��

U C H W A � A�� Nr� 277

RADY�� MIASTA�� K O N I N A

z dnia� 28� k w i e t n i a� 2004 roku

w sprawie� uchwalenia programu gospodarowania

mieszkaniowym zasobem Miasta� Konina na lata 2004-2008.

Na podstawie art.18 ust 2 pkt. 15, art. 40 ust. 1 i art. 42 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorz�dzie gminnym (Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 z p�n. zm. ) oraz art.21 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 21 czerwca o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego ( Dz. U. z 2001r. Nr 71 poz. 733 z p�n. zm.) -�� Rada�� Miasta�� Konina� ��u c h w a l a,�� co nast�puje:

�

�� 1.

Uchwala si� wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004 - 2008 stanowi�cy za��cznik nr 1 do niniejszej uchwa�y.

�� 2.

Wykonanie uchwa�y powierza si� Prezydentowi Miasta� Konina.

�� 3.

Uchwa�a wchodzi w �ycie po up�ywie 14 dni od dnia jej og�oszenia w Dzienniku Urz�dowym Wojew�dztwa Wielkopolskiego.

�� ��

�� Przewodnicz�cy

�� Rady� Miasta� Konina

�� Tadeusz Wojdy�ski

U Z A S A D N I E N I E

�� Ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U Nr 71 poz. 733 z p�n. zm.) na�o�y�a na gminy obowi�zek opracowania wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Zgodnie z art. 21 ustawy program ten uchwala Rada Miasta.

Przedk�adany program dotyczy programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004 - 2008.

Program ten obejmuje :

� planowan� sprzeda� mieszka�,

� stan techniczny zasobu mieszkaniowego Miasta Konina oraz prognoza dotycz�ca wielko�ci tego zasobu,

� analiz� potrzeb oraz plan remont�w i modernizacji zasob�w mieszkaniowych w uj�ciu finansowym i rzeczowym,

� zasady polityki czynszowej,

� wysoko�� wydatk�w zwi�zanych z gospodarowaniem mieszkaniowym zasobem komunalnym Miasta Konina oraz �r�d�a finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,

� spos�b i zasady zarz�dzania lokalami i budynkami wchodz�cymi w sk�ad mieszkaniowego zasobu Miasta Konina oraz przewidywane zmiany w zakresie zarz�dzania tymi zasobami w kolejnych latach.

Zatwierdzenie i uchwalenie programu przez Rad� Miasta daje Prezydentowi Miasta Konina mo�liwo�� racjonalnego gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy.

														Tabela nr 1
WYKAZ� ZASOB�W MIASTA KONINA
wg stanu na dzie� 31.12.2003r.
Administrator	Budynki Wsp�lnot Mieszkaniowych					Budynki Komunalne					OGӣEM
	Liczba budy nk�w	Liczba lokali		Powierzchnia� lokali�� (m2)		Liczba budy nk�w	Liczba lokali		Powierzchnia� lokali� (m2)		Liczba budy nk�w	Liczba lokali		Powierzchnia� lokali� (m2)
	Liczba budy nk�w	miesz-kalnych	u�ytko-wych	mieszkalnych	u�ytkowych	Liczba budy nk�w	miesz-kalnych	u�ytko-wych	mieszkalnych	u�ytkowych	Liczba budy nk�w	miesz-kalnych	u�ytko-wych	mieszkalnych	u�ytkowych
1.	2.	3.	4.	5.	6.	7.	8.	9.	10.	11.	12.	13.	14.	15.	16.
1. SM ZATORZE�� bud. mieszkalne	5	127		6 605,40							5	127		6 605,40
2. Sp. INREM� bud.mieszkalne	15	92		4 876,53		5	45		1 890,90		20	137		6 767,43
3. P.J�wiak�� bud. mieszkalne	1	17		729,69							1	17		729,69
4. KSM�� bud. mieszkalne	49	767		31 489,21							49	767		31 489,21
5. MTBS						23	72	12	3 131,30	208,82	23	72	12	3 131,30	208,82
bud. mieszkalne						22	72		3 131,30		22	72		3 131,30
bud. u�ytkowe						1		12		208,82	1		12	0,00	208,82
6. AS PAK	14	55	2	2 397,03	269,40	8	91	1	4 140,49	8,80	22	146	3	6 537,52	278,20
bud. mieszkalne	14	55	2	2 397,03	269,40	8	91	1	4 140,49	8,80	22	146	3	6 537,52	278,20
bud. u�ytkowe											0		0	0,00	0,00
7. PGK i M��	54	1 309	33	59 171,42	1 381,89	110	875	75	35 960,99	7 450,66	164	2 184	108	95 132,41	8 832,55
bud. mieszkalne	54	1 309	33	59 171,42	1 381,89	91	875	20	35 960,99	1 468,65	145	2 184	53	95 132,41	2 850,54
bud. u�ytkowe						19		55		5 982,01	19		55	0,00	5 982,01
z pozycji 7 przypada:
bud. OSM						5	40	2	1 676,72	144,75	5	40	2	1 676,72	144,75
bud. Aluminium Konin-Impexmetal S.A.						1	1		55,20		1	1		55,20
�� OGӣEM	138	2 367	35	105 269,28	1 651,29	146	1 083	88	45 123,68	7 668,28	284	3 450	123	150 392,96	9 319,57
w tym:
bud. mieszkalnych	138	2 367	35	105 269,28	1 651,29	126	1 083	21	45 123,68	1 477,45	264	3 450	56	150 392,96	3 128,74
bud. u�ytkowych	0	0	0	0	0	20	0	67	0,00	6 190,83	20	0	67	0	6 190,83
W�asno�ciowe prawo do lokalu:
Wyszy�skiego 40/55							1		42,16
Dworcowa 9/6							1		36,02

��

Tabela nr 2
WYKAZ BUDYNK�W SOCJALNYCH
Lp.	Adres budynk�w	Powierzchnia u�ytkowa lokali	Liczba lokali


1.	D�browskiego 9	266,76	6
2.	D�browskiej 8a	56,00	2
3.	D�browskiej 8b	56,00	2
4.	D�browskiej 8c	112,00	4
5.	Kaliska 7	322,61	7
6.	Kana�owa 8	314,58	11
7.	Kolska 23	189,27	5
8.	Kolska 25	57,32	2
9.	Kolska 27	128,55	4
10.	Kolska 35	260,94	7
11.	Ko�ciuszki 14	204,90	7
12.	Kleczewska 59	133,84	3
13.	M.D�browskiej 16a	27,80	1
14.	M.D�browskiej 16b	27,80	1
15.	Mickiewicza 20	245,68	6
16.	Nadrzeczna 13	445,02	13
17.	Nadrzeczna 15	531,58	16
18.	Nowa 1	58,90	1
19.	Nowa 2	54,92	2
20.	Nowa 3	59,82	1
21.	Nowa 4	59,74	2
22.	Nowa 5	44,02	1
23.	Nowa 6	57,44	1
24.	PCK 2 oficyna	183,26	6
25.	PCK 10	217,03	7
26.	Podg�rna 19	239,40	4
27.	Szpitalna 60	280,40	16
28.	Szeroka 4	227,22	6
29.	Szeroka 6	252,95	6
30.	Szeroka 8a	86,83	2
31.	Szkolna 23	150,52	4
32.	�lesi�ska 38	137,00	4
33.	�lesi�ska 40	334,85	7
34.	Wodna 7a	150,94	4
35.	Wodna 17	265,60	8
36.	Wojska Polskiego 4	585,31	14
37.	Wojska Polskiego 6	529,01	12
38.	Z. Urbanowskiej 10	621,37	16
	RAZEM	7 977,18	221

			TABELA NR 3

WYKAZ�� BUDYNK�W�� KOMUNALNYCH
kt�re docelowo b�d� stanowi� zas�b� lokali socjalnych
Lp.	Adres	Administrator	Powierzchnia lokali mieszkalnych	Liczba lokali mieszkalnych
Lp.	Adres	Administrator	Powierzchnia lokali mieszkalnych	Liczba lokali mieszkalnych
1.	2.	3.	4.	5.
1.	Bema 7	PGKiM	394,20	12
2.	Bema� 9	INREM	406,05	10
3.	Bema 11	INREM	416,80	11
4.	Bema 15	PGKiM	395,63	11
5.	Kaliska 20	PGKiM	975,96	20
6.	Kana�owa 6	AS PAK	380,70	6
7.	Kana�owa 7	AS PAK	335,98	6
8.	Kana�owa 11	AS PAK	274,30	6
9.	Kili�skiego 7	PGKiM	202,05	4
10.	Kleczewska 59A	PGKiM	124,06	3
11.	Ko�ciuszki 40	PGKiM	728,83	19
12.	Ko�ciuszki 40a	PGKiM	70,26	2
13.	M.D�browskiej 12	MTBS	55,60	2
14.	M.D�browskiej 14	MTBS	55,60	2
15.	M.D�browskiej 16b	MTBS	27,80	1
16.	M.D�browskiej 18	MTBS	55,60	2
17.	M.D�browskiej 20	MTBS	55,60	2
18.	M.D�browskiej 22	MTBS	41,30	1
19.	M.D�browskiej 24	MTBS	41,30	1
20.	M.D�browskiej 26a	MTBS	27,80	1
21.	M.D�browskiej 28	MTBS	48,00	1
22.	M.D�browskiej 30	MTBS	48,00	1
23.	M.D�browskiej 32	MTBS	41,30	1
24.	M.D�browskiej 34	MTBS	41,30	1
25.	M.D�browskiej 36	MTBS	41,30	1
26.	M.D�browskiej 38	MTBS	41,30	1
27.	M.D�browskiej 40	MTBS	41,30	1
28.	M.D�browskiej 42	MTBS	41,30	1
29.	M.D�browskiej 44	MTBS	41,30	1
30.	M.D�browskiej 46	MTBS	48,00	1
31.	M.D�browskiej 48	MTBS	48,00	1
32.	3 Maja 31	PGKiM	378,28	8
33.	3 Maja 34	PGKiM	257,44	7
34.	Nadrzeczna 21	PGKiM	426,20	18
35.	Nadrzeczna 56	PGKiM	96,80	2
36.	Nowiny 6	INREM	434,70	10
37.	Nowiny 8	INREM	434,70	10
38.	Ogrodowa 2	PGKiM	216,56	8
39.	PCK 16	PGKiM	260,44	4
40.	Pl.Zamkowy 7	PGKiM	189,50	4
41.	Pl.Zamkowy 8	PGKiM	426,89	10
42.	Przemys�owa 5	PGKiM	2 625,53	97
43.	S�owackiego 5	PGKiM	366,82	9
44.	Wiosny Lud�w 1	PGKiM	755,96	12
45.	Wiosny Lud�w 7	PGKiM	333,62	7
46.	Wiosny Lud�w 11	PGKiM	99,90	2
47.	Wiosny Lud�w 13	PGKiM	200,54	3
48.	Wiosny Lud�w 15	PGKiM	235,80	6
49.	Woj.Polskiego 9	PGKiM	190,30	4
50.	Woj.Polskiego 17	PGKiM	406,65	9
51.	Z.Urbanowskiej 4	PGKiM	445,25	8
	Razem		14 328,40	371

Tabela nr 4 Wykaz niekt�rych potrzeb remontowych (o du�ym zakresie)�� i lata planowanej realizacji
Lp.	ADRES BUDYNKU	Planowane remonty w zakresie:
		Wymiana, naprawa pokrycia dachu	Termo- modernizacje, ocieplenie szczyt�w	Malowanie klatek schodowych	Doprowadzenie lub modern. inst. co/cw
		Rok planowanej� realizacji
1.	2.	3.	4.	5.	6.
1.	Bema 7				2008
2.	Bema� 9				2007
3.	Bema 11				2006
4.	Bema 15				2005
5.	Chopina 12	2006		2008
6.	D�browskiego 9	2004		2008
7.	Gos�awicka 36		2004	2005
8.	Gotycka 8		2004	2006
9.	Gotycka 9			2007
10.	J�drzejewskiego 38	2005
11.	Kaliska 7	2004
12.	Kaliska 20			2005
13.	Kana�owa 11	2005		2007
14.	Kana�owa 6	2006
15.	Kana�owa 7	2007
16.	Kili�skiego 2	2005		2006
17.	Kili�skiego 4	2004	2008	2006	2007
18.	Kili�skiego 7	2005	2007		2008
19.	Kleczewska 43	2006
20.	Kolska 27
21.	Kolska 35	2006
22.	Ko�ciuszki 11			2007
23.	Ko�ciuszki 14	2004		2005
24.	Ko�ciuszki 40	2004			2008
25.	3 Maja 1/3	2005		2007
26.	3 Maja 28		2007	2004
27.	3 Maja 31				2005
28.	3 Maja 34	2008
29.	3 Maja 41	2005		2006
30.	3 Maja 43	2004		2005
31.	3 Maja 51	2005		2004
32.	Mickiewicza 20			2005
33.	Nadrzeczna 11			2005	2008
34.	Nadrzeczna 13	2006
35.	Nadrzeczna 17	2004		2005
36.	Nadrzeczna 21				2008
37.	Nadrzeczna 56	2007
38.	Nowiny 6	2004	2007	2006
39.	Nowiny 8	2005	2008	2006
40.	PCK 2	2004
41.	PCK 10	2005
42.	Pl.Zamkowy 8	2006
43.	Pozna�ska 118	2006
44.	Pozna�ska 49	2005		2007
45.	Pozna�ska 51c	2005		2006
46.	Przemys�owa 160	2004		2008
47.	Sadowa 9	2004		2007
48.	S�owackiego 4		2005	2006	2006
49.	S�owackiego 6	2005	2006	2006	2007
50.	S�owackiego 8	2006	2007		2008
51.	Szeroka 4	2006
52.	Szeroka 6	2005
53.	�lesi�ska 38	2006
54.	�lesi�ska 40	2005
55.	Wiosny Lud�w 1		2008	2006	2007
56.	Wiosny Lud�w 13	2004		2006
57.	Wiosny Lud�w 11
58.	Wiosny Lud�w 15	2005		2007	2008
59.	Wodna 17	2006
60.	Wodna 7a	2005
61.	Woj.Polskiego 4	2005
62.	Woj.Polskiego 6	2005
63.	Woj.Polskiego 9	2006		2006
64.	Woj.Polskiego 17				2007
65.	Wyszy�skiego 5			2005	2005
66.	Z.Urbanowskiej 4				2008

Tabela nr 5

TABELA�� OCZYNSZOWANIA LOKALI MIESZKALNYCH I SOCJALNYCH

aktualnie obowi�zuj�ca

��

GRUPA

STAN �WYPOSA�ENIA LOKALU

Wyszczeg�lnienie

Stawka czynszu podstawowego ( bazowa )

ZMNIEJSZENIA I ZWI�KSZENIA� STAWKI PODSTAWOWEJ

PO�O�ENIE

STAN TECHNICZNY BUDYNKU

USYTUOWANIE LOKALU W BUDYNKU

STREFA CENTRALNA

STREFA PERYFERYJNA

DOBRY

�REDNI

Z�Y

KORZYSTNE

NIEKORZYSTNE

10.

11.

Mieszkania wyposa�one we wszystkie instalacje,�� tj.: elektryczn�, wod.-kan.,co., cw., gazow� oraz posiadaj�ce �azienk� i wc.

stawka czynszu

2.10

% zmn.i zw.st.podst.

-5%

kwota zmn. i zw. st.podst.

0,11

-0,11

0,11

0,00

-0,11

0,11

-0,11

II.

Mieszkania wyposa�one jak w pkt. IV , oraz posiadaj�ce instalacj� co i cw ale bez instalacji gazowej

stawka czynszu

1,95

% zmn. i zw.st.podst.

-5%

kwota zmn. i zw. st.podst.

0,10

-0,10

0,10

0,00

-0,10

0,10

-0,10

III

Mieszkania wyposa�one we wszystkie instalacje i urz�dzenia jak w pkt IV, oraz posiadaj�ce instalacj�� co ale bez cw

stawka czynszu

1,80

% zmn. i zw.�� st. podst.

-5%

kwota zmn. i zw. st.podst.

0,09

-0,09

0,09

0,00

-0,09

0,09

-0,09

IV.

Mieszkania wyposa�one w inst. elektr. i wod-kan oraz posiadaj�ce wc lub �azienk�

stawka czynszu

1,65

% zmn. i zw.�� st. podst.

-5%

kwota zmn. i zw. st.podst.

0,08

-0,08

0,08

0,00

-0,08

0,08

-0,08

Mieszkania wyposa�one w instalacj� elektryczn� i wod.-kan. lecz nie� posiadaj�ce� wc lub �azienki

stawka czynszu

1,50

% zmn. i zw.�� st. podst.

-5%

kwota zmn. i zw. st.podst.

0,07

-0,07

0,07

0,00

-0,07

0,07

-0,07

VI.

Mieszkania wyposa�one tylko w instalacj� elektryczn��

stawka czynszu

1,35

% zmn. i zw.�� st. podst.

-5%

kwota zmn. i zw. st.podst.

0,06

-0,06

0,06

0,00

-0,06

0,06

-0,06

VII.

Lokale socjalne

stawka czynszu

1,00

% zmn. i zw.�� st. podst.

kwota zmn. i zw. st.podst.

0,00

OGӣEM

�rednia wp�yw z czynszu

1,97

minimalna stawka czynszu

1,17

maksymalna stawka czynszu

2,43

Obja�nienia okre�le�:

Strefa peryferyjna - ul.ul. Nowiny, J�drzejewskiego, Maliniecka, Podg�rna, Szkolna, Szpitalna, Szeroka,�lesi�ska.��

Strefa centralna - budynki pozosta�e

Stan techniczny (okre�la komisja powo�ana przez administratora z udzia�em Gminy):

� dobry - budynki zadbane w dobrym stanie technicznym

� �redni - budynki stare mniej zadbane w �rednim stanie technicznym

� z�y - budynki o du�ym stopniu zniszczenia

Usytuowanie lokalu w budynku:

� korzystne - mieszkania usytuowane na 1 lub� 2 pi�trze w budynkach bez windy, w budynkach z wind� wszystkie

� niekorzystne - mieszkania na parterach lub 3 i wy�szym� pietrze w budynkach bez windy

Lokal socjalny - lokale o najni�szym standardzie

										Tabela nr 6
		TABELA OCZYNSZOWANIA LOKALI MIESZKALNYCH I SOCJALNYCH
	wg propozycji (wzrost stawki bazowej o 10 gr. oraz zwi�kszenie o 5% zmniejsze� i zwi�ksze�� za stan techn. budynku)
GRUPA	STAN� WYPOSA�ENIA LOKALU	Wyszczeg�lnienie	Stawka czynszu podstawowego ( bazowa )	ZMNIEJSZENIA I ZWI�KSZENIA� STAWKI PODSTAWOWEJ
				PO�O�ENIE		STAN TECHNICZNY BUDYNKU			USYTUOWANIE LOKALU W BUDYNKU
				STREFA CENTRALNA	STREFA PERYFERYJNA	DOBRY	�REDNI	Z�Y	KORZYSTNE	NIEKORZYSTNE
1.	2.	3.	4.	5.	6.	7.	8.	9.	10.	11.
I.	Mieszkania wyposa�one we wszystkie instalacje,�� tj.: elektryczn�, wod.-kan.,co., cw., gazow� oraz posiadaj�ce �azienk� i wc.	stawka czynszu	2,20
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,11	-0,11	0,22	0,00	-0,22	0,11	-0,11
II.	Mieszkania wyposa�one jak w pkt. IV , oraz posiadaj�ce instalacj� co i cw ale bez instalacji gazowej	stawka czynszu	2,05
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,10	-0,10	0,20	0,00	-0,20	0,10	-0,10
III	Mieszkania wyposa�one we wszystkie instalacje i urz�dzenia jak w pkt IV, oraz posiadaj�ce instalacj�� co ale bez cw	stawka czynszu	1,90
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,10	-0,10	0,19	0,00	-0,19	0,10	-0,10
IV.	Mieszkania wyposa�one w inst. elektr. i wod-kan oraz posiadaj�ce wc lub �azienk�	stawka czynszu	1,75
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,09	-0,09	0,17	0,00	-0,17	0,09	-0,09
V.	Mieszkania wyposa�one w instalacj� elektryczn� i wod.-kan. lecz nie� posiadaj�ce� wc lub �azienki	stawka czynszu	1,60
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,08	-0,08	0,16	0,00	-0,16	0,08	-0,08
VI.	Mieszkania wyposa�one tylko w instalacj� elektryczn��	stawka czynszu	1,45
		% zmn.i zw.st.podst.		5%	-5%	10%	0%	-10%	5%	-5%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,07	-0,07	0,14	0,00	-0,14	0,07	-0,07
VII.	Lokale socjalne	stawka czynszu	0,58
		% zmn.i zw.st.podst.		0%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
		kwota zmn. i zw. stawki podstaw.		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	OGӣEM	�redni wp�yw z czynszu	2,09
		minimalna stawka czynszu	1,17
		maksymalna stawka czynszu	2,64

	Obja�nienia okre�le�:			�
	Strefa peryferyjna - ul.ul. Nowiny, J�drzejewskiego, Maliniecka, Podg�rna, Szkolna, Szpitalna, Szeroka,�lesi�ska.��
	Strefa centralna - budynki pozosta�e
	Stan techniczny (okre�la komisja powo�ana przez administratora z udzia�em Gminy):
	� dobry - budynki zadbane w dobrym stanie technicznym
	� �redni - budynki stare mniej zadbane w �rednim stanie technicznym
	� z�y - budynki o du�ym stopniu zniszczenia
	Usytuowanie lokalu w budynku:
	� korzystne - mieszkania usytuowane na 1 lub� 2 pi�trze w budynkach bez windy, w budynkach z wind� wszystkie
	� niekorzystne - mieszkania na parterach lub 3 i wy�szym� pietrze w budynkach bez windy
	Lokal socjalny - lokale o najni�szym standardzie

�� Za��cznik nr 1 do

�� Uchwa�y Rady Miasta Nr 277

�� z dnia� 28 kwietnia 2004 roku

PROGRAM

GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM

ZASOBEM

MIASTA KONINA

NA LATA 2004-2008

KONIN 2004

SPIS TRE�CI

I.� ANALIZA STANU FAKTYCZNEGO.

1. Stan prawny w mieszkalnictwie

2. Charakterystyka gminy

3. Struktura zasob�w mieszkaniowych miasta Konina

4. Popyt mieszkaniowy na mieszkania komunalne

II. ROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM KOMUNALNYM GMINY � MIASTA KONINA

WST�P

1. Planowana sprzeda� lokali w kolejnych latach

2. Stan techniczny zasobu mieszkaniowego Miasta Konina oraz prognoza dotycz�ca wielko�ci tego zasobu

3. Analiza potrzeb oraz plan remont�w i modernizacji zasob�w mieszkaniowych Miasta Konina w uj�ciu rzeczowym i finansowym

4. Zasady polityki czynszowej

5. Wysoko�� wydatk�w zwi�zanych z gospodarowaniem mieszkaniowym zasobem komunalnym Miasta Konina oraz �r�d�a finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach

6. Spos�b i zasady zarz�dzania lokalami i budynkami wchodz�cymi w sk�ad mieszkaniowego zasobu Miasta Konina oraz przewidywane zmiany w zakresie zarz�dzania tymi zasobami w kolejnych latach

PODSUMOWANIE

I.� ANALIZA STANU FAKTYCZNEGO

1.� STAN PRAWNY W MIESZKALNICTWIE.

Podstaw� ca�ego ustawodawstwa mieszkaniowego jest zapis art. 75 ust. 1 Konstytucji. Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997r. (Dz. U. nr 78, poz.483) �W�adze publiczne prowadz� polityk� sprzyjaj�c� zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczeg�lno�ci przeciwdzia�aj� bezdomno�ci, wspieraj� rozw�j budownictwa socjalnego oraz popieraj� dzia�ania obywateli zmierzaj�ce do uzyskania w�asnego mieszkania�.

Gmina - Miasto Konin jest jednostk� samorz�du terytorialnego dzia�aj�c� na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990r o samorz�dzie gminnym. Ustawa ta, nak�ada na gminy obowi�zek zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszka�c�w wsp�lnot terytorialnych w zakresie komunalnego budownictwa mieszkaniowego oraz utrzymania gminnych obiekt�w, urz�dze� u�yteczno�ci publicznej oraz obiekt�w administracyjnych. W art. 1 tej ustawy czytamy �Mieszka�cy gminy tworz� z mocy prawa wsp�lnot� samorz�dow��.

Do dnia 10 lipca 2001r. podstawowym aktem prawnym reguluj�cym najem lokali mieszkalnych by�a ustawa z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, kt�ra wesz�a w �ycie w listopadzie 1994r. Ustawa ta zast�pi�a obowi�zuj�ce do tego czasu przepisy Prawa lokalowego.

Z dniem 10 lipca 2001r. ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych w zasadniczej cz�ci zosta�a uchylona i zast�piona dwoma nowymi ustawami tj.:

- ustaw� z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U.� nr 71,� poz. 733 ),

- ustaw� z dnia 11 lipca 2001r. o dodatkach mieszkaniowych ( Dz. U. nr 71, poz. 734 )

Ustawa o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w spos�b szczeg�lny zajmuje si� ochron� lokator�w wynikaj�c� z warunk�w zawieranych um�w najmu, zapobieganiu nadmiernym podwy�kom czynszu, ograniczeniu uprawnie� w�a�cicieli do rozwi�zywania um�w najmu z lokatorami, kt�rzy znale�li si� w trudnej sytuacji materialnej oraz na�o�eniu na S�d obowi�zku orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego.

Ustawa ta chroni lokator�w poprzez okre�lenie podstawowych element�w um�w zawieranych z w�a�cicielami o odp�atne u�ywanie lokalu lub o najem oraz zasady ustalania czynszu i pobierania innych op�at za mieszkanie, wypowiadanie um�w najmu lokali mieszkalnych, eksmisji.

Zgodnie z zapisem art. 4 ust. 1 tej ustawy, do zada� w�asnych gminy nale�y tworzenie warunk�w do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wsp�lnoty samorz�dowej.

W celu realizacji tych zada� gmina mo�e tworzy� i posiada� zas�b mieszkaniowy. Gmina na zasadach okre�lonych w tej ustawie zapewnia lokale socjalne i zamienne, a tak�e zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

W sk�ad mieszkaniowego zasobu gminy wchodz� lokale stanowi�ce w�asno�� gminy albo komunalnych os�b prawnych oraz sp�ek prawa handlowego utworzonych z udzia�em gminy, z wyj�tkiem towarzystw budownictwa spo�ecznego a tak�e lokale pozostaj�ce w posiadaniu samoistnym tych podmiot�w (art. 20 ust. 1 ustawy).

Z zasobu mieszkaniowego gmina ma obowi�zek wydzieli� cz�� lokali socjalnych wynajmowanych na czas oznaczony. Je�eli gmina nie dostarcza lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego na mocy wyroku s�dowego, w�a�cicielowi przys�uguje roszczenie odszkodowawcze od gminy.

W art. 7 tej ustawy czytamy �.W lokalach wchodz�cych w sk�ad mieszkaniowego zasobu gminy ... w�a�ciciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni u�ytkowej lokali z uwzgl�dnieniem czynnik�w podwy�szaj�cych lub obni�aj�cych ich warto�� u�ytkow�...�� Wraz z wej�ciem w �ycie ustawy, poj�cie �czynszu regulowanego� stosowane dotychczas dla zasob�w mieszkaniowych gminy zostaje zast�pione poj�ciem �czynsz�.

Zasady polityki czynszowej zasob�w mieszkaniowych gminy uchwala Rada Miasta a w oparciu o ni� Prezydent Miasta ustala stawki czynszu.

Ustawa o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w art. 21 nak�ada na Rad� Miasta obowi�zek uchwalania:

1) wieloletnich plan�w gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, oraz

2) zasad wynajmowania lokali wchodz�cych w sk�ad mieszkaniowego zasobu gminy.

Pozosta�e akty prawne zwi�zane z tematyk� gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy to m.in.:

- ustawa z dnia 23.04.1964 � Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z p�n. zm.),

- ustawa z dnia 07.07. 1994r. � Prawo budowlane (Dz. U. z 2000r. Nr 106, poz. 1126) ,

- ustawa z dnia 24.06.1994r.� o w�asno�ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),

- ustawa z dnia 26.10.1995r. o niekt�rych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niekt�rych ustaw (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz.1070 z p�n. zm.),

- ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomo�ciami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543),

- ustawa z dnia 20.12.1996r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 1997r. Nr 9, poz 43 z p�n. zm.),

- ustawa z dnia 26.11,1998r. o finansach publicznych (Dz.U. Nr 155, poz 1014 z p�n. zm.)

�

2. CHARAKTERYSTYKA GMINY

Od dnia 01.01. 1999r. Konin jest gmin� - Miastem na prawach powiatu ( zgodnie z art.91 ust. 1 ustawy z dnia 05. 06.1998r. o samorz�dzie powiatowym - Dz.U. nr 91 poz. 578 z p�n. zm.). Zasi�g administracyjny gminy obejmuje teren miasta Konina.

Og�lna powierzchnia Miasta Konina na dzie� 31.12.2003r. wynosi� 81,7 km².

Wed�ug stanu na dzie� 31.12.2003r. Konin� liczy�� 82.851 �mieszka�c�w.

Podstawowe zasady dzia�alno�ci Miasta Konin reguluje Statut Miasta Konina zatwierdzony uchwa�� Rady Miasta Konina nr 207 z dnia 26.11.2003r.

Zgodnie z art. 7 ust.1 ustawy z dnia 8 marca 1990r o samorz�dzie gminnym ( Dz.U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 z p�n. zm.) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wsp�lnoty nale�y do zada� w�asnych gminy. Do zada� tych ustawodawca zaliczy� m.in. sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego. Jednocze�nie ustawa o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nak�ada na gminy obowi�zek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstwom domowym o niskich dochodach, zapewnienie lokali socjalnych i zamiennych.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wsp�lnoty samorz�dowej w gminie realizowane jest poprzez:

- zapewnienie teren�w pod budownictwo mieszkaniowe w gminnych planach zagospodarowania przestrzennego,

- wyznaczanie dzia�ek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne,

- prowadzenie prac w zakresie uzbrajania teren�w w podstawowe urz�dzenia, sieci i drogi,

- stwarzanie dogodnych warunk�w nabywania grunt�w budowlanych,

- wspieranie budownictwa sp�dzielczego (na terenie Konina dzia�a 8 Sp�dzielni Mieszkaniowych),

- wspieranie budownictwa Towarzystw Budownictwa Spo�ecznego (na terenie Konina dzia�aj� dwa takie podmioty: Koni�skie Towarzystwo Budownictwa Spo�ecznego Sp. z o.o. w kt�rych 100% udzia��w nale�y do w�a�cicieli prywatnych oraz Miejskie Towarzystwo Budownictwa Spo�ecznego Sp�ka z o.o. w kt�rym 100 % udzia��w posiada Gmina Konin),

- budownictwo komunalne i socjalne realizowane przez gmin�.

3. STRUKTURA ZASOB�W� MIESZKANIOWYCH� MIASTA KONINA

Miasto Konin po�o�ony jest na obu brzegach rzeki Warty przep�ywaj�cej przez miasto. To specyficzne po�o�enie ma odzwierciedlenie w zabudowie miasta. Rzeka dzieli je na �star�� i �now�� cz�� miasta. Konin lewobrze�ny to cz�� miasta, w kt�rej znajduje si� �star�wka�. Zasoby mieszkaniowe zw�aszcza mieszkaniowe zasoby gminy zlokalizowane s� tu w starym budownictwie, a stan tych zasob�w pod wzgl�dem technicznym jest cz�sto w bardzo z�ym stanie. Natomiast prawobrze�ny Konin to nowa cz�� miasta, w kt�rej zasoby mieszkaniowe s� ju� w wi�kszo�ci w nowym budownictwie i ich stan techniczny jest w du�o lepszym stanie. Nale�y zauwa�y�, �e budynki mieszkalne na terenie miasta Konina w du�ej cz�ci, nie spe�niaj� obecnych wymog�w w zakresie obowi�zuj�cych norm.

Budynki mieszkalne na terenie miasta Konina to budynki stanowi�ce w�asno�� :

- Gminy � Miasta Konina

- Skarbu Pa�stwa

- Wsp�lnot Mieszkaniowych

- Koni�skiej Sp�dzielni Mieszkaniowej

- Sp�dzielni Mieszkaniowej �Zatorze�

- Sp�dzielni Mieszkaniowej �Zwi�zkowiec�

- Sp�dzielni Mieszkaniowej �Gwarek��

- Sp�dzielni Mieszkaniowej im. gen. Sikorskiego ,

- Sp�dzielni Mieszkaniowej im. gen. Bema

- Sp�dzielni Mieszkaniowej �Jedynka�,

- Sp�dzielni Mieszkaniowej �Star�wka�

- Towarzystw Budownictwa Spo�ecznego,

- zak�ad�w pracy i� innych podmiot�w,

- os�b fizycznych.

Wg danych statystycznych w zakresie wielko�ci dotycz�cych wszystkich zasob�w mieszkaniowych na terenie miasta Konina (wg stanu na dzie� 31.12.2002r.) liczba mieszka� w Koninie wynios�a og�em 26,3 tys. mieszka�. Ich ��czna powierzchnia u�ytkowa wynios�a 1.591,6 tys. m² a liczba izb 96,0 tys. Przeci�tna powierzchnia u�ytkowa 1 mieszkania wynios�a 60,7 m², �rednia liczba izb 3,7, natomiast przeci�tna liczba os�b na 1 mieszkanie to� 3,12� osoby.

W analogicznym okresie (na dzie� 31.12.2002r.) mieszkaniowy zas�b Miasta Konina wynosi� 154.333,39 m² powierzchni u�ytkowej, na kt�r� sk�ada�o si� 3.548 lokali z og�ln� liczb� 8.514 izb w tych lokalach.

Natomiast przeci�tna powierzchnia 1 mieszkania komunalnego wynios�a 43,5 m^2,przy �redniej liczbie 2,4 izb.

Por�wnuj�c mieszkaniowe zasoby Miasta Konina (tzw. zasoby komunalne) do og�em zasob�w mieszkaniowych w gminie zauwa�a si�, �e stanowi�y one zaledwie 9,7% licz�c udzia� w powierzchni u�ytkowej lokali oraz 13,5% por�wnuj�c liczb� mieszka�. Aktualnie udzia� ten utrzymuje si� na podobnym poziomie z tendencj� powolnego spadku.

Komunalne zasoby mieszkaniowe b�d�ce w�asno�ci� Miasta Konina s� niestety nadal niewystarczaj�ce w stosunku do wyst�puj�cego popytu w gminie w tym zakresie.

Nale�y zaznaczy�, �e gmina zobowi�zana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach powinna zapewni� mieszkania tym najbardziej potrzebuj�cym (o niskich dochodach), kt�rych nie sta� na pozyskanie mieszka� we w�asnym zakresie. Ze wzgl�du na swoj� rol� i specyfik�, mieszkania komunalne s� bardzo potrzebne a popyt na te mieszkania raczej z roku na rok ro�nie, ni� maleje.

Gmina aby wywi�zywa� si� z powierzonego zadania musi czyni� starania aby w�a�ciwie gospodarowa� posiadanym zasobem a tak�e pozyskiwa� nowe zasoby w celu lepszego zaspokajania rosn�cych potrzeb mieszkaniowych cz�onkom wsp�lnoty samorz�dowej.

Po wej�ciu w �ycie przepis�w ustawy z dnia 12.10.1994r., ustalaj�cej zasady przekazywania zak�adowych budynk�w mieszkalnych przez przedsi�biorstwa, zak�ady pracy mog�y przekazywa� gminom swoje zasoby zak�adowe. Nasilenie przekazywania budynk�w Miastu Konin przez zak�ady pracy, nast�pi�o po wprowadzeniu zmian w tych przepisach ustaw� z dnia 20.12.1996r.

W roku 1997 Gmina Konin przej�a wi�kszo�� zasob�w od koni�skich zak�ad�w pracy. W zasobach tych by�y lokale wykupione ju� od zak�ad�w przez osoby fizyczne. Tak wi�c w wi�kszo�ci by�y to Wsp�lnoty Mieszkaniowe, w kt�rych Miasto Konin przej�o udzia�y nale��ce na dzie� przej�cia do zak�adu.

�Og�em przej�to w tym czasie lokale w 72 budynkach: w tym od KWB � 55, HAK �Konin� � 9 i FUGO � 8. ��czna ilo�� lokali w tych budynkach, kt�re zosta�y przekazane Miastu wynosi�a na moment przej�cia zasob�w 1.164 lokali.

Z dniem 01.01.2002r. Miasto Konin przej�o r�wnie� zasoby mieszkaniowe od Zespo�u Elektrowni PAK oraz od Komendy Policji w Koninie.

Zesp� Elektrowni PAK przekaza� Miastu:

- 4 budynki mieszkalne (w kt�rych nie by�o lokali wykupionych) o ��cznej powierzchni 1698,56 m² i liczbie lokali 38,

- 1 budynek u�ytkowy o powierzchni 429,53 m²

- oraz udzia�y w 14 budynkach b�d�cych Wsp�lnotami Mieszkaniowymi (��czna liczba lokali w tych budynkach wynosi�a 125 a ich powierzchnia 5.941,29m²); na w�asno�� Miasta Konina przekazane zosta�y lokale dotychczas nie sprzedane tj. 58 lokali mieszkalnych o ��cznej powierzchni u�ytkowej 2.397,03 m² oraz 3 lokale u�ytkowe o ��cznej powierzchni u�ytkowej 269,40 m².

Komenda Miejska Policji w Koninie przekaza�a Miastu zasoby Skarbu Pa�stwa dotychczas b�d�ce w ich dyspozycji i u�ytkowaniu tj.

- 6 budynk�w mieszkalnych o ��cznej powierzchni u�ytkowej 4.322,65 m² i liczbie lokali og�em� 87.

Wed�ug stanu na dzie� 31.12.2003r. mieszkaniowe zasoby Miasta Konina wynosz� og�em 3.450 lokali mieszkalnych o ��cznej powierzchni u�ytkowej 150.392,96 m² W zasobach tych znajduje si� r�wnie� 56 lokali u�ytkowych o ��cznej powierzchni u�ytkowej 3.128,12 m². Ponadto Miasto posiada 20 budynk�w u�ytkowych (wolnostoj�cych), w kt�rych znajduje si� obecnie 67 lokali o ��cznej powierzchni 6.190,83 m²^.

Miasto Konin dysponuje mieszkaniowym zasobem zlokalizowanym w 126 budynkach komunalnych oraz w 138 budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych, kt�rych Miasto jest wsp�w�a�cicielem (udzia� Miasta stanowi� lokale nie wykupione przez najemc�w).

Zdecydowana wi�kszo�� zasob�w mieszkaniowych Miasta (68,6%) znajduje si� w budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych.

Na og�ln� liczb� 3.450 lokali mieszkalnych, w budynkach Wsp�lnot znajduje si� 2.367 lokali natomiast w budynkach komunalnych 1.083 lokali.� Natomiast udzia� w og�em powierzchni u�ytkowej lokali zlokalizowanych w budynkach Wsp�lnot wynosi 70,0 % (105.269,28m² ) a w budynkach komunalnych 30,0 % (45.123,68 m²).

Miasto Konin posiada r�wnie� 2 lokale mieszkalne w zasobach Koni�skiej Sp�dzielni Mieszkaniowej (w�asno�ciowe prawo do lokalu), kt�re zosta�y zakupione w roku 2000 dla zapewnienia lokali 2 rodzinom poszkodowanym po po�arze budynku komunalnego przy ul. Kaliskiej 2, dla kt�rych gmina nie mog�a zapewni� komunalnego mieszkania z uwagi na brak w tym czasie wolnych lokali.

W mieszkaniowym zasobie Miasta Konina w roku 2000, zosta�y wydzielone zasoby z lokalami socjalnymi (lokale o najni�szym standardzie), przeznaczone dla rodzin o najni�szych dochodach.

Na lokale socjalne oczekuj� osoby, kt�re znalaz�y si� w niedostatku zar�wno te, kt�re ubiegaj�c si� o mieszkanie socjalne spe�nia�y warunki kwalifikuj�ce ich na list� oczekuj�cych na tego typu lokal oraz osoby posiadaj�ce wyroki s�dowe orzekaj�ce ich uprawnienia do lokalu socjalnego.

Liczba lokali socjalnych aktualnie wynosi og�em 221 a ich powierzchnia u�ytkowa 7.977,18 m². Jednak na dzie� dzisiejszy nie wszystkie te lokale funkcjonuj� jako socjalne, gdy� dopiero od roku 2001, po dokonaniu wydzielenia i sukcesywnym odzyskiwaniu tych lokali, przydziela si� je jako lokale socjalne. Zgodnie z przepisami umowa najmu na lokal socjalny nie mo�e by� umow� na czas nieoznaczony, st�d te� problem w automatycznym przekwalifikowaniu wszystkich wskazanych lokali na lokale socjalne (dotychczasowi najemcy maj� ju� zawarte umowy na czas nieoznaczony).�

Liczba aktualnie zawartych um�w na lokale socjalne wynosi � 79, w tym 56 to umowy zawarte z osobami, kt�rym podstawiono taki lokal zgodnie z wyrokami s�dowymi w tym zakresie.

Na lokale socjalne, zgodnie z wyrokami sadowymi, dla kt�rych Miasto jest zobowi�zane zabezpieczy� taki lokal, oczekuje aktualnie 94 rodzin.�

W Koninie na dzie� dzisiejszy dzia�aj� dwa Towarzystwa Budownictwa Spo�ecznego powo�ane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26.10.1995r. o niekt�rych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niekt�rych ustaw. Mieszkania budowane w TBS-ach przeznaczone s� wy��cznie na wynajem � po umiarkowanych czynszach � dla rodzin, kt�re ze wzgl�du na dochody nie mog� zaspokaja� swoich potrzeb mieszkaniowych poprzez budow� czy kupno w�asnego mieszkania.

Jednym z TBS-�w dzia�aj�cych na terenie Konina jest Miejskie Towarzystwo Budownictwa Spo�ecznego (MTBS), powo�ane przez Rad� Miasta Konina w dniu 14.04.1999r. Jest to jednoosobowa Sp�ka z o.o. ze 100% udzia�em Gminy Konin.

Podstawowym zadaniem Towarzystwa jest przej�cie od Miasta zada� zwi�zanych z realizacj� nowego budownictwa czynszowego dzi�ki mo�liwo�ciom zaci�gania d�ugoterminowych, preferencyjnych kredyt�w z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Zasoby mieszkaniowe b�d�ce w dyspozycji MTBS r�wnie� s�u�� zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wsp�lnoty samorz�dowej.

Aktualny stan zasob�w MTBS ju� wynajmowanych wynosi 236 lokali o ��cznej powierzchni 11.047,2 m². Nale�y zaznaczy�, �e MTBS ma z�o�one w Banku Gospodarowania Krajowego � punkt Obs�ugi KFM w Poznaniu kolejne wnioski kredytowe o wst�pn� kwalifikacj� celem pozyskania �rodk�w dla realizacji nast�pnych budynk�w.� W roku 2004 -planuje si� odda� do u�ytku nast�pne trzy bloki z liczb� lokali 60 oraz 37 lokali w budynkach przy u. Pl. Wolno�ci 4 i 6 (aktualnie modernizowanych). W roku 2005 planuje si� budow� nast�pnych blok�w z 79 lokalami.

�� Zasoby TBS-�w nie stanowi� jednak mieszkaniowego zasobu Miasta, ale na pewno w du�ej mierze wspomagaj� Miasto w zabezpieczaniu mieszkaniowych potrzeb mieszka�com Konina (rodzinom o �rednich dochodach).

4. POPYT� MIESZKANIOWY� NA� MIESZKANIA� KOMUNALNE I SOCJALNE

Zapotrzebowanie na mieszkania komunalne i lokale socjalne na podstawie wniosk�w zakwalifikowanych do pozytywnego za�atwienia przez Spo�eczn� Komisj� Mieszkaniow� aktualnie og�em wynosi 578 z czego:

- 333 osoby oczekuj� na listach przydzia�u na mieszkanie komunalne,

- 245 os�b oczekuje na listach przydzia�u na lokal socjalny.

Dane te dotycz� stanu aktualnego (na dn.28.02.2004r) po weryfikacji list przez Spo�eczn� Komisj� Mieszkaniow� powo�an� przez Prezydenta Miasta Konina w roku 2003. Komisja ta aktualnie zako�czy�a rozpatrywanie wniosk�w z�o�onych do X/2003r. oraz wniesionych odwo�a� w tym zakresie. W dniu 16.02.2004r. Komisja zako�czy�a i podpisa�a ko�cowy protok�.

Ponadto aktualnie 56 os�b z�o�y�o wnioski o przydzia� mieszkania komunalnego i oczekuje na zakwalifikowanie ich na list� przydzia�u przez Spo�eczn� Komisje Mieszkaniow� Tak ma�a liczba z�o�onych wniosk�w dotyczy wniosk�w, kt�re przyjmowane s� ponownie od miesi�ca X /2003 roku.

Na og�ln� liczb� 578 os�b b�d�cych na listach oczekuj�cych na przydzia� sk�adaj� si�:

- 318 osoby (rodziny) ubiegaj�ce si� o przyznanie mieszkania na zasadach og�lnych (brak samodzielnego mieszkania, zag�szczenie w lokalu dotychczas zajmowanym),

- 15 os�b (rodzin) zamieszkuj�cych w budynkach, kt�rych dalsza eksploatacja stwarza bezpo�rednie zagro�enie �ycia i mienia lokatora ( art. 108 ),

- 151 osoby (rodziny) oczekuj�ce na przyznanie lokalu socjalnego (osoby o niskich dochodach - podstawowe kryterium),

- 94 osoby oczekuj�ce na lokal socjalny zgodnie z orzeczonymi wyrokami s�dowymi,

Zamiany lokali w mieszkaniowych zasobach gminy dokonywane s� przez najemc�w we w�asnym zakresie, po uzyskaniu zgody przez dysponent�w lokali.

Miasto podejmuje si� zamian w przypadkach, kiedy najemca ubiega si� o zamian� lokalu wi�kszego na mniejsze.

Przydzia� mieszka� komunalnych i lokali socjalnych odbywa si� na podstawie Uchwa�y Rady Miasta Konina w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodz�cych w sk�ad mieszkaniowego zasobu Miasta Konina.

II. PROGRAM� GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM MIASTA KONINA

WST�P

Poprawa poziomu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wymaga kompleksowego i sp�jnego z polityk� pa�stwa zespo�u dzia�a�. Polityka gminy w tym zakresie nie mo�e sprowadza� si� do zarz�dzania zasobami komunalnymi, na dora�nym wygospodarowaniu mieszka� socjalnych i tworzeniu miejsc dla bezdomnych w schroniskach pomocy spo�ecznej. Na gminie spoczywa obowi�zek dzia�alno�ci organizatorskiej, stymulacyjnej powstawanie niezb�dnej liczby mieszka�. Pa�stwowy program polityki mieszkaniowej wyra�nie podkre�la rol� i udzia� gmin w rozwi�zywaniu problemu.

Z pa�stwowego programu polityki mieszkaniowej wynikaj� dwa podstawowe kierunki dzia�ania:

1) wprowadzenie rozwi�za� prawno - instytucjonalnych tworz�cych rynkowy system gospodarki mieszkaniowej

2) poszukiwanie rozwi�za� w zakresie o�ywienia lokalnej polityki mieszkaniowej.

� Wprowadzone w latach 1990 � 1998 przeobra�enia instytucjonalne i prawne stworzy�y podstaw� koniecznych zmian funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce. Przeprowadzone zmiany ustrojowe spowodowa�y, �e mieszkalnictwo poddane zosta�o dzia�aniu praw rynkowych. Nast�pi�a restytucja niekt�rych typowych dla kraj�w demokratycznych rozwi�za�.� Mi�dzy innymi:

1) doprowadzono do wycofania si� pa�stwa i jego s�u�b administracyjnych z bezpo�redniej ingerencji w procesy budowy, finansowania i eksploatacji mieszka�,

2) oddano gminom kompetencje do prowadzenia polityki mieszkaniowej dla spo�eczno�ci lokalnej, a tak�e skomunalizowano wi�kszo�� zasob�w mieszkaniowych Skarbu Pa�stwa i przedsi�biorstw pa�stwowych,

3) �rodki bud�etowe pa�stwa zast�powane s� systematycznie kapita�em spo�eczno�ci lokalnych i prywatnym; mieszkanie nabra�o charakteru dobra inwestycyjnego.

Obecne problemy mieszkaniowe objawiaj� si� przede wszystkim brakiem odpowiedniej ilo�ci mieszka� i post�puj�c� dekapitalizacj� istniej�cych budynk�w. Post�puj�ca dekapitalizacja zasob�w mieszkaniowych stanowi coraz powa�niejszy problem wi�kszo�ci gmin w tym r�wnie� Miasta Konina.

Problemy mieszkaniowe oraz ich potencjalne rozwi�zania s� w du�ym stopniu kszta�towane przez czynniki spo�eczno-ekonomiczne, �rodowiskowe i inne. Jednym z wa�niejszych czynnik�w warunkuj�cych dobre funkcjonowanie rynkowego systemu mieszkaniowego jest wsp�praca mi�dzy sektorem publicznym i prywatnym. Wsp�praca z prywatnym sektorem umo�liwia ich udzia� w lokalnym systemie mieszkaniowym, co jest korzystne dla obu stron. Niezb�dne jest stworzenie warunk�w optymalnego wykorzystania istniej�cych zasob�w mieszkaniowych w gminie, jak r�wnie� zwi�kszenie efektywno�ci proces�w inwestycyjnych w zakresie realizacji budownictwa mieszkaniowego przez podmioty sektora prywatnego.

G��wnym celem polityki mieszkaniowej Miasta Konina jest i b�dzie nadal uzyskiwanie corocznej poprawy sytuacji mieszkaniowej jego mieszka�c�w, co pozwoli na:

1) polepszenie jako�ci �ycia mieszka�c�w,

2) popraw� warunk�w mieszkaniowych mieszka�c�w Konina,

3) stworzenie warunk�w uzyskania przez rodziny o zr�nicowanym poziomie dochod�w dost�pu do samodzielnego mieszkania,

4) pomoc osobom o niskich dochodach (b�d�cych w niedostatku) w uzyskaniu samodzielnego mieszkania.

Polityka ta realizowana b�dzie poprzez:

- pozyskiwanie i udost�pnianie grunt�w dla potrzeb budownictwa mieszkaniowego,

- budow� mieszkaniowego zasobu miasta Konina o r�nym standardzie,

- zwi�kszanie zasobu lokali socjalnych, dla zapewnienia mieszka� tym najbardziej potrzebuj�cym,

- wspieranie budownictwa w systemie TBS-�w,

- prowadzenie remont�w i modernizacji istniej�cego zasobu mieszkaniowego, przy� za�o�eniu utrzymania stanu� technicznego budynk�w w stanie nie pogorszonym a w miar� mo�liwo�ci r�wnie� podwy�szania standardu istniej�cego zasobu,

- prowadzenie� w�a�ciwej polityki czynszowej,

- prowadzenie w�a�ciwej polityki sprzeda�y mieszka�,

- popraw� jako�ci zarz�dzania istniej�cym zasobem.

W latach 2004 � 2008 Miasto Konin b�dzie nadal prowadzi�o przyj�t� polityk� mieszkaniow� w celu osi�gania za�o�onych w tym zakresie cel�w.

Jednym z g��wnych cel�w b�dzie przede wszystkim pozyskiwanie jak najwi�kszej liczby lokali socjalnych a wi�c mieszka� dla tych rodzin, kt�re znalaz�y si� w niedostatku (nie s� w stanie zaspokoi� swoich potrzeb mieszkaniowych w inny spos�b) i tylko gmina jest w stanie im pom�c. Dostateczna liczba lokali socjalnych pozwoli jednocze�nie na w�a�ciwe dysponowanie posiadanym zasobem mieszkaniowym gminy, umo�liwiaj�c w ten spos�b wykonywanie eksmisji na podstawie wyrok�w s�dowych z orzeczonym prawem do lokali socjalnych. Tym samym odzyska si� mieszkania komunalne, kt�re b�dzie mo�na przeznaczy� na mieszkania dla os�b oczekuj�cych na li�cie przydzia�u w gminie.

Ponadto Miasto Konin, podejmuje i nadal b�dzie podejmowa� starania w pozyskiwaniu �rodk�w finansowych na budow� mieszka� wchodz�cych w sk�ad mieszkaniowego zasobu miasta Konina. Ponadto b�dzie czyni� starania aby pozyskiwa� w inny spos�b lokale mieszkalne np. poprzez adaptacj� istniej�cych budynk�w niemieszkalnych ( barak�w czy te� ma�o atrakcyjnych lokali u�ytkowych) na lokale mieszkalne.

Nale�y jednak zauwa�y�, �e istniej�ca skala problem�w zwi�zanych z prowadzeniem racjonalnej gospodarki mieszkaniowym zasobem gminy z regu�y uniemo�liwia w�adzom lokalnym zapewnienie warunk�w mieszkaniowych zgodnie z potrzebami mieszka�c�w.

Bior�c pod uwag� zobowi�zania wobec wsp�lnoty samorz�dowej, w�adze lokalne s� odpowiedzialne nie tylko za utrzymanie zasob�w mieszkaniowych gminy lecz r�wnie� za kompleksowy rozw�j mieszkalnictwa na terenie miasta.

Ograniczenia finansowe w bud�ecie Miasta, a tym samym brak mo�liwo�ci przeznaczania z bud�etu, du�ych �rodk�w finansowych pozwalaj�cych na wybudowanie wystarczaj�cej liczby mieszka� wchodz�cych w sk�ad mieszkaniowego zasobu miasta Konina zmusza Miasto do szukania rozwi�za� maj�cych na celu zwi�kszenie zasob�w mieszkaniowych w mie�cie.

Aktualnie preferowan� przez Miasto form� wspierania budownictwa mieszkaniowego w gminie jest budowa mieszka� w ramach budownictwa spo�ecznego zw�aszcza przez powo�any MTBS Sp�ka z o.o. w Koninie.

Wa�nym elementem wyboru tej formy, jako preferowanej, w prowadzonej polityce mieszkaniowej, jest fakt, �e gmina nie musi dop�aca� do koszt�w utrzymania tych budynk�w, poniewa� czynsz w tych zasobach jest zawsze �ekonomiczny� tzn. powinien on pokry� wszelkie koszty utrzymania. Za wyborem tej formy budownictwa przemawiaj� zar�wno ustalone zasady prawne TBS-�w jak i zasady ich finansowania. Nale�y tu podkre�li�, �e w�a�nie budowa mieszka� przez MTBS, daje gminie mo�liwo�� budowy mieszka�, bez du�ych obci��e� bud�etu Miasta, przeznaczonych dla ludzi �rednio zamo�nych nie posiadaj�cych w�asnych mieszka�.

Budowa mieszka� MTBS finansowana jest przede wszystkim w oparciu o preferencyjny kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredyt ten mo�e pokry� do 70% koszt�w przedsi�wzi�cia inwestycyjno � budowlanego przy czym 10% warto�ci inwestycji ulega umorzeniu po zako�czeniu budowy.

Natomiast udzia� bud�etu Miasta w finansowaniu tych przedsi�wzi��, wynosi jedynie 30% koszt�w realizacji.

Wa�nym elementem wspierania zw�aszcza MTBS Sp. z o.o. w Koninie s� zasady kwalifikacji najemc�w mieszka� w tych zasobach. Priorytet przy kwalifikacji tych mieszka� maj� m.in.:

- rodziny zarejestrowane na listach przydzia�u na mieszkanie komunalne w Wydziale Spraw Lokalowych Urz�du Miejskiego a spe�niaj�ce warunki wynikaj�ce z ustawy o niekt�rych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niekt�rych ustaw,

- rodziny najmuj�ce samodzielne lokale w zasobach komunalnych a deklaruj�ce ich zwrot po przeniesieniu si� do zasob�w mieszkaniowych MTBS.

Tak wi�c wspieranie przez Miasto budownictwa spo�ecznego w du�ym zakresie pomaga w zabezpieczaniu potrzeb mieszkaniowych wsp�lnoty samorz�dowej, gdy� umo�liwia uzyskanie mieszkania rodzinom �rednio zarabiaj�cym, oczekuj�cym na ich przydzia�. Jednocze�nie pozwala to aktywnie kszta�towa� struktur� zamieszkania zasob�w gminy poprzez odzyskiwanie dotychczas zasiedlonych mieszka� komunalnych. Najemcy przenosz� si� do mieszka� TBS-owskich, najcz�ciej o wy�szym standardzie ni� komunalne a odzyskane w ten spos�b mieszkania mog� pe�ni� rol� mieszka� socjalnych lub komunalnych dla os�b oczekuj�cych na listach przydzia��w, kt�rych niestety nie sta� na mieszkanie budowane w ramach TBS.

��

Zgodnie z art. 21 ust 2 ustawy o ochronie lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego opracowano program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004 - 2008.

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina ma du�e znaczenie dla rozwoju kompleksowej polityki mieszkaniowej gminy. Pozwala on nie tylko uporz�dkowa� podstawowe zagadnienia dotycz�ce formu�y zarz�dzania maj�tkiem gminnym, kszta�towania warunk�w funkcjonalnych dla innych w�a�cicieli zasob�w ale r�wnie� daje mo�liwo�� racjonalizacji wydatkowania komunalnych �rodk�w finansowych.

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Konina na lata 2004 �2008 sk�ada si� z nast�puj�cych grup tematycznych:

1. Planowana sprzeda� lokali w kolejnych latach.

2. Stan techniczny zasobu mieszkaniowego Miasta Konina oraz prognoza dotycz�ca wielko�ci tego zasobu.

3. Analiz� potrzeb oraz plan remont�w i modernizacji zasob�w mieszkaniowych Miasta Konina w uj�ciu finansowym i rzeczowym.

4. Zasady polityki czynszowej.

5. Wysoko�� wydatk�w zwi�zanych z gospodarowaniem mieszkaniowym zasobem komunalnym Miasta Konina oraz �r�d�a finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach.

6. Spos�b i zasady zarz�dzania lokalami i budynkami wchodz�cymi w sk�ad mieszkaniowego zasobu Miasta Konina oraz przewidywane zamiany w zakresie zarz�dzania tymi zasobami w latach 2004-2008.

1. PLANOWANA SPRZEDA� LOKALI W KOLEJNYCH LATACH

Zmiany ustawowe w stosunku do w�asno�ci lokali oraz ma�e rozmiary realizowanego wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego spowodowa�y, �e szczeg�lnie w ostatnim dziesi�cioleciu, znacznie zwi�kszy�o si� zainteresowanie wykupem lokali w istniej�cych zasobach mieszkaniowych. Potwierdzaj� to zar�wno dane statystyczne jak i monitoring mieszkaniowy prowadzony przez Instytut Gospodarki Mieszkaniowej.

Sprzeda� lokali wyodr�bnionych z budynk�w stanowi�cych w�asno�� Skarbu Pa�stwa lub w�asno�� gminy reguluje ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomo�ciami. (Dz. U. 2000r. nr 46, poz. 543 z p�n. zm.).

Pierwsze�stwo w nabyciu lokalu przys�uguje, z zachowaniem poni�szej kolejno�ci osobie, kt�ra:

1) ma� roszczenie o nabycie nieruchomo�ci z mocy powo�anej ustawy lub innych przepis�w,

2) jest poprzednim w�a�cicielem zbywanej nieruchomo�ci, pozbawionym prawa w�asno�ci tej nieruchomo�ci przed dniem 05.12.1990r. lub nast�pc� prawnym tego w�a�ciciela,

3) jest najemc� lokalu mieszkalnego a najem zosta� nawi�zany na czas nie oznaczony.

Aktualne zasady sprzeda�y budynk�w i lokali mieszkalnych stanowi�cych w�asno�� Miasta Konina okre�lone zosta�y w Uchwale Nr 159 Rady Miasta Konina z dnia 24.09.2003r. Zgodnie z obowi�zuj�cymi zasadami przy sprzeda�y lokali mieszkalnych stosuje si� bonifikaty od cen sprzeda�y i tak:

1) 95% dla lokali wybudowanych do 1960 roku,

2) 90% dla lokali wybudowanych w latach 1961-1990, w budynkach istniej�cych wsp�lnot mieszkaniowych,

3) 90% dla lokali wybudowanych w latach 1961-1990 w budynkach komunalnych, pod warunkiem z�o�enia wsp�lnego wniosku o sprzeda� mieszka� przez co najmniej 50% najemc�w.

Bonifikaty nie maj� zastosowania do lokali mieszkalnych wybudowanych po dniu 01.01.1991r.

Zap�ata za nabywany lokal nast�puje jednorazowo przed terminem zawarcia umowy.

W ostatnich 5 latach sprzeda� mieszka� komunalnych przedstawia�a si� nast�puj�co:

- 1999r �� sprzedano� 86 lokale,� ��czny doch�d� uzyskany z tej sprzeda�y to�� 610.945 z�

- 2000r �� sprzedano� 33 lokale,� ��czny doch�d uzyskany� z tej sprzeda�y to�� 274.171 z�

- 2001r �� sprzedano� 42 lokale,� ��czny doch�d uzyskany� z tej sprzeda�y to�� 234.492 z�

- 2002r �� sprzedano� 89 lokale,� ��czny doch�d uzyskany� z tej sprzeda�y to�� 530.555 z�

- 2003r �� sprzedano� 67 lokale,� ��czny doch�d uzyskany� z tej sprzeda�y to�� 314.702 z�

Do dochodu ze sprzeda�y mieszka� w danym roku, nale�y r�wnie� doda� doch�d jaki uzyskuje si� ka�dego roku ze sp�at sprzeda�y ratalnej z lat ubieg�ych.

I tak w roku 2001 wyni�s� on 512.513,- z�, w 2002r. 482.418,-z� a w roku 2003 416.456,- z�.

Ratalna forma sprzeda�y mieszka� by�a dopuszczalna do dnia wej�cia aktualnie obowi�zuj�cej uchwa�y. Najcz�stsz� form� kupna lokalu komunalnego by�a w�a�nie forma ratalna. Dopiero po wprowadzeniu w 2001 roku, bonifikat w wysoko�ci 95% dla lokali wybudowanych do 1960r. najemcy cz�ciej dokonywali kupna lokalu za jednorazowa zap�at�.

Nale�y zauwa�y�, �e w�a�nie z uwagi na wprowadzenie w roku 2001nowej wysoko�ci bonifikat, zmniejszy� si� doch�d ze sprzeda�y lokali. Zmniejszenie dochodu, pomimo wi�kszej ilo�ci sprzedanych lokali, spowodowane by�o tym, �e ponad 50 % dokonanych sprzeda�y nast�pi�o za jednorazow� zap�at� ale tylko za 5% warto�ci.

Aktualnie liczba z�o�onych wniosk�w o wykup swojego mieszkania wynosi 490. Ilo�� z�o�onych wniosk�w nie �wiadczy jednak o tym, �e wszyscy wnioskodawcy dokonaj� wykupu. Niejednokrotnie po dokonaniu wyceny warto�ci lokalu, wnioskodawcy sami

rezygnuj� z wykupu. Ponadto nadal nie wszystkie zasoby maj� uregulowane stany prawne nieruchomo�ci co powoduje trudno�ci w sprzeda�y danych zasob�w.

Aktualnie po wprowadzeniu nowych zasad sprzeda�y na podstawie uchwa�y Rady Miasta nr 159 z dnia 24.09.2003r. nale�y spodziewa� si� wi�kszej ilo�ci sprzedanych lokali. Nie spowoduje to niestety zwi�kszenia dochodu do bud�etu Miasta w tym zakresie z uwagi na przyj�te w uchwale tak wysokie bonifikaty od ceny sprzeda�y lokali.

Poni�sze zestawienie przedstawia plan sprzeda�y lokali mieszkalnych w kolejnych latach na przestrzeni lat 2004-2008.

ROK	PROGNOZOWANA� LICZBA SPRZEDA�Y� MIESZKA�
2004	300
2005	200
2006	150
2007	150
2008	100

Przedstawiona planowana ilo�� sprzedanych lokali okre�lona zosta�a szacunkowo, gdy� bardzo trudno dok�adnie przewidzie� ilu najemc�w w danym roku zg�osi ch�� wykupu swojego mieszkania. Zak�ada si�, �e z uwagi na wprowadzenie aktualnie tak wysokich bonifikat od cen sprzeda�y lokali w roku 2004 i 2005 nast�pi najwi�ksze nasilenie liczby dokonywanych wykup�w.

Nale�y r�wnie� zauwa�y�, �e sprzeda� lokali wi��e si� z pewnym obci��eniem bud�etu Miasta, gdy� koszty szacowania warto�ci lokalu pokrywane s� przez Miasto. St�d te� konieczna jest bie��ca analiza planowanej ilo�ci do sprzeda�y lokali w danym roku w stosunku do zabezpieczonych na ten cel �rodk�w bud�etowych.

Miasto Konin zainteresowane jest przede wszystkim dalsz� sprzeda�� mieszka� komunalnych w ju� istniej�cych Wsp�lnotach Mieszkaniowych z wi�kszo�ciowym udzia�em w�a�cicieli fizycznych.

W celu zabezpieczenia niezb�dnego zasobu mieszkaniowego gminy� pozostaj�cego do dyspozycji Miasta nie powinno dokonywa� si� sprzeda�y mieszka� w budynkach wykazanych w tabeli nr 3 za��czonej do niniejszego programu. Budynki te docelowo b�d� stanowi�y zas�b lokali socjalnych.

W latach 2004 � 2008 przyjmuje si� utrzymanie polityki w zakresie sprzeda�y lokali komunalnych polegaj�cej na:

1. Utrzymaniu zasady, �e bezwarunkowo sprzeda�y nie podlegaj� lokale socjalne, oraz lokale znajduj�ce si� w budynkach socjalnych, kt�re przeznaczone s� na zaspokajanie najpilniejszych potrzeb mieszkaniowych (zw�aszcza dla mieszka�c�w, o bardzo niskich dochodach, kt�rych nie sta� na inne mieszkania).

2. Sprzeda�y lokali dokonuje si� na wniosek zainteresowanego pod warunkiem - nie zalegania z p�atno�ci� op�at czynszowych za dany lokal.

3. Sprzeda� lokali dokonywana b�dzie najemcom, kt�rzy posiadaj� umow� najmu na czas nieokre�lony w okresie nie kr�tszym ni� trzy lata przed dat� sprzeda�y.

4. Nie wyra�a si� zgody na sprzeda� lokalu mieszkalnego, je�li w okresie dw�ch lat poprzedzaj�cych sprzeda�, lokal by� zad�u�ony lub je�li za dany lokal nast�pi�o uregulowanie przez Miasto nie�ci�galnych nale�no�ci z tytu�u op�at czynszowych.

5. Nie sprzedawanie lokali w przypadku udowodnienia faktu posiadania przez najemc� innego lokalu mieszkalnego.

6. Nie sprzedawaniu lokali w budynkach komunalnych, w kt�rych dotychczas nie sprzedano �adnego lokalu, chyba, �e co najmniej 50% najemc�w z�o�y wsp�lny wniosek o sprzeda� mieszka�. Celem takiego stanowiska jest nie tworzenie Wsp�lnot Mieszkaniowych, w kt�rych wyst�puj� pojedyncze lokale wykupione a pozosta�a wi�kszo�� nadal nale�y do Miasta. Tworzenie nowych Wsp�lnot Mieszkaniowych poci�ga za sob� wiele dodatkowych komplikacji, zw�aszcza w budynkach, kt�rych stan techniczny wymaga du�ych nak�ad�w finansowych i najcz�ciej w�a�ciciel prywatny nie jest w stanie takiego obci��enia finansowego ud�wign��.

7. Przy prywatyzacji mieszka� komunalnych nale�y przede wszystkim d��y� do powstawania Wsp�lnot Mieszkaniowych ze 100% udzia�em os�b fizycznych.

8. W budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych z ma�ym udzia�em Miasta (ma�a liczba mieszka� komunalnych), dokonywanie zamian najemc�w w celu umo�liwienia sprzeda�y tych lokali.

Przy sprzeda�y mieszka� rozliczeniu podlega wp�acona przez najemc� kaucja zgodnie z obowi�zuj�cymi w tym zakresie przepisami: art. 6 i 36 ustawy o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego oraz Zarz�dzeniem Prezydenta Miasta Konina nr 188/IV/2003 z dnia 11.12.2003r.

W celu prowadzenia w�a�ciwej gospodarki w zakresie prywatyzacji lokali, nadal poszukiwa� si� b�dzie nowych rozwi�za� maj�cych na celu dalsze zwi�kszenie motywacji wykupu mieszka� znajduj�cych si� w budynkach, w kt�rych ju� powsta�y Wsp�lnoty Mieszkaniowe zw�aszcza tam, gdzie udzia� Miasta stanowi niewielka liczba lokali a tak�e w budynkach, w kt�rych istniej� tzw. ma�e Wsp�lnoty (do 7 lokali). W przypadku ma�ych Wsp�lnot wyst�puj� cz�sto problemy, zw�aszcza w zakresie ustalania koniecznych do przeprowadzenia remont�w budynk�w. W tych Wsp�lnotach, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wymagana jest jednomy�lno�� w podejmowanych uchwa�ach, co niejednokrotnie nie jest mo�liwe do osi�gni�cia. W takich przypadkach rozwi�zanie problemu mo�na najcz�ciej znale�� jedynie na drodze s�dowej.

Zmiany wymaga sprawa przeznaczania wp�yw�w uzyskanych ze sprzeda�y mieszka� komunalnych, na odtworzenie zasob�w mieszkaniowych gminy poprzez budownictwo komunalne i socjalne oraz na modernizacj� i remonty kapitalne istniej�cych budynk�w.

2. STAN TECHNICZNY ZASOBU MIESZKANIOWEGO MIASTA KONINA ORAZ PROGNOZA DOTYCZ�CA WIELKO�CI TEGO ZASOBU

Na terenie miasta Konina istnieje do�� du�a r�nica standard�w mieszkaniowych. Zdecydowanie trudniejsze pod wzgl�dem stanu i wyposa�enia technicznego s� warunki zamieszkania w mieszkaniowych zasobach gminy (zasoby komunalne) zw�aszcza w starej cz�ci miasta tzw. �star�wce� z uwagi na przewag� w tej cz�ci miasta starego budownictwa (cz�sto przedwojennego).

Natomiast w zasobach sp�dzielczych czy TBS, mieszkania w wi�kszo�ci wyposa�one s� w instalacj� centralnego ogrzewania, du�a ilo�� posiada te� instalacj� ciep�ej wody a tak�e instalacj� gazow�. Tak wi�c zasoby te s� zdecydowanie w wy�szym standardzie ni� zasoby komunalne.

Przeci�tna powierzchnia sp�dzielczego lokalu mieszkalnego wynosi 47,9 m²., podczas gdy w przypadku mieszka� stanowi�cych mieszkaniowy zas�b Miasta Konina wielko�� ta wynosi 43,5 m² .

Wed�ug stanu na dzie� 31.12.2003 roku og�lna liczba lokali tworz�ca mieszkaniowy zas�b Miasta Konina wynios�a og�em 3.450 lokali mieszkalnych o� powierzchni u�ytkowej� 150.392,96 m².

Zasoby te znajduj� si� w 264 budynkach mieszkalnych z czego:

- 120 budynk�w to budynki komunalne, kt�re na dzie� dzisiejszy w ca�o�ci stanowi� w�asno�� Miasta,

- 138 budynk�w to budynki Wsp�lnot Mieszkaniowych, w kt�rych sw�j udzia� posiada r�wnie� Miasto Konin� (lokale komunalne).

- 5 budynk�w to budynki b�d�ce w�asno�ci� prywatn� pozostaj�ce nadal w przymusowym zarz�dzie gminy (tzw. OSM ),

- 1 budynek b�d�cy w�asno�ci� Aluminium Konin - Impexmetal S.A. w Koninie a dzier�awiony przez Miasto Konin na podstawie umowy (ul. Maliniecka 1),

Miasto Konin posiada r�wnie� 2 lokale mieszkalne z w�asno�ciowym prawem do lokalu w zasobach Koni�skiej Sp�dzielni Mieszkaniowej, kt�re zosta�y zakupione w 2000 roku dla zapewnienia dw�m rodzinom mieszka� po po�arze budynku przy ul. Kaliskiej 2.

Szczeg�owe zestawienie aktualnego na dzie� 31.12.2003r. stanu mieszkaniowych zasob�w Miasta Konina oraz ich struktur� zawiera za��czona do niniejszego opracowania tabela nr 1.

W mieszkaniowym zasobie Miasta Konina wydzielone zosta�y budynki z lokalami socjalnymi. Aktualny wykaz tych budynk�w zawiera za��czona do niniejszego opracowania tabela nr 2.

Ocen� stanu technicznego tych budynk�w jak i stanu wyposa�enia budynk�w w instalacje i urz�dzenia sanitarne przedstawia poni�sze zestawienie:

Wyszczeg�lnienie	Stan techniczny budynku			Wyposa�enie w instalacje
Wyszczeg�lnienie	dobry	�redni	z�y	co, cw, gaz,	co, cw, zw,.	co, zw,	inst. elektr. i z.w.
Budynki komunalne	41	43	36	1	27	5	87
Budynki Wsp�lnot Mieszkaniowych	31	105	2	12	77	36	13
Budynki OSM	-	2	3	-	-	-	5
Budynek� Impexmetal S.A.	-	-	1	-	-	-	1

W� tabeli�� podano liczb� budynk�w.

Oczywi�cie budynki posiadaj�ce instalacj� co, cw, gaz, posiadaj� r�wnie� podstawowe instalacje takie jak instalacja elektryczna. czy� zw, wc lub �azienka.�

Natomiast w grupie budynk�w posiadaj�cych inst. elektryczn� i zw znajduj� si� zasoby posiadaj�ce �azienk� lub wc oraz te lokale, w kt�rych brak takich urz�dze� a pob�r zimnej wody znajduje si�� na zewn�trz budynku.

Aktualnie 4 budynki komunalne, posiadaj� tylko instalacj� elektryczn� a instalacja zw znajduje si� na zewn�trz budynku. Budynki te stanowi� zas�b socjalny a dwa z tych budynk�w przewidziane s� do remontu kapitalnego lub rozbi�rki z uwagi na bardzo z�y stan techniczny.

Stan techniczny okre�lany jako dobry, oznacza, �e te budynki w najbli�szych latach nie b�d� wymaga�y wi�kszych remont�w, jednak mog� by� one modernizowane w celu podwy�szenia ich standardu.

Stan techniczny okre�lany jako �redni, oznacza, �e w budynkach tych nale�a�oby w najbli�szym czasie dokona� remont�w lub modernizacji.

Stan techniczny okre�lany jako z�y, oznacza, �e budynki te wymagaj� jak najszybciej przeprowadzenia remont�w, a niekt�re z nich powinny by� przeznaczone do rozbi�rki.

W tej grupie budynk�w aktualnie znajduje si� 31 budynk�w, wskazanych jako budynki z lokalami socjalnymi a wi�c tymi o najni�szym standardzie. S� to budynki, w kt�rych najcz�ciej znajduje si� tylko instalacja elektryczna oraz doprowadzona jest do nich instalacja zimnej wody (w czterech z nich pob�r zimnej wody jest tylko w podw�rku).��

Oceniaj�c aktualny stan techniczny mieszkaniowych zasob�w Miasta Konina nale�y zauwa�y�, �e du�a cz�� tych zasob�w znajduje si� w budynkach starych (cz�sto przedwojennych), st�d te� s� one gorzej wyposa�one w instalacje i urz�dzenia sanitarne. Stan techniczny ponad 2/3 og�u budynk�w, w kt�rych znajduj� si� mieszkania komunalne niestety nie jest dobry, a wi�c budynki te wymagaj� przeprowadzenia w nich remont�w bie��cych lub kapitalnych.

Tylko 72 budynki (27%) z zasobami komunalnymi to budynki, kt�rych stan techniczny ocenia si� jako dobry, czyli mo�na uzna�, �e w budynkach tych w najbli�szych latach nie

b�dzie konieczne przeprowadzenie wi�kszych remont�w (chyba �e b�dzie przeprowadza�o si� ich modernizacj� w celu podniesienia standardu do wy�szego poziomu ).

W 150 budynkach (57%) stan techniczny okre�la si� jako �redni a wi�c maj�c na uwadze niepogarszanie si� stanu technicznego tych budynk�w r�wnie� one b�d� wymaga�y w najbli�szym czasie przeprowadzenia remont�w czy modernizacji.

Natomiast 42 budynki (16%) to budynki w stanie technicznym z�ym, co oznacza, �e wymagaj� one jak najszybciej przeprowadzenia remont�w, a w przypadku gdyby remont taki okaza� si� nieop�acalny, dokonania ich rozbi�rki.

Aktualnie 36 budynk�w komunalnych jest w stanie technicznym z�ym. Jednak w celu utrzymania okre�lonego zasobu mieszkaniowego Miasta Konina, przyjmuje si�, �e budynki te w miar� mo�liwo�ci b�d� remontowane i przeznaczane na cele socjalne.

W roku 2004 dokonana zostanie rozbi�rka budynku komunalnego przy ul. Sadowej 4, kt�ry aktualnie zosta� ju� ca�kowicie wykwaterowany.

Ponadto w roku 2004 nale�a�oby dokona� rozbi�rki 3 budynk�w OSM przy ul. Wodnej 7, 9 i 15, b�d�cych w bardzo z�ym stanie technicznym. Budynki te dawno zosta�y wykwaterowane. Aktualnie nie mo�na niestety dokona� tych rozbi�rek, gdy� do chwili obecnej nie s� uregulowane sprawy spadkowe dawnych w�a�cicieli tych budynk�w.

Jednak z uwagi na bardzo z�y stan techniczny tych budynk�w, stwarzaj�cy du�e zagro�enie dla ludzi, Miasto podejmowa� b�dzie dalsze dzia�ania w celu doprowadzenia do ich rozbi�rek w latach 2004 � 2005.

W latach 2005 � 2008 planuje si� na bie��co dokonywa� oszacowywania op�acalno�ci przeprowadzania remont�w budynk�w b�d�cych w z�ym stanie technicznym. W przypadku gdy remont danego budynku oka�e si� nieop�acalny, podejmowane b�d� decyzje o ich rozbi�rkach. W pierwszej kolejno�ci dokonywane b�d� rozbi�rki budynk�w stwarzaj�cych zagro�enie.

Wykonanie rozbi�rki czy kapitalnego remontu budynku, zale�ne jest r�wnie� od tego kiedy budynek zostanie wykwaterowany. Niestety niejednokrotnie stanowi to du�y problemem, gdy� Miasto nie dysponuje w danym czasie odpowiedni� liczb� wolnych lokali. Tak wi�c� wykwaterowanie ca�ego budynku odbywa si� w okre�lonym czasie, cz�sto niestety jest to do�� d�ugi okres czasu. Niejednokrotnie, sami najemcy op�niaj� ca�kowite wykwaterowanie budynku, gdy� mimo sk�adanych im propozycji lokali zamiennych nie chc� ich przyj�� i przenie�� si� do wskazanych lokali.

Budynki komunalne wymagaj�ce w pierwszej kolejno�ci podj�cia decyzji co do ich dalszej eksploatacji to budynki przy ul.:

- PCK 2

- Wiosny Lud�w 7 (oficyna)��

- Z. Urbanowskiej 10� ( front )

- Wojska Polskie 4 i 6�

- Ko�ciuszki 14 (oficyna)

Budynki te s� w bardzo z�ym stanie technicznym i w latach 2004 - 2008 powinny by� one rozebrane, b�d� wyremontowane z zamiarem przeznaczenia tych zasob�w na lokale socjalne. W miar� mo�liwo�ci prowadzi� si� b�dzie wykwaterowania z tych zasob�w.

Na stan techniczny budynku niew�tpliwie r�wnie� ma wp�yw rok jego budowy. Budynki, w kt�rych znajduj� si� mieszkaniowe zasoby gminy s� obiektami o bardzo zr�nicowanym wieku.

Wykaz ilo�ci budynk�w w zale�no�ci od roku budowy przedstawia poni�sze zestawienie:

Rok budowy	Budynki komunalne		Budynki Wsp�lnot Mieszkaniowych
do roku 1900		32		-
1901-1920		13		1
1921-1940		17		9
1941-1960		5		28
1961-1980		17		87
1981-1990		12		13
1991-2000		11		-
� 2001-2003		19		-
Razem liczba budynk�w		126		138

Jak wynika z przedstawionego zestawienia 40 % budynk�w to budynki wybudowane do roku 1960 ( 105 budynk�w) z czego ponad 69% to budynki wybudowane przed II wojn� �wiatow� (72 budynki). W latach 1961-1980 liczba wybudowanych budynk�w by�a najwy�sza i wynosi�a 104 z tego 87 budynk�w to dzi� Wsp�lnoty Mieszkaniowe. Ponad 80% budynk�w Wsp�lnot Mieszkaniowych znajduje si� w prawobrze�nej cz�ci miasta. Analizuj�c przedstawion� tabelk� mo�na zauwa�y�, �e najwi�ksza ilo�� najstarszych budynk�w to budynki komunalne.

W roku� 2001-2002 wybudowano 19 budynk�w� (domk�w przy ul. M. D�browskiej 8) w kt�rych znajduje si� 28 mieszka�. Natomiast w roku 2003 dokonano adaptacji budynku u�ytkowego na cele mieszkalne, w wyniku kt�rej uzyskano 11 lokali socjalnych (budynek przy ul. Kana�owej 8).

Wieloletnie zaniedbania w zakresie polityki remontowej oraz sztywna polityka czynszowa, uniemo�liwi�y utrzymanie nieruchomo�ci w dobrym stanie. Dlatego te� teraz nale�a�oby te zaleg�o�ci jak najszybciej nadrobi�, aby zapobiec dalszemu pogarszaniu tego stanu tych w�a�nie budynk�w. Dotyczy to przede wszystkim zasob�w znajduj�cych si� w grupie budynk�w o z�ym stanie technicznym.

Miasto b�dzie czyni� starania aby dokonywa� raczej remont�w tych budynk�w ni� ich rozbi�rek, gdy� celem prowadzonej gospodarki mieszkaniowym zasobem Miasta jest utrzymanie pewnej liczby zasob�w, kt�ra s�u�y� ma zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych tym mieszka�com gminy, kt�rzy w tym zakresie najbardziej potrzebuj� pomocy ze strony gminy.

W latach 2004 - 2008 planuje si� dalsze przeanalizowanie op�acalno�ci remont�w niekt�rych budynk�w. Tylko w przypadku, kiedy remont oka�e si� nieop�acalny a najemc�w tych zasob�w, mo�na b�dzie przekwaterowa� do innych lokali, nast�powa� b�d� rozbi�rki tych budynk�w.� Dodatkowym problem Miasta wyst�puj�cym w tym zakresie jest fakt, �e niekt�re z budynk�w w z�ym stanie technicznym, to budynki znajduj�ce si� w strefie ochrony konserwatorskiej. Dokonanie rozbi�rki tych budynk�w nie jest �atwe gdy� cz�sto wyst�puj� problemy w uzyskaniu pozwolenia na rozbi�rk�. Z kolei je�li ju� uzyska si� zgod� konserwatora to jednocze�nie przy budowie nowego budynku konieczne jest utrzymanie stylu w jakim by� on pierwotnie zabudowany. Jak wiadomo w takich przypadkach koszty odbudowy s� niestety bardzo du�e i Miasta nie b�dzie sta� na tego rodzaju inwestycje.

Dlatego te� nale�y poszukiwa� r�nych rozwi�za�, kt�re pomog�yby w tym zakresie np. sprzeda� budynku w obecnym stanie z warunkiem odbudowy budynku z lokalami mieszkalnymi pod wynajem.

Z uwagi na wyst�puj�c� prywatyzacj� mieszka� komunalnych, nale�y mie� �wiadomo��, �e rosn�ca liczba wykupu mieszka� powoduje do�� spore uszczuplenie zasob�w mieszkaniowych Miasta a wi�c Miasto w ten spos�b dysponowa� b�dzie coraz mniejszym zasobem, dla zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych swoich mieszka�c�w.

Dlatego te�, nale�y przyj��, �e Miasto nie b�dzie prywatyzowa� zasob�w w budynkach, kt�re b�d� stanowi�y zabezpieczenie pewnej liczby zasob�w mieszkaniowych pozostaj�cych w dyspozycji Miasta. Cz�� z tych zasob�w sukcesywnie mo�e by� przeznaczana na zasoby socjalne. Wykaz budynk�w, w kt�rych nie b�dzie dokonywana sprzeda� mieszka�, kt�re docelowo stanowi� b�d� rezerw� lokali socjalnych przedstawia tabela nr 3 za��czona do niniejszego opracowania.

W celu zwi�kszenia mo�liwo�ci zabezpieczenia wyst�puj�cego popytu na mieszkania komunalne i lokale socjalne koniecznym staje si� pozyskiwanie �rodk�w na inwestycje polegaj�ce na budowie nowych budynk�w mieszkalnych lub adaptacj� budynk�w niemieszkalnych na cele mieszkalne.

W prowadzonej przez Miasto polityce mieszkaniowej na pierwszym miejscu b�dzie pozyskiwanie jak najwi�kszej ilo�ci lokali mieszkalnych zw�aszcza lokali socjalnych. Lokale te pozwol� Miastu pom�c mieszka�com gminy w zakresie zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych, zw�aszcza� rodzinom, kt�re znalaz�y si� w niedostatku.

Za�o�enia na lata 2004 - 2008 w zakresie zwi�kszenia posiadanego mieszkaniowego zasobu Miasta Konina to:

- w roku 2004

w adaptacja budynku by�ego hotelu �Sonata� przy ul. Chopina 14 na lokale mieszkalne (82 lokale),

- w roku 2005

w 20 lokali socjalnych oraz budowa budynku przy ul. Bema (12 lokali mieszkalnych)

- w roku 2006

w 20 lokali socjalnych oraz budowa budynku przy ul. Bema (12 lokali mieszkalnych),

- w roku 2007

w budowa lokali socjalnych oraz dalsze pozyskiwanie lokali komunalnych

- w roku 2008

w budowa lokali socjalnych oraz dalsze pozyskiwanie lokali komunalnych

Przyj�cie do planu w danym roku, przedstawionych za�o�e� uzale�nione jest od wygospodarowanych na ten cel �rodk�w finansowych.

Miasto b�dzie dok�ada� wszelkich stara� aby w najbli�szych latach budowa� (lub adoptowa�) budynki, zw�aszcza z przeznaczeniem na lokale socjalne. Do lokali tych b�dzie mo�na wyeksmitowa� najemc�w z wyrokami s�dowymi w tym zakresie a odzyskane w ten spos�b mieszkania komunalne zostan� przydzielone osobom oczekuj�cym na przydzia�y lokali komunalnych. Jest to jeden z wa�niejszych cel�w w zakresie pozyskiwania nowych zasob�w mieszkaniowych.

Miasto aktualnie posiada dokumentacje i pozwolenie na budow� nowych budynk�w na terenie miasta, jednak z uwagi na brak �rodk�w finansowych dotychczas nie wykonano tych zada�. Dlatego te� w najbli�szych dw�ch latach, ponownie b�dzie si� czyni� starania, �eby doprowadzi� do budowy tych budynk�w maj�c na uwadze, �e posiadane dokumentacje nale�y wykorzysta� i kontynuowa� planowane zamierzenia w tym zakresie.

Nale�y ponadto powiedzie�, �e brak dostatecznej ilo�ci lokali socjalnych przez gmin�, mo�e w �wietle aktualnie obowi�zuj�cych przepis�w poci�gn�� za sob� r�wnie� skutki finansowe. Zgodnie z zapisem art. 18 ust. 4, kt�ry obowi�zuje od dnia 01.01.2002r � je�li gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku s�dowego, w�a�cicielowi przys�uguje roszczenie odszkodowawcze od gminy ... , o ile osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu w�a�ciciela.�.

Brak dostatecznej liczby lokali socjalnych powoduje, �e nie mo�na wykonywa� orzeczonych eksmisji. Tym samym osoby maj�ce w tym zakresie wyroki s�dowe (za zaleg�o�ci czynszowe) nadal zamieszkuj� w swych lokalach, najcz�ciej dalej nie p�ac�c op�at a tak�e cz�sto dewastuj�c zajmowany nadal lokal. W ten spos�b zad�u�enia rosn� obci��aj�c tym samym bud�et Miasta. Taki stan, cz�sto ujemnie wp�ywa na pozosta�ych najemc�w, kt�rzy op�acaj� op�aty czynszowe. Czuj� si� oni w pewien spos�b pokrzywdzeni, cz�sto te� odczuwaj� oni bezpo�rednio, ujemne skutki niejednokrotnie uci��liwych s�siad�w.

W przyj�tych za�o�eniach na lata 2004-2008 zak�ada si� r�wnie� ubytki z mieszkaniowego zasobu gminy zwi�zane przede wszystkim z procesem wykupu� lokali mieszkalnych przez najemc�w na w�asno��.

Ubytki te zgodnie z przyj�tymi za�o�eniami w tym zakresie wynosi� b�d�:

- 2004 � 300 lokali,

- 2005 � 200 lokali ,

- 2006 � 150 lokali,

- 2007 � 150 lokali,

- 2008 � 100 lokali.

Ponadto ubytki zasob�w mieszkaniowych nast�powa� b�d� w miar� dokonywanych planowanych rozbi�rek budynk�w w tym:

- w roku 2004� �� Sadowa 4,

- w latach 2004-2005 rozbi�rki budynk�w OSM Wodna 7,9 i 15.

3. ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONT�W I MODERNIZACJI ZASOB�W MIESZKANIOWYCH MIASTA KONINA W UJ�CIU RZECZOWYM I FINANSOWYM.

Stan techniczny budynk�w mieszkalnych, w kt�rych znajduje si� mieszkaniowy zas�b Miasta Konina jest zr�nicowany i zale�y od wieku budynk�w, ich konstrukcji oraz wyposa�enia. Zasoby mieszkaniowe Miasta o powierzchni u�ytkowej lokali og�em 150.372,16 m² mo�na podzieli� wg wyposa�enia na:

- wyposa�one w instalacje elektr.,� wod-kan

�� oraz� inst. co, cw i gaz�� -�� 23.595,51 m²

- wyposa�one w instalacje elektr.,� wod-kan

�� oraz� inst. co� i cw�� -�� 75.185,76 m²�

- wyposa�one w instalacje elektr.,� wod-kan

�� oraz� inst. co �� -�� 25.312,73 m²

- wyposa�one w instalacje elektr. ,� wod-kan

�� i posiadaj�ce �azienk� lub wc�� -�� 19.435,57 m²

- wyposa�one w instalacje elektr.� i� wod-kan�

�� lecz nie posiadaj�ce wc lub �azienki �� -�� 1.729,40 m²

- wyposa�one w instalacje elektr.� i posiadaj�ce

�� pob�r wody na zewn�trz budynku�� -�� 1.397,88 m²

- pozosta�e lokale � socjalne (lokale o ��

�� najni�szym standardzie) �� -�� 3.715,34m²

Bior�c pod uwag� stan techniczny,� zasoby te� podzieli� mo�na na :

- w stanie� technicznym� dobrym�� -�� 44.175,03�� m²

- w stanie� technicznym� �rednim�� -�� 94.948,23�� m²

- w stanie� technicznym� z�ym�� -�� 11.248,90�� m²

- w tym

do rozbi�rki budynki przy ul.:

- Sadowa� 4�� -�� 85,03 m²

- Wodna 7�� -�� 394,97 m²

- Wodna 9�� -�� 362,60 m²

- Wodna 15�� -�� 160,95 m²

Natomiast budynki, w stosunku do kt�rych w latach 2004 � 2008 nale�y podj�� ostateczne decyzje dotycz�ce ich remont�w lub rozbi�rek to budynki przy ul.:

- Wojska Polskiego 4�� -�� 585,31� m²

- Wojska Polskiego 6�� -�� 529,01� m²

- PCK 2 (oficyna)�� -�� 183,26� m²

- Ko�ciuszki 14� (oficyna)�� -�� 99,54� m²

- Z Urbanowskiej 10 (front)�� -�� 527,50� m²

Nale�y zauwa�y�, �e budynki w z�ym stanie technicznym to najcz�ciej zabudowa w starej cz�ci miasta. S� to budynki o do�� ma�ej ilo�ci mieszka� i s�abym wyposa�eniu technicznym. Odbudowa czy kapitalny remont tych budynk�w wymaga przeznaczenia na ten cel znacznych nak�ad�w finansowych.� Op�acalno�� remont�w tych budynk�w (zw�aszcza o

du�ym zakresie a wi�c o du�ych nak�adach finansowych), nale�y ka�dorazowo indywidualnie analizowa� i okre�la� ich zasadno��. W przypadku braku op�acalno�ci takich przedsi�wzi�� podejmowa� si� b�dzie decyzj� o rozbi�rkach b�d� stopniowo wyzbywa� si� takich zasob�w.

Miasto b�dzie jednak d��y� do wykonywania remont�w budynk�w b�d�cych w z�ym stanie technicznym i przeznaczania ich na zas�b lokali socjalnych.

Z kolei, maj�c na uwadze dalsze nie pogarszanie obecnego stanu technicznego budynk�w b�d�cych w �rednim stanie technicznym, nale�y r�wnie� skoncentrowa� si� na remontach tych w�a�nie budynk�w. Ponadto w miar� mo�liwo�ci finansowych dokonywa� si� b�dzie modernizacji tych zasob�w w celu podwy�szenia ich� standardu.�

Prowadzone remonty najog�lniej podzieli� mo�na na takie rodzaje rob�t jak:

1) remonty bie��ce, konserwacje i usuwanie awarii, realizowane co rok na r�nych budynkach, maj�ce na celu zapewnienie poprawy bezpiecze�stwa budynk�w i ich mieszka�c�w oraz zabezpieczenie budynk�w przed szkodliwym oddzia�ywaniem czynnik�w zewn�trznych tj.:

- naprawa lub wymiana pokrycia dachowego, remonty komin�w,

- remonty strop�w i balkon�w,

- wymiany instalacji elektrycznych, wodnych, kanalizacyjnych oraz co i cw,

- remonty w lokalach najemc�w nale��ce do wynajmuj�cego (zapisane w umowach najmu) np.: wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji elektrycznej, przestawienie pieca,

- malowanie klatek schodowych,

2) doposa�enie budynk�w w brakuj�ce instalacje np.:

- doprowadzanie ciep�a oraz ciep�ej wody,

- modernizacja istniej�cych instalacji,�

- poprawianie wygl�du i estetyki np. : elewacje, malowanie klatek schodowych, naprawy chodnik�w.

Remonty te realizowane b�d� z uzyskanych �rodk�w finansowych z nadwy�ki na kosztach utrzymania (nadwy�ka czynszu), bud�etu Miasta oraz zysku z lokali u�ytkowych znajduj�cych si� w zasobach komunalnych.

Ka�dego roku ustalany b�dzie plan rzeczowy tych remont�w przyj�ty do realizacji w danym roku. Plan ten sporz�dzany b�dzie przez Wydzia� Spraw Lokalowych na podstawie propozycji administrator�w mieszkaniowych zasob�w Miasta w odniesieniu do uzyskanych na ten cel �rodk�w finansowych na dany rok.

Przy planowaniu remont�w do realizacji w danym roku, konieczne b�dzie r�wnie� zabezpieczenie pewnych �rodk�w finansowych na przeprowadzanie remont�w pustostan�w, kt�rych konieczno�� wykonania wyst�puje ka�dego roku.� Jednak zar�wno ilo�� jak i zakres tych remont�w jest bardzo trudna do przewidzenia w perspektywie kilku lat.

Remonty te dotycz� lokali odzyskanych, najcz�ciej w wyniku eksmisji lub �mierci najemcy i braku os�b, kt�rym zgodnie z przepisami nale�y si� lokal po �mierci najemcy. Najcz�ciej lokale te s� w bardzo z�ym stanie technicznym. Aby m�c wprowadzi� nast�pnego najemc� do tych lokali, konieczne jest przywr�cenie stanu lokalu do jego odpowiedniego stanu technicznego. Zakres takiego remontu staje si� bardzo obszerny, najcz�ciej z uwagi na du�� dewastacj� tego typu lokali. Wymianie podlegaj� wszystkie urz�dzenia sanitarne, cz�sto r�wnie� pod�ogi oraz �ciany wymagaj� gruntownych napraw a tak�e konieczna jest wymiana stolarki okiennej, drzwiowej i instalacji elektrycznej.

Pewnym rozwi�zaniem na zmniejszenie tych wydatk�w b�dzie proponowanie tych mieszka� w pierwszej kolejno�ci osobom oczekuj�cym na mieszkanie i wyra�aj�cym zgod� na wykonanie koniecznych remont�w we w�asnym zakresie. Niestety, nie cz�sto jednak zdarza si�, aby przyszli najemcy wyra�ali tak� zgod�, gdy� wi��e si� to z poniesieniem przez nich nak�ad�w finansowych, a wiadomo, �e osoby oczekuj�ce na mieszkanie komunalne cz�sto nie s� w stanie takich koszt�w ponie��.

Miasto Konin jako w�a�ciciel swoich zasob�w w budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych zobowi�zany jest do dokonywania wp�at na Fundusze Remontowe zgodnie z podj�tymi w tym zakresie uchwa�ami w�a�cicieli w wysoko�ci udzia��w przypadaj�cych na udzia�y Miasta.

Poni�sze zestawienie przedstawia wykorzystanie �rodk�w finansowych na wykonanie remont�w oraz �r�d�a pozyskania tych �rodk�w w okresie ostatnich trzech lat.

�� ( w z� )

Wyszczeg�lnienie		OGӣEM	z og�em przypada na:
			wp�aty na Fundusze Remontowe WM		remonty budynk�w i lokali komunalnych		remonty pustostan�w
WYDATKI OGӣEM
*ROK*	*2001*	2.555.771,72		990.351,68		1.357.648,36		207.771,88
	*2002*	2.061.634,23		1.023.027,22		742.696,26		295.910,77
	*2003*	1.761.522,11		1.088.031,78		363.813,57		309.676,76
�R�D�A� FINANSOWANIA
BUD�ET
*ROK*	*2001*	*1.148.648,19*		*376.703,52*		*564.173,99*		*207.771,88*
	*2002*	*956.398,97*		*392.205,03*		*364.096,69*		*200.097,25*
	*2003*	*657.917,10*		*420.219,73*		*69.145,97*		*168.551,40*
DOCH�D Z LOKALI U�YTKOWYCH
*ROK*	*2001*	*1.092.230,73*		*405.221,021*		*687.009,70*		-
	*2002*	*919.251,53*		*472.267,07*		*351.170,94*		*295.910,77*
	*2003*	*892.372,98*		*420.219,02*		*691.145,97*		*168.551,40*
NADWY�KA CZYNSZU
*ROK*	*2001*	*208.427,14*		*208.427,14*		-		-
	*2002*	*158.555,10*		*158.555,10*		-		-
	*2003*	*211.232,03*		*211.232,03*		-		-
INNE
*ROK*	*2001*	*106.464,66*		-		*106.464,66*		-
	*2002*	*27.428,63*		-		*27.428,63*		-
	*2003*	-		-		-		-

Ponadto ka�dego roku na budynkach z mieszkaniowym zasobem Miasta wykonywane s� r�wnie� remonty kapitalne i modernizacje (zadania inwestycyjne) m.in. polegaj�ce na:

- doprowadzeniu ciep�a do budynk�w,

- wykonaniu w�z��w i instalacji co i cw w budynkach,

- modernizacji w�z��w cieplnych ��cznie z wymian� instalacji,

- termo modernizacji polegaj�ce na kompleksowym ocieplaniu budynku.

Zadania te wykonywane s� przede wszystkim w ramach uzyskanych �rodk�w z Gminnego Funduszu Ochrony �rodowiska i Gospodarki Wodnej. Ka�dego roku potrzeby w tym zakresie zg�asza Wydzia� Spraw Lokalowych przy ustalaniu projektu planu na dany rok.

Wykonanie zada� inwestycyjnych na zasobach komunalnych� w ostatnich trzech latach finansowanych z bud�etu Miasta oraz Gminnego Funduszu Ochrony �rodowiska i Gospodarki Wodnej w uj�ciu rzeczowym przedstawia poni�sze zestawienie:

ROK 2001

- termomodernizacja budynk�w przy ul. Traugutta 2,4,6

- wykonanie przy��cza, w�z��w oraz instalacji co i cw w budynkach przy ul. Dmowskiego 1,

- modernizacja w�z��w cieplnych w budynkach przy ul. Wyszy�skiego 7 i 9

- modernizacja dachu na budynku przy ul. S�owackiego 5

- budowa 14 domk�w ( 20 mieszka� ) przy ul. M. D�browskiej 8

- ocieplenie i wymiana stolarki okiennej w budynku przy ul. Przemys�owej 5

ROK 2002

- termomodernizacja budynk�w przy ul. Al. 1 Maja 20, G�rnicza 2 i 4

- pod��czenie do sieci cieplnej budynku przy ul. 3 Maja 28 (oficyna),

- wykonanie przy��cza, w�z��w oraz instalacji co i cw w budynkach przy ul. Ar.Krajowej 4 i 10,

- modernizacja w�z��w cieplnych w budynkach przy ul. Sadowej 9, J�drzejewskiego 38, Al. 1 Maja 15.

- modernizacja w�z�a cieplnego w budynku przy ul. Przemys�owej 5

- adaptacja holu w budynku przy ul. Przemys�owej 5 na lokale mieszkalne

- budowa 5 domk�w przy ul. M.D�browskiej (5 mieszka�)

ROK 2003

- modernizacja� dachu budynku przy ul. S�owackiego 4

- termomodernizacja budynku przy ul. Z. Urbanowskiej 4

- termomodernizacja budynku przy ul. G�rnicza 7

- termomodernizacja budynku przy ul. Kleczewskiej 43

- termomodernizacja budynku przy ul. Gotyckiej 9 oraz modernizacja w�z�a co w budynku przy ul. Gotyckiej 8 i 9

- adaptacja budynku u�ytkowego przy ul Kana�owej 8 na lokale socjalne (11 lokali)

- wymiana stolarki okiennej w lokalach komunalnych

��

Plan zada� inwestycyjnych w ramach Gminnego Funduszu Ochrony �rodowiska i Gospodarki Wodnej przyj�tych do realizacji w roku 2004 przedstawia si� nast�puj�co:

- termomodernizacja budynk�w przy ul. G�rniczej 7 i Sybirak�w 4

- termomodernizacja budynk�w przy ul. Gotycka 8 i Gos�awicka 36 oraz modernizacja w�z�a cieplnych w budynkach przy ul. Gos�awickiej 36

- adaptacja budynku by�ego hotelu Sonata na lokale mieszkalne ( 82 lokale)

- wymiana stolarki okiennej w lokalach komunalnych

-�� wykonanie przy��cza kanalizacji deszczowej do budynku Energetyka 4.

Planowanie zada� inwestycyjnych na nast�pne lata uzale�nione jest od wielko�ci uzyskanych na ten cel �rodk�w finansowych.

Zak�ada si�, �e w latach 2005 � 2008 pozyskiwa� b�dzie si� �rodki finansowe na wykonanie dalszych termomodernizacji budynk�w, modernizacji w�z��w cieplnych czy doprowadzanie ciep�a do budynk�w, w kt�rych brak jest takiej instalacji.

Ponadto w latach 2004 - 2008 w ramach zada� inwestycyjnych zak�ada si� zwi�kszanie zasob�w mieszkaniowych Miasta poprzez budow� budynk�w z mieszkaniami komunalnymi i lokalami socjalnymi. Planowanie tych zada� zosta�o przedstawione w niniejszym opracowaniu w punkcie 2 omawiaj�cym stan� techniczny� zasobu mieszkaniowego gminy oraz prognoz� wielko�ci.

Aktualny stan techniczny mieszkaniowego zasobu Miasta poprzez wieloletnie zaniedbania w tym zakresie (sta�y brak dostatecznych �rodk�w finansowych na ten cel) wymaga od gminy bardzo du�ych nak�ad�w finansowych w celu utrzymania� i polepszenia stanu aktualnego.

Skal� faktycznych potrzeb remontowych zasob�w mieszkaniowych Miasta Konina w budynkach komunalnych w uj�ciu warto�ciowym przedstawia poni�sze zestawienie. Potrzeby te zosta�y zg�oszone przez administrator�w tych zasob�w� i wynikaj� z dokonanych przez nich przegl�d�w budynk�w.

Zapotrzebowanie �rodk�w finansowych� na remonty budynk�w komunalnych.

wg potrzeb zg�oszonych przez administrator�w.

Wyszczeg�lnienie	ROK
Wyszczeg�lnienie	2004	2005	2006	2007	2008
OGӣEM	2.298.200	1.413.650	1.568.550	1.266.800	876.600
w tym w budynkach administrowanych przez:
PGK i M	1.451.000	980.000	1.335.000	1.088.500	815.500
INREM	198.200	109.600	105.000	30.000	33.000
AS PAK	88.000	101.050	61.500	28.300	8.100
MTBS	56.100	195.000	67.000	120.000	20.000

�� Wielko�ci podano w� z��

�� Jak wida� potrzeby remontowe w mieszkaniowym zasobie Miasta s� bardzo du�e. Poniewa� wykonanie wszystkich remont�w zgodnie ze zg�oszonymi potrzebami przez poszczeg�lnych administrator�w zasob�w w przeci�gu kilku lat nie jest mo�liwe, nale�y przyj��, �e ich realizacja ka�dego roku b�dzie odbywa� si� w zale�no�ci od pozyskanych �rodk�w finansowych na ten cel. W ten spos�b konieczne stanie si� dokonanie przesuni�� w planie remont�w przyj�tych do realizacji w danym roku w zale�no�ci od mo�liwo�ci finansowych gminy.

Planowanie remont�w nale�a�oby skojarzy� z ewentualnym utworzeniem funduszu remontowego, zasilanego dochodem ze sprzeda�y lokali komunalnych, �rodkami z bud�etu Miasta oraz zyskiem z lokali u�ytkowych.

Poza remontami budynk�w komunalnych b�d�cych w ca�o�ci w�asno�ci� Miasta, konieczne jest r�wnie� wykonywanie remont�w budynk�w Wsp�lnot Mieszkaniowych w kt�rych Miasto ma sw�j udzia�. W przypadku remont�w tych budynk�w, przyj�cie zakresu remont�w na dany rok uzale�nione jest od decyzji wszystkich w�a�cicieli. Nast�puje to ka�dego roku poprzez uchwalenie na zebraniu Wsp�lnoty Mieszkaniowej przyj�tego zakresu rob�t do wykonania w danym roku.

Tak wi�c zapotrzebowanie �rodk�w finansowych na remonty budynk�w Wsp�lnot Mieszkaniowych, w kt�rych Miasto Konin posiada swoje udzia�y, jest uzale�nione od uchwalonych na dany rok plan�w, przyj�tych przez w�a�cicieli danej nieruchomo�ci wsp�lnej jak i zgromadzonych na ten cel �rodk�w finansowych. Remonty tych budynk�w finansowane� s� bowiem ze zgromadzonego na ten cel funduszu remontowego.

Fundusz ten tworzony jest z wp�at dokonywanych przez wszystkich wsp�w�a�cicieli wg uchwalonych w tym zakresie stawek oraz przypadaj�cych na ka�dego w�a�ciciela udzia��w w nieruchomo�ci wsp�lnej.

Ka�da Wsp�lnota Mieszkaniowa w danym roku podejmuje uchwa�� dotycz�c� wysoko�ci dokonywanych przez wszystkich w�a�cicieli wp�at na fundusz remontowy. Miasto Konin zgodnie ze swoimi udzia�ami oraz uchwalonymi stawkami, zobowi�zane jest do przekazywania wp�at na konto funduszu remontowego danej Wsp�lnoty.

Nale�y za�o�y�, �e wp�aty te w ka�dym roku b�d� raczej wzrasta�y ni� mala�y, z uwagi na to, �e konieczne remonty wi�kszo�ci budynk�w Wsp�lnot Mieszkaniowych, wymagaj� du�ych nak�ad�w finansowych. Wsp�lnoty wi�c musz� na ten cel zebra� mo�liwie szybko potrzebne �rodki. Jednak z uwagi na do�� ograniczone mo�liwo�ci finansowe w�a�cicieli fizycznych do dokonania jednorazowo du�ych wp�at na ten fundusz, Wsp�lnota najcz�ciej przyjmuje rozwi�zanie roz�o�enia w czasie zebranie potrzebnych �rodk�w finansowych.�

Z uwagi na to, �e wp�aty te bezwzgl�dnie powinny wp�yn�� na konta poszczeg�lnych Wsp�lnot, kwoty te w pierwszej kolejno�ci powinny by� zabezpieczane w bud�ecie Miasta. Dopiero po ustaleniu tych potrzeb (co nast�puje ka�dego roku po zako�czeniu wszystkich zebra� rocznych - odbywaj�cych si� do ko�ca I kw. danego roku), mo�e nast�pi� zaplanowanie pozosta�ych rob�t remontowych mo�liwych do wykonania zgodnie z zabezpieczonymi na ten cel �rodkami finansowymi w danym roku.

Wyst�puj�ce problemy w wykonywaniu koniecznych remont�w budynk�w Wsp�lnot Mieszkaniowych o du�ym zakresie wynikaj� przede wszystkim z braku odpowiednich� �rodk�w finansowych. Wynika to z faktu, �e w wi�kszo�ci w�a�ciciele fizyczni nie s� w stanie ud�wign�� zbyt du�ych obci��e� zwi�zanych z wp�atami na Fundusz Remontowy Wsp�lnot.

Dlatego te� konieczne jest wspomaganie w tym zakresie przez Miasto w�a�cicieli budynk�w poprzez udzia� we wsp�finansowaniu tych remont�w.

W latach 2004-2005 zamierza si� opracowa� program dotycz�cy pomocy finansowej Wsp�lnotom Mieszkaniowym w finansowaniu remont�w modernizacyjnych o du�ym zakresie a wi�c wymagaj�cych du�ych nak�ad�w finansowych.

Przy planowaniu finansowym na lata 2004 � 2008 za�o�ono, �e �rodki przeznaczane na cele remontowe nie powinny by� ni�sze od poziomu wykonania ostatnich lat z tendencj� rosn�c�. Takie za�o�enie pozwoli�oby na to, �e mieszkaniowy zas�b Miasta zosta�by utrzymamy cho�by w stanie nie pogorszonym.

Z uwagi na bardzo z�y stan techniczny stolarki okiennej w zasobach mieszkaniowych Miasta oraz bardzo du�� liczb� poda� najemc�w w tym zakresie, ka�dego roku konieczne jest�� zabezpieczenie �rodk�w na wykonanie wymiany tej stolarki. Aktualnie do roku 2003 zosta�y za�atwione podania najemc�w do roku 2000. W miar� pozyskiwania �rodk�w finansowych na ten cel sukcesywnie b�d� realizowane konieczne wymiany.

Przy wymianie stolarki okiennej przyjmuje si�, �e w danym lokalu w pierwszej kolejno�ci dokonywana jest wymiana dw�ch okien w lokalu, tych kt�rych stan techniczny jest najgorszy. Ponadto w pierwszej kolejno�ci nast�puje awaryjna wymiana stolarki okiennej, a wi�c tych okien kt�rych dalsza eksploatacja stwarza zagro�enie.

Nale�y jednoznacznie stwierdzi�, �e planowanie remont�w mieszkaniowych zasob�w gminy stanowi du�y problemem z uwagi na brak dostatecznych �rodk�w finansowych na ten cel. Tym bardziej trudne staje si� szczeg�owe rzeczowe zaplanowanie tych remont�w w perspektywie kilku lat.

Bior�c jednak pod uwag� aktualne mo�liwo�ci finansowe, proponuje si� przyj�cie planu na lata 2004 � 2008 w zakresie wydatk�w koniecznych do zabezpieczenia w bud�ecie Miasta na remonty mieszkaniowych zasob�w komunalnych w nast�puj�cej wysoko�ci:

Wyszczeg�lnienie		OGӣEM	z og�em przypada na:
			wp�aty na Fundusze Remontowe WM		remonty budynk�w i lokali komunalnych	remonty pustostan�w
WYDATKI� Z BUD�ETU
PLAN ROKU	*2004*	360.000		300.000	�� 30.000		30.000
	*2005*	1.320.000		450.000	600.000		250.000
	*2006*	1.400.000		500.000	650.000		250.000
	*2007*	1.520.000		550.000	720.000		250.000
	*2008*	1.400.250		600.000	800.000		250.000

Plan remont�w na rok 2004 uj�ty jest w wysoko�ci aktualnie zabezpieczonych w bud�ecie Miasta na ten cel �rodk�w finansowych. Niestety jak wida�, w bud�ecie Miasta na rok 2004 zabezpieczone �rodki wynosz� tylko 360.000,00 z� podczas gdy, zg�aszane przez Wydzia� Spraw Lokalowych, potrzeby w projekcie tego planu wynosi�y 1.500.000,00 z�.

W roku 2003 z bud�etu Miasta wydatkowano na ten cel kwot� 657.917,10 a wi�c, wida�, �e w roku 2004 nast�pi�a obni�ka w tym zakresie. Dlatego te� ju� w roku 2004 nale�y dokona� korekty w planowanych remontach lub szuka� mo�liwo�ci pozyskania tych �rodk�w w trakcie roku.

Konieczne jednak staje si�, aby w roku 2004 poczyni� starania w celu pozyskania dodatkowych �rodk�w finansowych, kt�re zostan� przeznaczone na remonty budynk�w i lokali komunalnych. Jest to niezb�dne z uwagi na fakt, �e zabezpieczone �rodki nie pokryj� przede wszystkim zapotrzebowania w zakresie wp�at na Fundusze Remontowe Wsp�lnot Mieszkaniowych. W roku 2003 z bud�etu Miasta przekazano na ten cel kwot� 420.219,73 i nale�y przypuszcza�, �e w roku 2004 zapotrzebowanie to nie b�dzie ni�sze a wr�cz mo�e nast�pi� podwy�szenie stawek na te fundusze. Miasto b�dzie wi�c zobowi�zane do przekazania Wsp�lnotom kwot wynikaj�cych z przyj�tych stawek i posiadanych udzia��w.

Zapotrzebowanie �rodk�w finansowych w latach 2005 - 2008 w przyj�tych powy�ej wielko�ciach, Wydzia� Spraw Lokalowych ka�dego roku zg�asza� b�dzie do projektu bud�etu Miasta. Natomiast rzeczowy zakres remont�w przyj�tych do realizacji w danym roku ustalany b�dzie po otrzymaniu informacji o wysoko�ci� zabezpieczonych� kwot w bud�ecie.

Prognoz� planowanych w latach 2004 � 2008 remont�w budynk�w komunalnych o du�ym zakresie, kt�re nale�a�oby przyj�� do realizacji przedstawia za��czona do niniejszego opracowania tabela nr 4. Jednak ostateczne uj�cie remontu do wykonania w danym roku uzale�nione b�dzie od faktycznie uzyskanych �rodk�w finansowych na te cele.

�� Staraniem Miasta jest kontynuowanie prac uj�tych w przedsi�wzi�ciu o og�lnej nazwie �rewitalizacja lewobrze�nej cz�ci miasta - star�wki�.

Ca�y zakres rewitalizacji obejmuje odtworzenie starej zabudowy �star�wki�, odbudow�, budow� i modernizacj� instalacji kanalizacyjnych, dr�g, miejsc do parkowania oraz remont i modernizacje w pe�nym zakresie budynk�w mieszkalnych znajduj�cych si� w strefie ochrony konserwatorskiej.

Przyk�adem takich dzia�a� jest:

- zrealizowana w tym zakresie termomodernizacja� budynku przy ul. Z. Urbanowskiej 4,

- realizowana w porozumieniu z MTBS Sp. z o.o. termorenowacja budynk�w przy ul. Plac Wolno�ci 4 i 6.

Warunkiem kontynuacji tych dzia�a� przez Miasto b�dzie:

- dalsza mo�liwo�� finansowania tych zada� z udzia�em �rodk�w z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,

- mo�liwo�� skorzystania z innych �rodk�w (np. �rodk�w unijnych) na odtworzenie starego zasobu mieszkaniowego.

W zasobie Miasta jest jeszcze co najmniej kilkana�cie budynk�w, kt�re podlega�yby rewitalizcji.

4. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ

Zgodnie z kierunkiem polityki pa�stwa, stawka czynszu powinna by� ustalona na poziomie pozwalaj�cym gminie jako w�a�cicielowi lokali, zapewni� dostateczne wp�ywy �rodk�w finansowych pozwalaj�cych na eksploatowanie zasobu i utrzymanie go w stanie nie pogorszonym. Nie oznacza to jednak dowolno�ci� ustalania stawek czynszu. Ograniczeniem ustawowym jest zapis, �e stawka czynszu nie mo�e przekracza� w stosunku rocznym 3 % warto�ci odtworzeniowej.

Warto�� odtworzeniowa to inaczej iloczyn 1 m² powierzchni u�ytkowej i wska�nika przeliczeniowego kosztu odtworzenia dla danego powiatu og�aszanego co 6 miesi�cy w Dzienniku Urz�dowym Wojew�dztwa. Przez wska�nik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni u�ytkowej nale�y rozumie�� przeci�tny koszt budowy 1 m² powierzchni u�ytkowej budynku mieszkalnego.

Aktualnie wska�nik ten wynosi dla powiatu � Miasta Konina - 2.200 z� i obowi�zuje do dnia 31.03.2004r. ( og�oszony zosta� w Dzienniku Wojewody Wielkopolskiego nr 153, poz. 2907). Tak wi�c dopuszczalny czynsz w wysoko�ci 3 % warto�ci odtworzeniowej wynosi aktualnie 5,55 z�/m²

W mieszkaniowych zasobach Miasta Konina aktualna �rednia stawka czynszu wynosi 1,97 z�/m² co stanowi 1,07% aktualnej warto�ci odtworzeniowej. Natomiast maksymalna stawka czynszu wynosi 2,43 co stanowi 1,32% a stawka minimalna 1,17 co stanowi 0,64% warto�ci otworzeniowej.

Jak wi�c wida� przy aktualnie obowi�zuj�cych stawkach czynszu na zasobach mieszkaniowych Miasta Konina, osi�gni�cie pu�apu 3% warto�ci odtworzeniowej jeszcze d�ugo nie b�dzie mo�liwe.

W zwi�zku z powy�szym wyst�puje konieczno�� rozwa�enia mo�liwo�ci wprowadzenia dla nowo zasiedlanych zasob�w mieszkaniowych Miasta stawek czynszu na w�a�ciwym realnym poziomie, co dopuszczaj� przepisy ustawy.

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy obejmuje wyznaczenie poziomu czynsz�w jako elementu wp�ywaj�cego na rentowno�� istniej�cych zasob�w i inwestycji mieszkaniowych pod wynajem.

Decyzje o podnoszeniu op�at czynszowych za mieszkania komunalne s� zatem koniecznym elementem polityki wspierania mieszkaniowego zasobu komunalnego, mimo, �e spotykaj� si� z negatywn� ocen� ze strony najemc�w.

Tempo podnoszenia czynsz�w zosta�o zapocz�tkowane w 1994 roku, po wej�ciu w �ycie ustawy o najmie i dodatkach mieszkaniowych, kt�ra to na�o�y�a na gminy obowi�zek ustalania czynszu za lokale mieszkalne wchodz�ce do mieszkaniowego zasobu gminy.

Rada Miasta Konina w dniu 14 grudnia 1994r. podj�a uchwa�� nr 59 w sprawie okre�lenia stawek czynszu regulowanego za lokale mieszkalne i socjalne z moc� obowi�zywania od dnia 1 stycznia 1995r.

�

Pocz�wszy od roku 1994 dotychczasowe regulacje czynszu przyj�te przez Rad� Miasta Konina przedstawia�y si� nast�puj�co:

Nr uchwa�y	Stawka bazowa czynszu za 1 m²
Nr uchwa�y	lokalu mieszkalnego	lokalu socjalnego
Nr 59 z dn. 14.12.1994r. obowi�zuj�ca od. 01.01.1995r.	0,46	0,23
Nr 170 z dn. 30.01.1996r. obowi�zuj�ca od. 01.03.1996r	0,30	0,30
Nr 266 z dn. 30.10.1996r. obowi�zuj�ca od. 01.11.1996r	0,76	0,38
Nr 438 z dn. 29.10.1997r. obowi�zuj�ca od. 01.12.1998r	0,91	0,91
Nr 21 z dn. 16.12.1998r. obowi�zuj�ca od. 01.02.1999r	1,00	1,00
Nr 263 z dn. 15.12.1999r. obowi�zuj�ca od. 01.02.2000r	zgodnie z tabel� oczynszowania	1,00
Nr 460 z dn. 20.12.2000r. obowi�zuj�ca od. 01.02.2001r	zgodnie z tabel� oczynszowania	1,00

Od dnia 01.01.1995r. do 01.02.1999r. stawka bazowa czynszu ulega�a podwy�szeniu po 15% za ka�de urz�dzenie techniczne, w kt�re by� wyposa�ony lokal (�azienka, ubikacja, centralne ogrzewanie, ciep�a woda i gaz).

Z dniem 01.02.1999r. wprowadzono nowy rodzaj zr�nicowania stawek czynszu zgodnie z opracowan� tabel� oczynszowania, w kt�rej stawk� czynszu zr�nicowano w grupach budynk�w w zale�no�ci od wyposa�enia w instalacje oraz zastosowano zmniejszenia i zwi�kszenia stawek w grupach w zale�no�ci od po�o�enia budynku (strefa peryferyjna lub centralna), stanu technicznego budynku (dobry, �redni, z�y), oraz usytuowania lokalu w budynku (korzystne i niekorzystne).

Stawki czynszu przyj�te uchwa�� nr 460 z dnia 20.12.2000 roku, zgodne z tabel� oczynszowania stanowi�c� za��cznik do tej uchwa�y, obowi�zuj� od dnia 01.02.2001 roku i nadal s� obowi�zuj�ce. Za��czona do niniejszego opracowania tabela nr 5 przedstawia aktualnie obowi�zuj�c� tabel� oczynszowania dla zasob�w mieszkaniowych Miasta Konina.

W roku 2004 planuje si� wprowadzenie podwy�ki czynszu w mieszkaniowym zasobie Miasta Konina �rednio o 6%. Przy za�o�eniu, �e podwy�ka ta zostanie wprowadzona z dniem 01.07.2004r. faktycznie roczny wzrost czynszu wyniesie 3%. Jednocze�nie obni�eniu ulegnie czynsz za lokale socjalne, kt�ry zgodnie z obowi�zuj�cymi w tym zakresie przepisami, nie mo�e przekracza� po�owy stawki najni�szego czynszu obowi�zuj�cego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Najni�sza stawka wg propozycji wynosi� b�dzie 1,17 z�/m²,tak wi�c wprowadzona nowa stawka na lokale socjalne z dniem 01.07.2004r. wynosi� b�dzie 0,58 z�/m²Za��czona do niniejszego opracowania tabela nr 6 przedstawia tabel� oczynszowania zasob�w mieszkaniowych Miasta Konina wed�ug proponowanych zmian do wprowadzenia w roku 2004.

Czynsz najmu obejmuje koszty administrowania, konserwacji, podatku od nieruchomo�ci, technicznego utrzymania budynku, utrzymania pomieszcze� wsp�lnych, utrzymania czysto�ci wok� budynk�w, utrzymanie zieleni, koszt eksploatacji wind, domofon�w i azart�w.

Aktualnie obowi�zuj�ca stawka czynszu nie obejmuje koszt�w eksploatacji wind, domofon�w i azart�w, gdy� przy ustalaniu tej stawki obowi�zywa�y inne przepisy w tym zakresie. St�d te� obecnie najemcy nie wnosz� dodatkowych op�at i koszty te nie maj� pokrycia w obowi�zuj�cych dzi� stawkach. Natomiast proponowana stawka obejmuje ju� przedmiotowe koszty.

Stawki czynszu s� i b�d� nadal zr�nicowane wg wyposa�enia lokalu i tak

� mieszkania wyposa�one w instalacje elektryczn� i wodno � kanalizacyjn�, ale nie posiadaj�ce wc i �azienki,

� mieszkania wyposa�one w instalacje elektryczn� i wodno � kanalizacyjn�, oraz posiadaj�ce wc i �azienki,

� mieszkania wyposa�one jw. oraz posiadaj�ce instalacj� co ale bez instalacji ciep�ej wody,

� mieszkania wyposa�one j.w.� i posiadaj�ce instalacje ciep�ej wody ale nie posiadaj�ce instalacji gazu bezprzewodowego,

� mieszkania wyposa�one we wszystkie instalacje.

Dodatkowymi czynnikami r�nicuj�cymi stawki czynszu s� czynniki podwy�szaj�ce lub obni�aj�ce stawk� podstawow� i tak:

� po�o�enie budynku:

- w strefie centralnej,

- w strefie peryferyjnej,

� stan techniczny budynku:

- dobry,

- �redni,

- z�y,

� usytuowanie lokalu w budynku:

- korzystne

- niekorzystne.

Wprowadzenie zr�nicowania stawek czynszu wynika r�wnie� z zapisu art.7 ustawy o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zr�nicowanie stawek nie dotyczy stawki czynszu na lokale socjalne.

Stawka czynszu za lokal socjalny nie mo�e przekracza� po�owy stawki najni�szego czynszu obowi�zuj�cego w gminnym zasobie mieszkaniowym ( art.23 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z obowi�zuj�cymi przepisami najemca zobowi�zany jest do uiszczania opr�cz czynszu, op�at niezale�nych od w�a�ciciela tj. op�at za dostaw� do lokalu energii elektrycznej, gazu, wody, odbi�r nieczysto�ci sta�ych i p�ynnych.

Czynsz najmu p�acony jest z g�ry do dnia 10 ka�dego miesi�ca na wskazany przez wynajmuj�cego rachunek.

Podwy�szenie czynszu najemcom musi poprzedza� wypowiedzenie dotychczasowego czynszu z zachowaniem miesi�cznego terminu wypowiedzenia na koniec miesi�ca kalendarzowego.

Podwy�ki czynszu wprowadzane b�d� Zarz�dzeniem Prezydenta Miasta Konina na podstawie uchwa�y Rady Miasta zatwierdzaj�cej program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w tym zasad polityki czynszowej.

Ponadto ustala si� �e:

- osoby zajmuj�ce lokal mieszkalny bez tytu�u prawnego b�d� op�acali czynsz podwy�szony do 3 % warto�ci odtworzeniowej,

- najemca zajmuj�cy lokal mieszkalny o powierzchni u�ytkowej powy�ej 80 m², kt�rego rodzina liczy mniej ni� 6 os�b op�aca� b�dzie czynsz w wysoko�ci 3% warto�ci odtworzeniowej,

- w przypadku dzia�a� inwestycyjnych podwy�szaj�cych standard zamieszkiwania, nast�powa� b�dzie zmiana stawki czynszu od nast�pnego miesi�ca po dokonaniu odbioru wykonanych rob�t.

Po uchwaleniu przez Rad� Miasta Konina przed�o�onego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2004 - 2008, Prezydent Miasta Konina podejmowa� b�dzie decyzj� dotycz�c� ustalenia obowi�zuj�cych stawek czynszu w danym roku.

Za��czona tabela nr 6, przedstawia tabel� oczynszowania, kt�ra obowi�zywa� b�dzie w roku 2004, po wprowadzeniu odpowiedniego zarz�dzenia przez Prezydenta Miasta Konina.

W latach 2005 � 2008 Miasto Konin d��y� b�dzie do podwy�szenia czynsz�w do poziomu przynajmniej 2% warto�ci odtworzeniowej. Taka wysoko�� czynszu umo�liwi�aby pe�niejsze pokrycie koszt�w utrzymania i remont�w bie��cych oraz wprowadzenie zasady efektywno�ci w gospodarowaniu zasobem mieszkaniowy. Jednocze�nie mia�oby to wp�yw na zmniejszanie dofinansowania bie��cego utrzymania mieszkaniowych zasob�w komunalnych z bud�etu Miasta czy dochodu z lokali u�ytkowych, kt�re to �rodki mog�yby by� przeznaczane na remonty tych zasob�w.

Na lata 2005-2008 zak�ada si�, �e podwy�ki czynszu w danym roku nie b�d� mog�y przekracza� 5%, pod warunkiem, �e wska�nik inflacji b�dzie ni�szy od tej wysoko�ci.

W przypadku, kiedy wska�nik inflacji b�dzie wy�szy od 5%, wtedy wzrost czynszu w danym roku nie powinien przekracza� �redniorocznego wzrostu cen towar�w i us�ug konsumpcyjnych og�em w minionym roku w stosunku do roku poprzedzaj�cego rok miniony o wi�cej ni� o 50 %.

Stawka czynszu za lokal socjalny w danym roku b�dzie podwy�szana do wysoko�ci 50% aktualnej najni�szej stawki czynszu za mieszkanie komunalne.

Podwy�szenie stawek czynszu mo�e nast�powa� raz w roku.

Podwy�ki stawek czynszu i innych op�at za u�ywanie lokalu (za wyj�tkiem op�at niezale�nych od w�a�ciciela) ka�dorazowo w danym roku wprowadzane b�d� na podstawie Zarz�dzenia� Prezydenta Miasta Konina.

5. WYSOKO�� WYDATK�W ZWI�ZANYCH Z GOSPODAROWANIEM MIESZKANIOWYM ZASOBEM KOMUNALNYM MIASTA KONINA� ORAZ �R�D�A FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W KOLEJNYCH� LATACH.

Na wydatki zwi�zane z prowadzon� gospodark� mieszkaniow� Miasta Konina sk�adaj� si� nast�puj�ce pozycje:

- bie��ce utrzymanie zasob�w mieszkaniowych Miasta (eksploatacja i techniczne utrzymanie budynk�w),

- wp�aty zaliczek na poczet zabezpieczenia p�ynno�ci w zwi�zku z wyst�puj�cymi zaleg�o�ci czynszowych na zasobach komunalnych,

- zas�dzone lecz nie�ci�galne (umorzone egzekucje zgodnie z postanowieniami komornik�w) zaleg�o�ci czynszowe na zasobach komunalnych,

- wynagrodzenie administrator�w zasob�w mieszkaniowych Miasta,

- wp�aty na Fundusze Remontowe Wsp�lnot Mieszkaniowych wg udzia��w przypadaj�cych na lokale b�d�ce w�asno�ci� Miasta,

- remonty bie��ce budynk�w i lokali komunalnych,

- remonty kapitalne i modernizacje budynk�w,

- koszty rozbi�rek budynk�w,

- inne inwestycje zwi�zane z zasobami mieszkaniowymi Miasta,

- budowa mieszka� komunalnych i lokali socjalnych.

�r�d�ami finansowania powy�szych wydatk�w s� :

- wp�ywy z czynszu najmu lokali mieszkalnych,

- wp�ywy z czynszu najmu lokali u�ytkowych,

- �rodki z bud�etu Miasta,

- �rodki uzyskane� z GFO� i GW.

Podstawowym �r�d�em finansowania bie��cego utrzymania zasob�w mieszkaniowych s� wp�ywy z czynszu najmu lokali mieszkalnych i u�ytkowych.

Jednym z podstawowych za�o�e� w zakresie gospodarki mieszkaniowej powinno by� kszta�towanie stawek czynszu na lokalach mieszkalnych w takiej wysoko�ci, aby uzyskane z nich wp�ywy wystarcza�y na pokrycie wydatk�w w zakresie bie��cego utrzymania zasob�w mieszkaniowych tj. eksploatacj� i techniczne utrzymanie budynk�w w stanie nie pogorszonym.

Zak�ada si�, �e w latach 2004-2008, wp�ywy z czynsz�w nadal b�d� nadal stanowi�y zasadnicze �r�d�o finansowania gospodarki mieszkaniowej. Jednak wysoko�� tych wp�yw�w zale�e� b�dzie od wysoko�ci obowi�zuj�cych stawek czynszu. Jednoznacznie nale�y stwierdzi�, �e obecnie obowi�zuj�ce stawki czynszu nie pozwalaj� na pe�ne pokrycie ponoszonych koszt�w utrzymania ��cznie z koniecznymi remontami zasob�w komunalnych.

Wa�nym problemem przy finansowaniu gospodarki mieszkaniowej na kt�ry nale�y zwr�ci� szczeg�ln� uwag� s� wyst�puj�ce zaleg�o�ci czynszowe.

Kwota zaleg�o�ci czynszowych ( czynsz + op�aty za media ) na lokalach mieszkalnych wg stanu na dzie� 31.12..2003r. wynios�a 2.244.697,-� z�.� W roku 1998 Miasto przekaza�o administratorom mieszkaniowych zasob�w komunalnych zaliczk� na pokrycie wyst�puj�cych zaleg�o�ci w celu zabezpieczenia p�ynno�ci finansowej. Zaliczka ta corocznie jest rozliczana i ka�dego roku nast�puje regulowanie wyst�puj�cego przyrostu tych zaleg�o�ci.

Roczny przyrost zaleg�o�ci czynszowych w ostatnich kilku latach kszta�tuje si� na poziomie jednomiesi�cznego wymiaru. Z analizy wyst�puj�cych zaleg�o�ci mo�na wywnioskowa�, �e wzrost czynszu a zw�aszcza op�at niezale�nych od w�a�ciciela (media) powoduje r�wnie� przyrost tych zaleg�o�ci.

W roku 2003 odnotowano co prawda ni�szy przyrost przekazanych �rodk�w na wyst�puj�ce zaleg�o�ci ni� w latach ubieg�ych ale jednocze�nie nast�pi� bardzo du�y wzrost w pozycji nie�ci�galnego czynszu.� �wiadczy to o tym, �e zwi�kszy�y si� zaleg�o�ci czynszowe, na kt�re wyst�piono do S�du i jednocze�nie nast�pi� wzrost umorzonych przez Komornika post�powa� egzekucyjnych z powodu nie�ci�galno�ci d�u�nik�w.

Wp�yw na zmniejszenie zaleg�o�ci czynszowych niew�tpliwie ma r�wnie� prowadzona w tym zakresie polityka mieszkaniowa (np. wyra�anie zgody na dokonywanie zamian lokali pod warunkiem uregulowania istniej�cych zaleg�o�ci oraz nie wykonywanie remont�w lokali zad�u�onych poza tylko awaryjnymi ).

Analizuj�c poni�sze zestawienie, kt�re przedstawia koszty utrzymania bie��cego i wp�ywy z czynsz�w z lokali mieszkalnych za ostatnie dwa lata mo�na zauwa�y�, �e w zakresie wp�yw�w z czynszu i koszt�w bie��cego utrzymania w latach 2002 i 2003 uzyskano og�em wynik dodatni co oznacza, �e obowi�zuj�ce w tych latach stawki czynszu pokry�y w zasadzie jedynie ponoszone koszty bie��cego utrzymania a wi�c zwi�zane z eksploatacj� tych zasob�w. Natomiast ewidentnie zauwa�a si� brak pokrycia w obowi�zuj�cej stawce czynszu koszt�w remont�w.

Dalsza analiza przedstawionego zestawienia pozwala ponadto zauwa�y�, �e pokrycie koszt�w utrzymania zasob�w komunalnych wyst�puje przede wszystkim na budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych a wi�c na zasobach, na kt�rych w wi�kszo�ci obowi�zuj� wy�sze stawki czynszu (z uwagi na wy�szy standard tych zasob�w).

Natomiast na lokalach w budynkach komunalnych, wida� brak pokrycia ponoszonych koszt�w utrzymania tych zasob�w obowi�zuj�c� stawk� czynszu.

Wynika to przede wszystkim z faktu, �e zasoby mieszkaniowe w budynkach komunalnych to zasoby w wi�kszo�ci w budynkach o ni�szym standardzie a wi�c i obowi�zuj�ca stawka czynszu jest r�wnie� ni�sza.

Ponadto, to w tych zasobach znajduj� si� r�wnie� lokale socjalne, gdzie stawka czynszu jest bardzo niska i nie zapewnia ona pokrycia ponoszonych koszt�w utrzymania tych zasob�w.

Z kolei w�a�nie na tych zasobach cz�ciej wyst�puje konieczno�� ponoszenia dodatkowych koszt�w zwi�zanych z remontami tych zasob�w.

Koszty utrzymania bie��cego i wp�ywy z czynsz�w z lokali mieszkalnych

za� lata 2002 - 2003

Wyszczeg�lnienie	WYKONANIE
Wyszczeg�lnienie	ROK 2002	ROK 2003
1. Powierzchnia u�ytkowa lokali mieszkalnych Miasta� ( m²)	154.639,06	150.392,96
w tym:
w budynkach komunalnych	47.163,59	45.123,68
w budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych	107.475,47	105.269,28
2. Koszty utrzymania bie��cego zasob�w mieszkaniowych Miasta	3.402.377,-	3.285.570,-
w tym:
w budynkach komunalnych	1.062.340,-	1.060.620,-
w budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych	2.340.037,-	2.224.950,-
3. Wp�ywy z czynszu najmu lokali mieszkalnych (wg wymiaru):	3.783.784,-	3.621.876,-
w tym:
w budynkach komunalnych	1.031.020,-	954.486,-
w budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych	2.752.728,-	2.667.390,-
4. Wynik � r�nica pomi�dzy kosztami utrzymania a wp�ywami z czynszu	381.371,-	336.306,-
w tym
w budynkach komunalnych	-31.320,-	-106.134,-
w budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych	412.691,-	442.440,-
5. Koszty remont�w przeprowadzonych� remont�w ( bez koszt�w inwestycyjnych)	2.061.634,-	1.761.522,-
w tym
w budynkach i lokalach komunalnych	1.038.607,-	673.490,-
w budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych	1.023.027,-	1.088.032,-
6. Zaleg�o�ci czynszowe na dzie� 31.12.	2.212.155,-	2.244.697,-
w tym
w budynkach i lokalach komunalnych	1.44.932,-	1.521.152,-
w budynkach Wsp�lnot Mieszkaniowych	768.223,-	723.545,-

�redni miesi�czny koszt bie��cego utrzymania zasob�w mieszkaniowych 1m² powierzchni u�ytkowej (bez remont�w) w roku 2002 wyni�s� 1,83 z�, a w roku 2003 -1,82z�. Natomiast �redni miesi�czny wp�yw z czynszu w roku 2002� wyni�s� -�� 2,04 z� /m^2��a� w roku 2003 � 2,01 z�/m². (liczony do stanu powierzchni na koniec danego roku). Natomiast �rednia miesi�czna stawka czynszu (liczona do �redniorocznej powierzchni u�ytkowej) wynios�a zar�wno w roku 2002 jak i 2003 -� 1,97 z� / m².

Nale�y tu zaznaczy�, �e przedstawione wyniki obejmuj� wp�ywy z czynszu zasob�w mieszkaniowych wg ustalonego przypisu (a wi�c wymiaru jaki winni p�aci� najemcy) podczas gdy faktyczne wp�ywy z tytu�u dokonanych wp�at s� du�o ni�sze z uwagi na wyst�puj�ce zaleg�o�ci czynszowe.�

Ustalaj�c stawki czynszowe najmu lokali mieszkalnych zak�ada si�, �e powinny one pokry� koszty bie��cego utrzymania jak r�wnie� cho� cz�ciowo koszty remont�w.

Jednak wyst�puj�ce zaleg�o�ci powoduj�, �e nadwy�ki stawek czynszowych nad ponoszonymi kosztami nie mog� by� przeznaczane na remonty, gdy� faktyczne wp�ywy (po pomniejszeniu o zaleg�o�ci) nie wystarczaj� niestety na pokrycie ponoszonych koszt�w bie��cego utrzymania.

Za�o�enia w zakresie koszt�w bie��cego utrzymania zasobu mieszkaniowego oraz wp�yw�w z czynszu z lokali mieszkalnych na lata 2004 � 2008, przedstawia poni�sze zestawienie.

Wyszczeg�lnienie	P L A N
Wyszczeg�lnienie	ROKU 2004	ROKU 2005	ROKU 2006	ROKU 2007	ROKU 2008
1. Koszty utrzymania� bie��cego zasob�w mieszkaniowych � (bez remont�w)	3.353.100	3.417.100	3.413.900	3.442.500	3.485.200
2. Wp�ywy z czynszu najmu lokali mieszkalnych� (wg wymiaru)	3.458.400	3.349.070	3.187.370	3.054.630	2.946.700
3. Wynik � r�nica pomi�dzy kosztami utrzymania a�� �� wp�ywami z czynszu	105.300	-68.030	-226.530	-387.870	-538.500
4.� Powierzchnia u�ytkowa �� zasob�w� Miasta� (m²) �� ( stan na dzie� 31.12. )	145.635	137.705��	131.950	126.475	122.825

Zak�ada si�, �e w latach 2004-2008 nast�pi wzrost koszt�w bie��cego utrzymania zasob�w mieszkaniowych. Przy ustalaniu koszt�w przyj�to wzrost na poziomie 5% maj�c na uwadze, �e w zakresie tych koszt�w wzrosn� na pewno koszty zwi�zane z dostaw� medi�w do cz�ci wsp�lnych nieruchomo�ci jak i koszty bie��cych konserwacji wchodz�cych w zakres koszt�w bie��cych. Przedstawione planowane koszty uwzgl�dniaj� r�wnie� zak�adane zmiany w stanie zasobu mieszkaniowego (ubytki i zwi�kszenia).

W latach 2004 � 2008 zak�ada si�, �e planowane wp�ywy z czynszu najmu lokali b�d� wzrasta� w stopniu mniejszym ni� koszty utrzymania.

Jednak zgodnie z przyj�tymi za�o�eniami dotycz�cymi podwy�ek stawek czynszu w pkt 4.� mog� one wzrasta� r�wnie� o 5%, zale�ne jest to od przyj�tej decyzji dotycz�cej wprowadzenia podwy�ki czynszu w danym roku.

Planowane wp�ywy w latach 2004-2008 przedstawione w powy�szej tabelce wyliczono szacunkowo przyjmuj�c aktualnie obowi�zuj�c� stawk� czynszu oraz uwzgl�dniaj�c zak�adane zmiany w stanie zasob�w (planowane zwi�kszenia i ubytki w zasobach lokalowych).

Przedstawione w tabelce wielko�ci potwierdzaj� konieczno��, wprowadzania przez Miasto podwy�ek czynszu, gdy� w przeciwnym razie nale�y si� liczy� ze zwi�kszonym dofinansowaniem z bud�etu Miasta ponoszonych koszt�w w zakresie utrzymania zasob�w mieszkaniowych gminy.

Przy za�o�eniach planowych w zakresie utrzymania zasob�w mieszkaniowych nale�a�oby r�wnie� uwzgl�dni� wyst�puj�ce zaleg�o�ci czynszowe na zasobach komunalnych, kt�re stanowi� kwot� konieczn� do zabezpieczenia przez Miasto jako w�a�ciciela tych zasob�w. Z uwagi na trudno�� w precyzyjnym planowaniu tych wielko�ci zak�ada si�, �e b�dzie si� podejmowa� dzia�ania zmierzaj�ce do zmniejszania wyst�puj�cych zaleg�o�ci oraz do zwi�kszenia efektywno�ci prowadzonej windykacji tych nale�no�ci.

Doch�d z lokali u�ytkowych znajduj�cych si� w budynkach komunalnych jak i Wsp�lnot Mieszkaniowych (kt�re s� w�asno�ci� Miasta), stanowi r�wnie� �r�d�o finansowania prowadzonej gospodarki mieszkaniowej. W roku 2002 doch�d ten wyni�s� kwot� 1.094.858,96 z�� natomiast w roku 2003� by�a� to kwota� 1.028.746,09 z�.. Doch�d ten� zosta� w ca�o�ci przeznaczany� na remonty (na pokrycie koszt�w remont�w budynk�w i lokali komunalnych� jak i na wp�aty na fundusze remontowe Wsp�lnot Mieszkaniowych ).

Zak�ada si�, �e w latach 2004-2008 doch�d ten, w danym roku nie powinien by� ni�szy i jego minimaln� wysoko�� przyjmuje si� na poziomie 1.100.000 z�. Jednocze�nie przyjmuje si�, �e b�dzie on nadal przeznaczany przede wszystkim na finansowanie remont�w zasob�w mieszkaniowych Miasta.

W zwi�zku z tym, �e faktyczne wp�ywy z czynszu najmu lokali mieszkalnych jak i u�ytkowych (z uwagi na wyst�puj�ce zaleg�o�ci) nie zapewniaj� pe�nego finansowania wszystkich wydatk�w zwi�zanych z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi, konieczne jest dofinansowywanie tej dzia�alno�ci z bud�etu Miasta Konina.

Nast�pnym istotnym �r�d�em zabezpieczaj�cym w�a�ciwe prowadzenie gospodarki mieszkaniowej Miasta Konina s� �rodki finansowe pochodz�ce z bud�etu Miasta Konina. �rodki z bud�etu Miasta przeznaczane s� m.in. na koszty utrzymania zasob�w mieszkaniowych ( zaliczki na poczet p�ynno�ci finansowej ), wynagrodzenie administrator�w, pokrycie zas�dzonego nie�ci�galnego czynszu, remonty budynk�w i lokali komunalnych, r�ne op�aty i sk�adki zwi�zane z prowadzonymi sprawami s�dowymi z tytu�u zaleg�o�ci czynszowych.

Do koszt�w utrzymania zasob�w mieszkaniowych Miasta finansowanych z bud�etu Miasta zalicza si� koszty wynagrodzenia administrator�w zasob�w mieszkaniowych gminy zgodnie z zawartymi w tym zakresie umowami. W roku 2003 wynagrodzenie to wynios�o og�em 438.064,31 z�. Wysoko�� tego wynagrodzenia ustalona jest w umowach o administrowanie zawartych przez Miasto Konin z poszczeg�lnymi administratorami i wynosi od 0,15 do 0,25 z� za 1 m² powierzchni u�ytkowej administrowanych zasob�w na miesi�c.

Przyjmuje si�, �e w latach 2004-2008, wynagrodzenie administrator�w zostanie utrzymane na tym samym poziomie, chyba, �e zostanie poszerzony zakres umowy o administrowanie. Planuje si�, �e w roku 2004 kwota og�em wynagrodzenia administrator�w b�dzie kszta�towa� si� w wysoko�ci 465.000,- .

Ponadto do koszt�w utrzymania zasob�w mieszkaniowych Miasta dochodzi r�wnie� regulowanie tzw. nie�ci�galnego czynszu tj. zas�dzonych i umorzonych przez Komornika zaleg�o�ci czynszowych wyst�puj�cych na zasobach mieszkaniowych Miasta.

Zapotrzebowanie �rodk�w finansowych na gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi z bud�etu Miasta na dany rok sporz�dzane jest przez Wydzia� Spraw Lokalowych i przekazywane do Wydzia�u Bud�etu.

Po uchwaleniu bud�etu na dany rok Wydzia� Spraw Lokalowych otrzymuje informacje o kwocie zabezpieczonych �rodk�w.

W przypadku niepe�nego zabezpieczenia zg�aszanych potrzeb Wydzia� dokonuje korekty� plan�w� finansowych.

Na podstawie otrzymanych informacji o zabezpieczonych �rodkach finansowych z bud�etu Wydzia� dokonuje szczeg�owego zaplanowania wydatk�w na dany rok oraz opracowuje harmonogram tych wydatk�w.

Wydatki z bud�etu Miasta w zakresie gospodarki mieszkaniowej w ostatnich dw�ch latach kszta�towa�y si� nast�puj�co:

Wyszczeg�lnienie	WYKONANIE
Wyszczeg�lnienie	ROK�� 2002	ROK�� 2003
Remonty zasob�w mieszkaniowych	956.398,97	657.917,10
Us�ugi Mieszkaniowe	1.132.543,67	1.026.336,08
w tym:
koszty bie��cego utrzymania zasob�w komunalnych	383.367,35	98.781,30
wynagrodzenie administratora	428.296,74	438.064,31
nie�ci�galny czynsz	320.599,58	489.490,47
R�ne op�aty i sk�adki	8.889,16	3.690,17
Kary i odszkodowania	1.789,04	-
Koszty post�powa� s�dowych zas�dzonych	�� -��	652,60

Z uwagi na trudno�� w precyzyjnym okre�leniu mo�liwo�ci bud�etowych w latach 2005-2008 trudno jest okre�li�, jakie �rodki b�d� mog�y by� przeznaczane na dofinansowanie gospodarki mieszkaniowej. Mo�na jedynie za�o�y�, �e potrzeby w tym zakresie na przestrzeni tych lat b�d� wzrasta�, tym bardziej, �e �rodki pozostaj�ce z wp�yw�w z czynsz�w przeznaczane na remonty zasob�w mieszkaniowych (przy ograniczonym wzro�cie podwy�ek stawek czynszu na lokale mieszkalne) ulegaj� obni�eniu.

Najwi�ksze nie dofinansowanie prowadzonej gospodarki mieszkaniowej wyst�puje niestety nadal w zakresie remont�w zasob�w mieszkaniowych.

Zapotrzebowanie �rodk�w finansowych z bud�etu Miasta z przeznaczeniem na remonty zasob�w mieszkaniowych okre�lone zosta�y w punkcie nr 2 dotycz�cym stanu technicznego zasobu mieszkaniowego.

W bud�ecie Miasta nale�y r�wnie� zabezpieczy�, �rodki na zadania inwestycyjne planowane do realizacji w latach 2004 � 2008, o kt�rych mowa r�wnie� w punkcie nr 2 niniejszego opracowania.

�W zakresie planowanych zada� inwestycyjnych du�y udzia� w finansowaniu tych zada� maj� �rodki finansowe pochodz�ce z GFO� i GW.

Ka�dego roku Wydzia� Spraw Lokalowych, wyst�powa� b�dzie o przyznanie w ramach tego funduszu �rodk�w, zw�aszcza na przeprowadzenie termomodernizacji czy termorenowacji budynk�w. Planowane zamierzenia w tym zakresie w latach 2004-2008 zosta�y om�wione w punkcie nr 2.

6. SPOS�B I ZASADY ZARZ�DZANIA LOKALAMI I BUDYNKAMI

�� WCHODZ�CYMI W SK�AD MIESZKANIOWEGO ZASOBU MIASTA

�� KONINA ORAZ PRZEWIDYWANE ZAMIANY W ZAKRESIE

�� ZARZ�DZANIA TYMI ZASOBAMI W KOLEJNYCH LATACH

Podstawy gospodarki komunalnej zosta�y okre�lone przez ustaw�� z dnia 20.12.1996r. o gospodarce komunalnej. Obejmuje ona w szczeg�lno�ci zadania tzw. u�yteczno�ci publicznej a wiec te, kt�rych celem jest bie��ce i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych� potrzeb� ludno�ci w drodze �wiadczenia us�ug powszechnie dost�pnych. Gospodarka komunalna jest realizowana przez gminy w celu wykonywania zada� w�asnych okre�lonych ustawami, a wi�c zaspokojenia zbiorowych potrzeb wsp�lnoty samorz�dowej. Gospodarka komunalna wi��e si� z zarz�dzaniem mieniem komunalnym w tym r�wnie� zasobami mieszkaniowymi gminy.

Wprowadzonymi ustawami, na gminy na�o�ony zosta�, jako jeden z wielu, obowi�zek koordynowania funkcjonowania i rozwoju ca�ej strefy mieszkaniowej w postaci:

� tworzenia zasobu mieszkaniowego gminy w drodze budowy b�d�� nabywania budynk�w mieszkalnych,

� udzielania fachowej pomocy, poradnictwa oraz programowania tanich i �atwo dost�pnych form budownictwa,

� sprzedawania na dogodnych warunkach grunt�w gminnych pod zabudow� indywidualn�,

� tworzenia i wspierania tworzenia infrastruktury towarzysz�cej prywatnemu budownictwu mieszkaniowemu,

� wsparcia zar�wno w uzyskaniu jak i sp�acie przez mieszka�c�w kredyt�w mieszkaniowych ( budowlanych, remontowych itp.),

� okre�lenia zasad zarz�dzania mieszkaniowym zasobem gminy,

� dysponowania lokalami wchodz�cymi w sk�ad zasobu mieszkaniowego gminy,

� okre�lania czynsz�w obowi�zuj�cych na obszarze gminy,

� okre�lanie polityki dodatk�w mieszkaniowych .

Zarz�dzanie mieszkaniowym zasobem komunalnym jest specyficznym rodzajem zarz�dzania. Zarz�dza si� zasobem maj�tkowym gminy, kt�rego stan jak wiadomo przez lata by� zaniedbywany, co nie zawsze by�o zale�ne od zarz�dzaj�cego a raczej od uwarunkowa� spo�eczno - gospodarczych. Dlatego te� dzi�, aby nadrobi� te zaleg�o�ci i sprosta� oczekiwaniom spo�eczno�ci w tym zakresie, nale�y weryfikowa� podej�cie do tego problemu. Nale�y wi�c, wybra� taki kierunek zmian w zarz�dzaniu tym zasobem, kt�ry przyni�s�by po��dane efekty, zw�aszcza popraw� warunk�w mieszkaniowych i zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jak najwi�kszej liczbie oczekuj�cych na mieszkanie komunalne. Jak wspomniano ju� wcze�niej, zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych spo�eczno�ci lokalnej (zw�aszcza tej najubo�szej)� jest jednym z wa�nych zada� w�asnych gminy.

Zarz�dzanie mieszkaniowym zasobem gminy odbywa si� na podstawie: ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomo�ciami, ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, ustawy z dnia 24.06.2001r. o w�asno�ci lokali, Kodeksie Cywilnym oraz obowi�zuj�cych w tym zakresie akt�w prawnych prawa miejscowego.

Na terenie miasta Konina, zarz�dzanie ca�ym zasobem mieszkaniowy w zasadzie pokrywa si� ze struktur� w�asno�ci. Prywatne budynki zarz�dzane s� przez samych w�a�cicieli. Sp�dzielnie Mieszkaniowe r�wnie� same zarz�dzaj� swoimi zasobami. Z kolei zarz�d budynkami Wsp�lnot Mieszkaniowych sprawowany jest przez zarz�dc�w (najcz�ciej s� to osoby prawne ) powo�anych przez wsp�w�a�cicieli tych budynk�w.

Nieco inaczej przedstawia si� zarz�dzanie mieszkaniowymi zasobami gminy. Miasto Konin samo sprawuje zarz�d nad mieszkaniowym zasobem gminy. Natomiast w przypadku Wsp�lnot Mieszkaniowych, w kt�rych Miasto posiada swoje udzia�y (lokale b�d�ce w�asno�ci� Miasta), to zarz�d tymi nieruchomo�ciami wsp�lnymi zosta� wybrany przez og� w�a�cicieli, �poprzez podjecie stosownych uchwa�.�

Zasad� jest, �e jednostki b�d�ce Zarz�dami Wsp�lnot a wi�c zarz�dzaj�ce i administruj�ce tymi nieruchomo�ciami, pe�ni� r�wnie� funkcj� administratora zasob�w mieszkaniowych Miasta na podstawie zawartych z Miastem um�w.� Za zawieraniem um�w o administrowanie mieszkaniowym zasobem Miasta z tymi samymi jednostkami, przemawia� fakt nie doprowadzania do sytuacji, �e na danej nieruchomo�ci dzia�a�yby dwie r�ne jednostki: jedna, kt�ra zarz�dza i administruje nieruchomo�� wsp�ln� a druga zasobami lokalowymi Miasta.

Mieszkaniowy zas�b Miasta Konina zarz�dzany jest bezpo�rednio przez Miasto poprzez swoje jednostki organizacyjne.

Zasoby wchodz�ce w sk�ad mieszkaniowego zasobu Miasta przekazane zosta�y w administracj� na podstawie zawartych przez Miasto um�w. Aktualnie administratorami zasob�w mieszkaniowych� Miasta Konina s�:

� Przedsi�biorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Sp. z o.o.,

� Koni�ska Sp�dzielnia Mieszkaniowa,

� Sp�dzielnia Mieszkaniowa �Zatorze�,

� Sp�dzielnia Us�ug Administracyjno-Mieszkaniowych i Budowlanych �INREM�,

� J.J�wiak,

� Przedsi�biorstwo Us�ug Socjalnych AS PAK Sp. z o.o.,

� Miejskie Towarzystwo Budownictwa Spo�ecznego Sp. z o. o. w Koninie.

Administratorzy zgodnie z zawartymi umowami, upowa�nieni s� do pobierania od najemc�w lokali czynszu i op�at niezale�nych, kt�re stanowi� przych�d. Przych�d ten przeznaczany jest na pokrycie koszt�w utrzymania nieruchomo�ci tj koszty eksploatacji budynku, dostawy medii jak i administrowania zasobami mieszkaniowymi Gminy.

�� Dochodzenie nale�no�ci od d�u�nik�w w zakresie zaleg�o�ci czynszowych wyst�puj�cych na mieszkaniowych zasobach Miasta prowadzona jest przez radc�w prawnych Wydzia�u Prawnego i Zam�wie� Publicznych przy udziale Wydzia�u Spraw Lokalowych. Windykacj� tych nale�no�ci w imieniu Miasta prowadzi r�wnie� dw�ch administrator�w tj. PGKiM Sp. z o.o. i Sp�dzielnia Mieszkaniowa �Zatorze�, kt�rzy posiadaj� pe�nomocnictwa Miasta w tym zakresie.

� �� Administratorzy mieszkaniowych zasob�w Miasta wywi�zuj� si� ze swoich obowi�zk�w nale�ycie i aktualnie nie ma podstaw do kwestionowania ich dzia�alno�ci i wypowiadania zawartych um�w.

Gospodarowanie zasobem mieszkaniowym Miasta jest zadaniem w�asnym gminy. Prezydent Miasta Konina zadanie to wykonuje przy pomocy jednostek organizacyjnych Urz�du Miejskiego. Wydzia� Spraw Lokalowych w imieniu Prezydenta Miasta podejmuje dzia�ania i prowadzi sprawy zwi�zane z realizacj� tego zadania zgodnie z zakresem uj�tym w Regulaminie Organizacyjnym Urz�du Miejskiego w Koninie.

Do zakresu dzia�ania Wydzia�u Spraw Lokalowych nale�y:

1. Realizacja ca�o�ci spraw zwi�zanych z najmem lokali:

- przyjmowanie wniosk�w,

- obs�uga Spo�ecznych Komisji Mieszkaniowych,

- prowadzenie i aktualizacja list uprawnionych do mieszka� komunalnych,

- przygotowywanie projekt�w um�w z lokatorami oraz aneks�w do tych um�w,

- prowadzenie spraw zwi�zanych z eksmisj� z mieszka�.

2. Reprezentowanie interes�w miasta we Wsp�lnotach Mieszkaniowych na podstawie pe�nomocnictwa udzielonego przez Prezydenta:

- przygotowywanie projekt�w um�w z zarz�dami i administratorami wsp�lnot,

- ustalanie i kontrolowanie koszt�w we wsp�lnotach mieszkaniowych,

- udzia� w zebraniach wsp�lnot � jako przedstawicieli Miasta Konina.

3. Gospodarka zasobami lokalowymi Miasta (bez gara�y):

- przygotowywanie projekt�w plan�w finansowych w zakresie inwestycji mieszkaniowych, utrzymania zasobu komunalnego, remont�w bie��cych
i konserwacji,

- przygotowywanie propozycji zmian wysoko�ci op�at czynszu regulowanego,

- przygotowywanie i aktualizacja wieloletnich program�w gospodarowania mieszkalnymi zasobami gminy i planowanie rozwoju budownictwa komunalnego,

- przygotowywanie projekt�w um�w o administracj� lokalami,

- udzia� z ramienia Miasta wsp�lnie z Wydzia�em Rolnictwa, Geodezji i Gospodarki Nieruchomo�ciami w przejmowaniu mieszka� od zak�ad�w pracy,

- opracowywanie rocznych plan�w bud�etowych na potrzeby wydzia�u � do
projektu bud�etu miasta,

- ewidencjonowanie i rozliczanie wydatk�w bud�etowych,

- przygotowywanie opinii o stanie technicznym budynk�w oraz prowadzenie
spraw zwi�zanych z rozbi�rk� budynk�w,

- przygotowywanie projekt�w zasad wynajmowania lokali wchodz�cych
w sk�ad mieszkaniowego zasobu gminy.

4. Realizacja spraw zwi�zanych z wyp�at� dodatk�w mieszkaniowych:

- przyjmowanie wniosk�w i przygotowywanie projekt�w decyzji,

- prowadzenie wywiadu �rodowiskowego � ustalanie stanu maj�tkowego wnioskodawcy,

- ewidencja, zapotrzebowanie i rozliczanie �rodk�w na wyp�aty dodatk�w mieszkaniowych.

5. Wsp�praca z Miejskim Towarzystwem Budownictwa Spo�ecznego.

6. Wsp�praca z Miejskim O�rodkiem Pomocy Rodzinie w zakresie zapobiegania bezdomno�ci.

Wydzia� prowadzi sprawy zwi�zane ze swoim zakresem oraz wynikaj�ce z przepis�w prawnych zwi�zanych z tym zakresem.

Aktualnie w Wydziale zatrudnionych jest 11 os�b w tym 4 osoby zajmuj� si� obs�ug� dodatk�w mieszkaniowych.

Prowadzenie w�a�ciwej obs�ugi w zakresie zarz�dzania i gospodarowania zasobami mieszkaniowym Miasta w obecnym sk�adzie osobowym stwarza pewne trudno�ci przede wszystkim w zakresie:

- windykacji nale�no�ci w zakresie zaleg�o�ci czynszowych,

- braku w wydziale wykwalifikowanych pracownik�w w zakresie prowadzenia spraw zwi�zanych z remontami zasob�w komunalnych � w�a�ciwego planowania remont�w, modernizacji, kontroli administrator�w w tym zakresie oraz nadzoru nad wykonywanymi remontami.

St�d te�, wskazane jest uzupe�nienie Wydzia�u Spraw Lokalowych o osoby w zakresie obs�ugi technicznej i prawnej, co niew�tpliwie przyczyni si� do podwy�szenia jako�ci prowadzonej gospodarki mieszkaniowej.

Zatrudnienie pracownika z uprawnieniami budowlanymi pozwoli�oby na popraw� prowadzenia spraw zwi�zanych z remontami zasob�w mieszkaniowych.

Natomiast pracownik z wykszta�ceniem prawnym obs�ugiwa�by sprawy zwi�zane z windykacj� nale�no�ci, kt�re z uwagi na wyst�puj�ce tak d�u�sze zad�u�enia nale�a�oby prowadzi� na bie��co w wydziale.

W latach 2004 � 2008 Miasto Konin b�dzie czyni� starania w celu dalszej poprawy i podniesienia jako�ci gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta, jednak nie przewiduje si� wi�kszych radykalnych zmian w zakresie zarz�dzania mieszkaniowym zasobem Miasta.

Rozwa�enia wymaga mo�liwo�� zmiany w zakresie pobierania op�at czynszowych od najemc�w bezpo�rednio przez Miasto, co niew�tpliwie usprawni�oby przep�yw �rodk�w finansowych w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy.

Ponadto nale�y zastanowi� si� nad opracowaniem programu pomocy najubo�szym w sp�acie wyst�puj�cych zaleg�o�ci poprzez umo�liwienie odpracowania na rzecz Miasta posiadanych zad�u�e� w op�atach czynszowych. Pomoc taka wymaga jednak szczeg�owego opracowania w tym zakresie.

Ponadto nale�y d��y� do tego, aby wp�ywy ze sprzeda�y lokali, w ca�o�ci przeznaczane by�y na modernizacje i remonty budynk�w b�d� otworzenie zasobu mieszkaniowego (budowa nowych budynk�w mieszkalnych).

Nale�y jednoznacznie powiedzie�, �e zarz�dzanie mieszkaniowym zasobem komunalnym, nie jest rzecz� prost� i �atw�. Zarz�dzanie to, podlega r�nym ograniczeniom nie tylko w zwi�zku z ograniczeniami prawnymi, ale g��wnie z uwagi na specyfik� podmiotu zarz�dzania, jakim jest na pewno mieszkaniowy zas�b komunalny. Ograniczenia te wynikaj� r�wnie� ze szczeg�lnego celu istnienia tego zasobu, jakim jest wynajmowanie mieszka� ludziom ubogim, kt�rych nie sta� na p�acenie czynszu wolnego, a i czasem nie sta� nawet na pokrywanie koszt�w eksploatacji lokali socjalnych. Trudno�ci we w�a�ciwym zarz�dzaniu w tym sektorze, wynikaj� te� z wieloletnich zaniedba� w tym zakresie zar�wno w zakresie ustawodawstwa jak i z braku dostatecznych �rodk�w bud�etowych przeznaczanych na ten cel. Chodzi tu g��wnie o zaniedbania w zakresie utrzymania stanu technicznego zasobu mieszkaniowego, kt�ry znacznie odbiega od og�lnie ju� przyj�tych standard�w w tym zakresie.

Aby w przysz�o�ci odnie�� sukces, nie mo�na dzi�, kontynuowa� tradycyjnego modelu zarz�dzania nieruchomo�ciami, kt�ry z regu�y sprowadza si� do biernego podejmowania nieodzownych dla ich utrzymania czynno�ci administracyjno � gospodarczych i technicznych. Wsp�czesne podej�cie do zarz�dzania nieruchomo�ciami znacznie zwi�ksza wymogi wobec zarz�dzaj�cego. Zatem koniecznym wydaje si� znalezienie w przysz�o�ci takiego kierunku dzia�ania w zakresie zarz�dzania gospodark� mieszkaniow�, kt�ry nie pozwala�by na� pogorszenie stanu istniej�cego a wr�cz� w perspektywie najbli�szych lat, doprowadzi� do� poprawy stanu mieszkalnictwa w gminie.

PODSUMOWANIE

Problem mieszkaniowy to przede wszystkim problem ludzi ubogich i �rednio sytuowanych materialnie. Grupy te nie s� w stanie rozwi�zywa� samodzielnie swoich spraw mieszkaniowych. Znaczenie decyduj�ce dla poprawy sytuacji mieszkaniowej b�dzie mia�o przyznanie sektorowi mieszkaniowemu rzeczywistego priorytetu w polityce gospodarczej Miasta Konina, czego potwierdzeniem musi by� wzrost wspomagania �rodkami publicznymi tak pa�stwa jak i samorz�du gminnego.

Aby zachowa� jednolity i czytelny system gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta nale�y podj�� kroki zmierzaj�ce do:

- Zmiany zasad wynajmowania lokali wchodz�cych w sk�ad mieszkaniowego zasobu Miasta Konina zgodnie z podj�t� Uchwa�� Rady Miasta w tym zakresie.

- Ograniczenia starego (o z�ym stanie technicznym) zasobu mieszkaniowego do lokali uznanych za niezb�dne dla prawid�owego pe�nienia przez Miasto przypisanych mu zada� publicznych poprzez rozbi�rk� budynk�w o najgorszym stanie technicznym, kt�rych remont oka�e si� nieop�acalny oraz prywatyzacj� mieszka� zb�dnych z punktu widzenia sprawno�ci i ci�g�o�ci wykonywania zada� przez Miasto.

- Odtworzenia zasobu mieszkaniowego poprzez budow� mieszka� czynszowych.

- Wobec procesu prywatyzacji zasob�w, rosn�cej skali potrzeb, niezb�dne jest kontynuowanie budowy dom�w czynszowych i budynk�w socjalnych. Mieszkania komunalne powinny oferowa� pe�ny standard wyposa�enia i spe�nia� wymogi efektywno�ci utrzymania przez rodziny daj�ce gwarancj� op�acania czynszu najmu. Niezb�dne jest r�wnie� kontynuowanie budownictwa socjalnego dla rodzin (os�b) spe�niaj�cych wym�g pierwsze�stwa w uzyskaniu takiego mieszkania. Uzupe�nieniem nowego budownictwa b�d� lokale odzyskiwane z naturalnego ruchu ludno�ci lub powstaj�ce z adaptacji budynk�w dotychczas wykorzystywanych na cele niemieszkalne.

- Partycypacji w kosztach budowy mieszka� w ramach budownictwa TBS.

- Zwi�kszenia przejrzysto�ci systemu zarz�dzania zasobem mieszkaniowym i umo�liwienia sprawnej kontroli finansowej nad jednostkami gospodaruj�cymi komunalnym zasobem mieszkaniowym. Powinno si� to przyczyni� do realnego spadku koszt�w zarz�dzania komunalnym zasobem mieszkaniowym oraz umo�liwienie racjonalnej gospodarki tymi zasobami oraz do poprawy efektywno�ci ekonomicznej gospodarowania omawianym zasobem.

- Czytelnego na poziomie Miasta stanu finans�w w zakresie gospodarki zasobem mieszkaniowym.

- Urynkowienia gospodarki lokalami u�ytkowymi, co powinno przynie�� dodatkowe efekty finansowe ze sprzeda�y r�wnie� lokali u�ytkowych.

- Rozwi�zywania problem�w zwi�zanych z funkcjonowaniem Wsp�lnot Mieszkaniowych. Opr�cz niedostatecznej wiedzy o specyfice dzia�ania wsp�lnot nale�� do nich miedzy innymi problemy decyzyjne, zwi�zane z niezdolno�ci� cz�ci wsp�w�a�cicieli do sfinansowania przypadaj�cych na nich koszt�w zaleg�ych remont�w budynk�w. Wi�kszo�� tych problem�w, z jakimi borykaj� si� wsp�lnoty mo�na wyeliminowa� poprzez przeprowadzenie szerokiej akcji informacyjnej i szkoleniowej przeznaczonej dla os�b zainteresowanych i bezpo�rednio zwi�zanych z funkcjonowaniem wsp�lnot mieszkaniowych.

- Wykonuj�c obowi�zek na�o�ony na Miasto ustaw� o w�asno�ci lokali nale�y opracowa� i uaktualni� brakuj�c� dokumentacje techniczn� budynk�w stanowi�cych w�asno�� Miasta jak i Wsp�lnot Mieszkaniowych oraz uregulowa� stany prawne tych nieruchomo�ci.

- Wypracowania zasad oddania w wieczyste u�ytkowanie teren�w przylegaj�cych do nieruchomo�ci wsp�lnych w ten spos�b, aby dzia�ki na kt�rych po�o�one s� budynki spe�nia�y warunki okre�lone prawem budowlanym, co wp�ynie na prawid�owe i racjonalne zarz�dzanie nimi a zw�aszcza rozwi��e problem zwi�zany z kosztami utrzymania tych teren�w.

- Zwi�kszenia skuteczno�ci egzekucji zobowi�za� w zakresie najmu lokali mieszkalnych i u�ytkowych (windykacja nale�no�ci).

- Przyspieszenia kszta�towania mechanizm�w rynkowych w gospodarce zasobami mieszkaniowymi.

��������������������������������������������� �������������Za��cznik nr 1 do

��������������� Uchwa�y Rady Miasta Nr 277

PROGRAM

GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM

ZASOBEM

MIASTA KONINA

SPIS TRE�CI

I.� ANALIZA STANU FAKTYCZNEGO.

1. Stan prawny w mieszkalnictwie

3. Struktura zasob�w mieszkaniowych miasta Konina

WST�P

1. Planowana sprzeda� lokali w kolejnych latach

2. Stan techniczny zasobu mieszkaniowego Miasta Konina oraz prognoza dotycz�ca wielko�ci tego zasobu

3. Analiza potrzeb oraz plan remont�w i modernizacji zasob�w mieszkaniowych Miasta Konina w uj�ciu rzeczowym i finansowym

4. Zasady polityki czynszowej

I.� ANALIZA STANU FAKTYCZNEGO

1.� STAN PRAWNY W MIESZKALNICTWIE.

WST�P

ROK

PROGNOZOWANA� LICZBA

SPRZEDA�Y� MIESZKA�

2004

300

2005

200

2006

150

2007

150

2008

100

Wyszczeg�lnienie

WYKONANIE

�� Za��cznik nr 1 do

�� Uchwa�y Rady Miasta Nr 277