymanych informacji o zabezpieczonych środkach finansowych z budżetu Wydział dokonuje szczegółowego zaplanowania wydatków na dany rok oraz opracowuje harmonogram tych wydatków.

Wydatki z budżetu Miasta w zakresie gospodarki mieszkaniowej w ostatnich dwóch latach kształtowały się następująco:

Wyszczególnienie	WYKONANIE
	ROK 2002	ROK 2003
Remonty zasobów mieszkaniowych	956.398,97	657.917,10
Usługi Mieszkaniowe	1.132.543,67	1.026.336,08
w tym:
koszty bieżącego utrzymania zasobów komunalnych	383.367,35	98.781,30
wynagrodzenie administratora	428.296,74	438.064,31
nieściągalny czynsz	320.599,58	489.490,47
Różne opłaty i składki	8.889,16	3.690,17
Kary i odszkodowania	1.789,04	-
Koszty postępowań sądowych zasądzonych	-	652,60

Z uwagi na trudność w precyzyjnym określeniu możliwości budżetowych w latach 2005-2008 trudno jest określić, jakie środki będą mogły być przeznaczane na dofinansowanie gospodarki mieszkaniowej. Można jedynie założyć, że potrzeby w tym zakresie na przestrzeni tych lat będą wzrastać, tym bardziej, że środki pozostające z wpływów z czynszów przeznaczane na remonty zasobów mieszkaniowych (przy ograniczonym wzroście podwyżek stawek czynszu na lokale mieszkalne) ulegają obniżeniu.

Największe nie dofinansowanie prowadzonej gospodarki mieszkaniowej występuje niestety nadal w zakresie remontów zasobów mieszkaniowych.

Zapotrzebowanie środków finansowych z budżetu Miasta z przeznaczeniem na remonty zasobów mieszkaniowych określone zostały w punkcie nr 2 dotyczącym stanu technicznego zasobu mieszkaniowego.

W budżecie Miasta należy również zabezpieczyć, środki na zadania inwestycyjne planowane do realizacji w latach 2004 – 2008, o których mowa również w punkcie nr 2 niniejszego opracowania.

W zakresie planowanych zadań inwestycyjnych duży udział w finansowaniu tych zadań mają środki finansowe pochodzące z GFOŚ i GW.

Każdego roku Wydział Spraw Lokalowych, występować będzie o przyznanie w ramach tego funduszu środków, zwłaszcza na przeprowadzenie termomodernizacji czy termorenowacji budynków. Planowane zamierzenia w tym zakresie w latach 2004-2008 zostały omówione w punkcie nr 2.

6. SPOSÓB I ZASADY ZARZĄDZANIA LOKALAMI I BUDYNKAMI

WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU MIASTA

KONINA ORAZ PRZEWIDYWANE ZAMIANY W ZAKRESIE

ZARZĄDZANIA TYMI ZASOBAMI W KOLEJNYCH LATACH

Podstawy gospodarki komunalnej zostały określone przez ustawę z dnia 20.12.1996r. o gospodarce komunalnej. Obejmuje ona w szczególności zadania tzw. użyteczności publicznej a wiec te, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych. Gospodarka komunalna jest realizowana przez gminy w celu wykonywania zadań własnych określonych ustawami, a więc zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej. Gospodarka komunalna wiąże się z zarządzaniem mieniem komunalnym w tym również zasobami mieszkaniowymi gminy.

Wprowadzonymi ustawami, na gminy nałożony został, jako jeden z wielu, obowiązek koordynowania funkcjonowania i rozwoju całej strefy mieszkaniowej w postaci:

§ tworzenia zasobu mieszkaniowego gminy w drodze budowy bądź nabywania budynków mieszkalnych,

§ udzielania fachowej pomocy, poradnictwa oraz programowania tanich i łatwo dostępnych form budownictwa,

§ sprzedawania na dogodnych warunkach gruntów gminnych pod zabudowę indywidualną,

§ tworzenia i wspierania tworzenia infrastruktury towarzyszącej prywatnemu budownictwu mieszkaniowemu,

§ wsparcia zarówno w uzyskaniu jak i spłacie przez mieszkańców kredytów mieszkaniowych ( budowlanych, remontowych itp.),

§ określenia zasad zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy,

§ dysponowania lokalami wchodzącymi w skład zasobu mieszkaniowego gminy,

§ określania czynszów obowiązujących na obszarze gminy,

§ określanie polityki dodatków mieszkaniowych .

Zarządzanie mieszkaniowym zasobem komunalnym jest specyficznym rodzajem zarządzania. Zarządza się zasobem majątkowym gminy, którego stan jak wiadomo przez lata był zaniedbywany, co nie zawsze było zależne od zarządzającego a raczej od uwarunkowań społeczno - gospodarczych. Dlatego też dziś, aby nadrobić te zaległości i sprostać oczekiwaniom społeczności w tym zakresie, należy weryfikować podejście do tego problemu. Należy więc, wybrać taki kierunek zmian w zarządzaniu tym zasobem, który przyniósłby pożądane efekty, zwłaszcza poprawę warunków mieszkaniowych i zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jak największej liczbie oczekujących na mieszkanie komunalne. Jak wspomniano już wcześniej, zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej (zwłaszcza tej najuboższej) jest jednym z ważnych zadań własnych gminy.

Zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy odbywa się na podstawie: ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, ustawy z dnia 24.06.2001r. o własności lokali, Kodeksie Cywilnym oraz obowiązujących w tym zakresie aktów prawnych prawa miejscowego.

Na terenie miasta Konina, zarządzanie całym zasobem mieszkaniowy w zasadzie pokrywa się ze strukturą własności. Prywatne budynki zarządzane są przez samych właścicieli. Spółdzielnie Mieszkaniowe również same zarządzają swoimi zasobami. Z kolei zarząd budynkami Wspólnot Mieszkaniowych sprawowany jest przez zarządców (najczęściej są to osoby prawne ) powołanych przez współwłaścicieli tych budynków.

Nieco inaczej przedstawia się zarządzanie mieszkaniowymi zasobami gminy. Miasto Konin samo sprawuje zarząd nad mieszkaniowym zasobem gminy. Natomiast w przypadku Wspólnot Mieszkaniowych, w których Miasto posiada swoje udziały (lokale będące własnością Miasta), to zarząd tymi nieruchomościami wspólnymi został wybrany przez ogół właścicieli, poprzez podjecie stosownych uchwał.

Zasadą jest, że jednostki będące Zarządami Wspólnot a więc zarządzające i administrujące tymi nieruchomościami, pełnią również funkcję administratora zasobów mieszkaniowych Miasta na podstawie zawartych z Miastem umów. Za zawieraniem umów o administrowanie mieszkaniowym zasobem Miasta z tymi samymi jednostkami, przemawiał fakt nie doprowadzania do sytuacji, że na danej nieruchomości działałyby dwie różne jednostki: jedna, która zarządza i administruje nieruchomość wspólną a druga zasobami lokalowymi Miasta.

Mieszkaniowy zasób Miasta Konina zarządzany jest bezpośrednio przez Miasto poprzez swoje jednostki organizacyjne.

Zasoby wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu Miasta przekazane zostały w administrację na podstawie zawartych przez Miasto umów. Aktualnie administratorami zasobów mieszkaniowych Miasta Konina są:

§ Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Sp. z o.o.,

§ Konińska Spółdzielnia Mieszkaniowa,

§ Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zatorze”,

§ Spółdzielnia Usług Administracyjno-Mieszkaniowych i Budowlanych „INREM”,

§ J.Jóźwiak,

§ Przedsiębiorstwo Usług Socjalnych AS PAK Sp. z o.o.,

§ Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o. o. w Koninie.

Administratorzy zgodnie z zawartymi umowami, upoważnieni są do pobierania od najemców lokali czynszu i opłat niezależnych, które stanowią przychód. Przychód ten przeznaczany jest na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości tj koszty eksploatacji budynku, dostawy medii jak i administrowania zasobami mieszkaniowymi Gminy.

Dochodzenie należności od dłużników w zakresie zaległości czynszowych występujących na mieszkaniowych zasobach Miasta prowadzona jest przez radców prawnych Wydziału Prawnego i Zamówień Publicznych przy udziale Wydziału Spraw Lokalowych. Windykację tych należności w imieniu Miasta prowadzi również dwóch administratorów tj. PGKiM Sp. z o.o. i Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zatorze”, którzy posiadają pełnomocnictwa Miasta w tym zakresie.

Administratorzy mieszkaniowych zasobów Miasta wywiązują się ze swoich obowiązków należycie i aktualnie nie ma podstaw do kwestionowania ich działalności i wypowiadania zawartych umów.

Gospodarowanie zasobem mieszkaniowym Miasta jest zadaniem własnym gminy. Prezydent Miasta Konina zadanie to wykonuje przy pomocy jednostek organizacyjnych Urzędu Miejskiego. Wydział Spraw Lokalowych w imieniu Prezydenta Miasta podejmuje działania i prowadzi sprawy związane z realizacją tego zadania zgodnie z zakresem ujętym w Regulaminie Organizacyjnym Urzędu Miejskiego w Koninie.

Do zakresu działania Wydziału Spraw Lokalowych należy:

1. Realizacja całości spraw związanych z najmem lokali:

- przyjmowanie wniosków,

- obsługa Społecznych Komisji Mieszkaniowych,

- prowadzenie i aktualizacja list uprawnionych do mieszkań komunalnych,

- przygotowywanie projektów umów z lokatorami oraz aneksów do tych umów,

- prowadzenie spraw związanych z eksmisją z mieszkań.

2. Reprezentowanie interesów miasta we Wspólnotach Mieszkaniowych na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Prezydenta:

- przygotowywanie projektów umów z zarządami i administratorami wspólnot,

- ustalanie i kontrolowanie kosztów we wspólnotach mieszkaniowych,

- udział w zebraniach wspólnot – jako przedstawicieli Miasta Konina.

3. Gospodarka zasobami lokalowymi Miasta (bez garaży):

- przygotowywanie projektów planów finansowych w zakresie inwestycji mieszkaniowych, utrzymania zasobu komunalnego, remontów bieżących
i konserwacji,

- przygotowywanie propozycji zmian wysokości opłat czynszu regulowanego,

- przygotowywanie i aktualizacja wieloletnich programów gospodarowania mieszkalnymi zasobami gminy i planowanie rozwoju budownictwa komunalnego,

- przygotowywanie projektów umów o administrację lokalami,

- udział z ramienia Miasta wspólnie z Wydziałem Rolnictwa, Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami w przejmowaniu mieszkań od zakładów pracy,

- opracowywanie rocznych planów budżetowych na potrzeby wydziału – do
projektu budżetu miasta,

- ewidencjonowanie i rozliczanie wydatków budżetowych,

- przygotowywanie opinii o stanie technicznym budynków oraz prowadzenie
spraw związanych z rozbiórką budynków,

- przygotowywanie projektów zasad wynajmowania lokali wchodzących
w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

4. Realizacja spraw związanych z wypłatą dodatków mieszkaniowych:

- przyjmowanie wniosków i przygotowywanie projektów decyzji,

- prowadzenie wywiadu środowiskowego – ustalanie stanu majątkowego wnioskodawcy,

- ewidencja, zapotrzebowanie i rozliczanie środków na wypłaty dodatków mieszkaniowych.

5. Współpraca z Miejskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego.

6. Współpraca z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Rodzinie w zakresie zapobiegania bezdomności.

Wydział prowadzi sprawy związane ze swoim zakresem oraz wynikające z przepisów prawnych związanych z tym zakresem.

Aktualnie w Wydziale zatrudnionych jest 11 osób w tym 4 osoby zajmują się obsługą dodatków mieszkaniowych.

Prowadzenie właściwej obsługi w zakresie zarządzania i gospodarowania zasobami mieszkaniowym Miasta w obecnym składzie osobowym stwarza pewne trudności przede wszystkim w zakresie:

- windykacji należności w zakresie zaległości czynszowych,

- braku w wydziale wykwalifikowanych pracowników w zakresie prowadzenia spraw związanych z remontami zasobów komunalnych – właściwego planowania remontów, modernizacji, kontroli administratorów w tym zakresie oraz nadzoru nad wykonywanymi remontami.

Stąd też, wskazane jest uzupełnienie Wydziału Spraw Lokalowych o osoby w zakresie obsługi technicznej i prawnej, co niewątpliwie przyczyni się do podwyższenia jakości prowadzonej gospodarki mieszkaniowej.

Zatrudnienie pracownika z uprawnieniami budowlanymi pozwoliłoby na poprawę prowadzenia spraw związanych z remontami zasobów mieszkaniowych.

Natomiast pracownik z wykształceniem prawnym obsługiwałby sprawy związane z windykacją należności, które z uwagi na występujące tak dłuższe zadłużenia należałoby prowadzić na bieżąco w wydziale.

W latach 2004 – 2008 Miasto Konin będzie czynić starania w celu dalszej poprawy i podniesienia jakości gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta, jednak nie przewiduje się większych radykalnych zmian w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem Miasta.

Rozważenia wymaga możliwość zmiany w zakresie pobierania opłat czynszowych od najemców bezpośrednio przez Miasto, co niewątpliwie usprawniłoby przepływ środków finansowych w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy.

Ponadto należy zastanowić się nad opracowaniem programu pomocy najuboższym w spłacie występujących zaległości poprzez umożliwienie odpracowania na rzecz Miasta posiadanych zadłużeń w opłatach czynszowych. Pomoc taka wymaga jednak szczegółowego opracowania w tym zakresie.

Ponadto należy dążyć do tego, aby wpływy ze sprzedaży lokali, w całości przeznaczane były na modernizacje i remonty budynków bądź otworzenie zasobu mieszkaniowego (budowa nowych budynków mieszkalnych).

Należy jednoznacznie powiedzieć, że zarządzanie mieszkaniowym zasobem komunalnym, nie jest rzeczą prostą i łatwą. Zarządzanie to, podlega różnym ograniczeniom nie tylko w związku z ograniczeniami prawnymi, ale głównie z uwagi na specyfikę podmiotu zarządzania, jakim jest na pewno mieszkaniowy zasób komunalny. Ograniczenia te wynikają również ze szczególnego celu istnienia tego zasobu, jakim jest wynajmowanie mieszkań ludziom ubogim, których nie stać na płacenie czynszu wolnego, a i czasem nie stać nawet na pokrywanie kosztów eksploatacji lokali socjalnych. Trudności we właściwym zarządzaniu w tym sektorze, wynikają też z wieloletnich zaniedbań w tym zakresie zarówno w zakresie ustawodawstwa jak i z braku dostatecznych środków budżetowych przeznaczanych na ten cel. Chodzi tu głównie o zaniedbania w zakresie utrzymania stanu technicznego zasobu mieszkaniowego, który znacznie odbiega od ogólnie już przyjętych standardów w tym zakresie.

Aby w przyszłości odnieść sukces, nie można dziś, kontynuować tradycyjnego modelu zarządzania nieruchomościami, który z reguły sprowadza się do biernego podejmowania nieodzownych dla ich utrzymania czynności administracyjno – gospodarczych i technicznych. Współczesne podejście do zarządzania nieruchomościami znacznie zwiększa wymogi wobec zarządzającego. Zatem koniecznym wydaje się znalezienie w przyszłości takiego kierunku działania w zakresie zarządzania gospodarką mieszkaniową, który nie pozwalałby na pogorszenie stanu istniejącego a wręcz w perspektywie najbliższych lat, doprowadził do poprawy stanu mieszkalnictwa w gminie.

PODSUMOWANIE

Problem mieszkaniowy to przede wszystkim problem ludzi ubogich i średnio sytuowanych materialnie. Grupy te nie są w stanie rozwiązywać samodzielnie swoich spraw mieszkaniowych. Znaczenie decydujące dla poprawy sytuacji mieszkaniowej będzie miało przyznanie sektorowi mieszkaniowemu rzeczywistego priorytetu w polityce gospodarczej Miasta Konina, czego potwierdzeniem musi być wzrost wspomagania środkami publicznymi tak państwa jak i samorządu gminnego.

Aby zachować jednolity i czytelny system gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta należy podjąć kroki zmierzające do:

- Zmiany zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Konina zgodnie z podjętą Uchwałą Rady Miasta w tym zakresie.

- Ograniczenia starego (o złym stanie technicznym) zasobu mieszkaniowego do lokali uznanych za niezbędne dla prawidłowego pełnienia przez Miasto przypisanych mu zadań publicznych poprzez rozbiórkę budynków o najgorszym stanie technicznym, których remont okaże się nieopłacalny oraz prywatyzację mieszkań zbędnych z punktu widzenia sprawności i ciągłości wykonywania zadań przez Miasto.

- Odtworzenia zasobu mieszkaniowego poprzez budowę mieszkań czynszowych.

- Wobec procesu prywatyzacji zasobów, rosnącej skali potrzeb, niezbędne jest kontynuowanie budowy domów czynszowych i budynków socjalnych. Mieszkania komunalne powinny oferować pełny standard wyposażenia i spełniać wymogi efektywności utrzymania przez rodziny dające gwarancję opłacania czynszu najmu. Niezbędne jest również kontynuowanie budownictwa socjalnego dla rodzin (osób) spełniających wymóg pierwszeństwa w uzyskaniu takiego mieszkania. Uzupełnieniem nowego budownictwa będą lokale odzyskiwane z naturalnego ruchu ludności lub powstające z adaptacji budynków dotychczas wykorzystywanych na cele niemieszkalne.

- Partycypacji w kosztach budowy mieszkań w ramach budownictwa TBS.

- Zwiększenia przejrzystości systemu zarządzania zasobem mieszkaniowym i umożliwienia sprawnej kontroli finansowej nad jednostkami gospodarującymi komunalnym zasobem mieszkaniowym. Powinno się to przyczynić do realnego spadku kosztów zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym oraz umożliwienie racjonalnej gospodarki tymi zasobami oraz do poprawy efektywności ekonomicznej gospodarowania omawianym zasobem.

- Czytelnego na poziomie Miasta stanu finansów w zakresie gospodarki zasobem mieszkaniowym.

- Urynkowienia gospodarki lokalami użytkowymi, co powinno przynieść dodatkowe efekty finansowe ze sprzedaży również lokali użytkowych.

- Rozwiązywania problemów związanych z funkcjonowaniem Wspólnot Mieszkaniowych. Oprócz niedostatecznej wiedzy o specyfice działania wspólnot należą do nich miedzy innymi problemy decyzyjne, związane z niezdolnością części współwłaścicieli do sfinansowania przypadających na nich kosztów zaległych remontów budynków. Większość tych problemów, z jakimi borykają się wspólnoty można wyeliminować poprzez przeprowadzenie szerokiej akcji informacyjnej i szkoleniowej przeznaczonej dla osób zainteresowanych i bezpośrednio związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.

- Wykonując obowiązek nałożony na Miasto ustawą o własności lokali należy opracować i uaktualnić brakującą dokumentacje techniczną budynków stanowiących własność Miasta jak i Wspólnot Mieszkaniowych oraz uregulować stany prawne tych nieruchomości.

- Wypracowania zasad oddania w wieczyste użytkowanie terenów przylegających do nieruchomości wspólnych w ten sposób, aby działki na których położone są budynki spełniały warunki określone prawem budowlanym, co wpłynie na prawidłowe i racjonalne zarządzanie nimi a zwłaszcza rozwiąże problem związany z kosztami utrzymania tych terenów.

- Zwiększenia skuteczności egzekucji zobowiązań w zakresie najmu lokali mieszkalnych i użytkowych (windykacja należności).

- Przyspieszenia kształtowania mechanizmów rynkowych w gospodarce zasobami mieszkaniowymi.